Mercado inmobiliario

Fibra Danhos (Danhos) cumplió recientemente cuatro años en el mercado, periodo en el que además de haber triplicado los metros cuadrados rentables de su portafolio, se ha caracterizado por cumplir sus expectativas, mantener una situación financiera sana y sostener una sólida tendencia de expansión. 

Además, sobresale por ser la Fibra que más flujo genera por CBFI, la que paga el dividiendo más alto por CBFI, y por lo tanto es una de las favoritas entre inversionistas.

Fibra Danhos

Reforma 222, un ícono de los usos mixtos en México.

Cumple expectativas

Fibra Danhos lleva cuatro años en el mercado; se ha consolidado y posicionado como la Fibra de activos con calidad Premier en México, tanto en el nicho de oficinas como de centros comerciales. Se ha caracterizado por generar expectativas y cumplirlas, incluyendo todos y cada uno de los compromisos que anunciaron desde la Oferta Pública Inicial (IPO, por sus siglas en inglés) en tiempo y forma.

Es decir, los recursos que se levantaron del mercado estaban etiquetados para ciertos proyectos, incluyendo Torre Virreyes, Toreo, las expansiones de Parque Delta y Parque Tezontle. Todo se completó con éxito en los tiempos programados.

Los activos que formaron parte del portafolio inicial como Parque Lindavista, Reforma 222, Parque Duraznos, Parque Alameda, entre otros, se encuentran operando y se mantienen en óptimas condiciones, renovando espacios y atrayendo cada vez una mayor cantidad de visitantes. La afluencia de visitantes a las propiedades de Fibra Danhos se espera supere los 90 millones de personas al año.

Posteriormente se anunciaron nuevos proyectos, en cada uno de ellos también se cumplieron los objetivos comprometidos con los inversionistas.

En este segundo bloque se incluye la adquisición de Vía Vallejo, que es el único centro comercial que no desarrolló la Fibra, pero que igualmente cumple con las características de calidad Premier que tiene el portafolio. Lleva ya operando más de un año con mucho éxito.

Fibra Danhos se destaca como la segunda Fibra más grande del mercado mexicano, medida por valor de capitalización.

Posterior a la IPO, se levantaron más recursos para la compra precisamente de Vía Vallejo, , y para la adquisición de un terreno en Puebla ubicado en la zona nororiente de la ciudad, la cual tendrá una transformación importante.

Hoy Parque Puebla es una realidad, se terminó la construcción en tiempo récord y posteriormente el periodo de comercialización ha resultado exitoso. Precisamente en septiembre pasado se abrieron las puertas de Parque Puebla, contribuyendo a la transformación urbana de la zona.

Por otra parte, Fibra Danhos lleva un avance de cerca de 90% en otro desarrollo que está construyendo en la delegación Iztapalapa, cerca de Xochimilco, denominado Parque Las Antenas, que se prevé terminarán en los próximos meses para iniciar su operación durante el primer semestre de 2018.

Parque Puebla, el más reciente desarrollo de Fibra Danhos.

Tienen otro proyecto en puerta ya anunciado, ubicado en el nororiente de la Ciudad de México, que también seguirá la línea de los proyectos de la Fibra. Actualmente avanzan en todo el tema de gestoría, permisos, licencias y tienen previsto el arranque de la construcción en el corto plazo.

Transparencia y solidez corporativa

Fibra Danhos se mantiene a la vanguardia en temas de gobierno corporativo, en particular se distingue por los órganos de decisión que la conforman. El Comité Técnico de Fibra Danhos, junto con los distintos comités de Auditoría, de Prácticas y de Nominaciones en conjunto, conforman un gobierno corporativo sano y reconocido por el mercado.

Adicionalmente Fibra Danhos cuenta con un componente de consejeros independientes que representa 25% de su Comité Técnico y que tienen un lugar muy especial en la toma de decisiones. Esto genera mucha tranquilidad y certidumbre a los inversionistas, en el sentido que las decisiones se toman profesionalmente, evitando potenciales conflictos de interés.

La afluencia de visitantes a las propiedades de Fibra Danhos supera ya 90 millones de personas al año.

Toreo Parque Central cuenta con Certificación LEED Oro.

También cuenta con órganos como el Comité de Auditoría o el de Prácticas Societarias en las que se revisan todas las operaciones que tienen que ver con el día a día de Danhos.

Un gran diferenciador es que tienen una fórmula de pago de comisiones muy sencilla y alineada con los intereses de los inversionistas. Solo paga dos comisiones, una por Asesoría que equivale aproximadamente al 1% de los activos y otra por Administración que equivale al 2% de los ingresos.

Asimismo, es la Fibra que mayor alineación de intereses tiene entre sus inversionistas y el grupo de control, en virtud de que este último también es el grupo asesor. Esto hace que su trabajo de asesoría, esfuerzo y creatividad, generen valor para la Fibra en beneficio de todos los inversionistas.

Analistas e inversionistas entienden, reconocen y le dan valor a esta situación.

Mejores dividendos

Una de las características que destacan a Fibra Danhos dentro de su mercado es la rentabilidad que ofrece.

Para el inversionista, Danhos ha sido una gran opción. Salieron al mercado a 26 pesos por CBFI y su cotización alcanzó máximos de 38.5 pesos, pero debido a la volatilidad financiera que incluyó alza de tasas de interés, se corrigió el precio y actualmente ronda entre 30 y 32 pesos.

Sin embargo, además de la plusvalía de los CBFIs en el mercado, no ha dejado de pagar dividendos que año con año han ido en aumento; y que hasta ahora han venido creciendo a un ritmo cercano a dos veces la inflación en el periodo desde que cotiza. Por lo tanto, el dividendo que pagan representa un rendimiento muy atractivo en términos reales.

Toreo Parque Central tiene un gran impacto urbano en la zona.

Modernas instalaciones del centro comercial de Toreo Parque Central.

La bursatilidad del CBFI de Fibra Danhos se ha incrementado significativamente.

Esto es muy importante y bueno para el inversionista, el saber que además de que Fibra Danhos cumple lo que ofrece, el CBFI se aprecia al tiempo que distribuye un dividendo atractivo; ello respondiendo a una lógica muy simple: la incorporación de nuevos espacios arrendables que van generando un creciente flujo de operación.

Todo esto ofrece grandes ventajas al mercado de inversionistas, nacionales y extranjeros. Estos últimos cada vez son más y ven a Fibra Danhos como una oportunidad de inversión defensiva en el mercado inmobiliario mexicano.

Los resultados hablan por sí mismos y se ve reflejado en el nivel de operatividad que ha tenido el CBFI en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). La bursatilidad de Fibra Danhos ha ido creciendo significativamente. Además es la segunda Fibra más grande del mercado mexicano, medido por valor de capitalización.

La Fibra ha cobrado gran interés entre los inversionistas, por lo que cuenta con una base creciente de analistas que le dan seguimiento desde que son empresa pública; cada vez tiene más cobertura de los grupos financieros, lo que habla del interés que hay por la evolución y resultados de Fibra Danhos.

Calidad de inmuebles

Desde su nacimiento se ha concentrado en el desarrollo de activos de calidad Premier. Su estrategia es optar por calidad más que cantidad de inmuebles, no son una Fibra que va a tener un crecimiento exponencial y que vaya a tener presencia en muchas ciudades del país.

Su estrategia es clara, fácil de entender y seguir. Están enfocados en activos de calidad Premier, ubicados en las principales ciudades metropolitanas de la República. Hoy tienen una presencia muy importante en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y recientemente iniciaron su participación en el área conurbada de la ciudad de Puebla.

El crecimiento de la Fibra va a ir en línea con esta estrategia. Hoy todavía visualiza oportunidades muy interesantes en la Ciudad de México y buscaran oportunidades similares en las grandes urbes del país, pero siempre bajo las características señaladas, en donde la demografía es fundamental.

Fibra Danhos ha decidido crecer a través del desarrollo de proyectos de usos mixtos, proyectos comerciales y de oficinas de gran magnitud, en virtud que este tipo de proyectos tienen realmente un impacto urbano y en la sociedad.

De la misma manera, consideran que proyectos de gran escala son más defensivos que otros, porque desarrollos como los de Danhos que suelen estar ubicados en zonas estratégicas de la ciudad, con buena conectividad, que además tienen una mezcla de inquilinos muy atractiva, los diferencia ante la oferta de activos de este tipo.

El consumidor busca espacios agradables, abiertos, donde además encuentra todo lo que busca, con una oferta diversificada, con alternativas de entretenimiento, de fácil acceso, con lugares de estacionamiento, donde pueda ir con toda su familia y se sienta seguro.

Todo esto lo ofrece Danhos en sus desarrollos y ha permitido que las cifras de visitantes a los desarrollos del grupo ya superen los 90 millones de personas al año.

Por ahora no tiene como objetivo expandirse a ciudades específicas. Siempre serán selectivos en su plan de crecimiento, por lo que irán analizando las oportunidades que se presenten.

Finanzas sanas

Desde el punto de vista financiero la Fibra cuenta con una estructura muy sana, con un nivel de apalancamiento de 10.5% (deuda total entre los activos totales). Esto significa una deuda de 6,500 millones de pesos, con activos por un monto de alrededor de 62,000 millones de pesos, por lo que la deuda representa una décima parte del valor de sus activos.

Además de su bajo nivel de deuda, en su mayoría está estructurada a largo plazo y con tasa fija, lo que les permite tener una planeación financiera muy holgada, en donde no hay vencimientos de corto plazo. Las tasas de interés a las que amarraron su financiamiento está en muy buenas condiciones, con un promedio de 8% de costo, un nivel muy adecuado en relación a las tasas de fondeo vigentes a plazos similares que hoy en día rondan 7.5 por ciento.

En su joven historia ha hecho tres emisiones de deuda: dos de ellas en julio de 2016 y una más hace unos meses. Dichas emisiones han sido muy reveladoras, ya que han salido con la calificación de deuda más alta en la escala nacional, que es triple A por dos calificadoras: Fitch y HR. Además que durante el proceso de venta o RoadShow han tenido gran demanda.

La primera emisión (dos tramos) en julio de 2016 se incrementó de 3,000 millones a 4,000 millones de pesos, en tanto que la segunda en julio de 2017 pasó de 2,000 millones de pesos anunciados a 2,500 millones, debido a la alta demanda del mercado, que en ambos casos superó más de dos veces la oferta inicial.

Esto demuestra que los inversionistas reconocen a Danhos y que la tasa que va a pagar es satisfactoria, acorde con la calificación que obtuvieron junto a su bajo riesgo.

En resumen, Fibra Danhos tiene deuda por 6,500 millones de pesos, bajo un programa de 8,000 millones de pesos autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), lo que permitiría salir nuevamente al mercado a levantar deuda adicional o, en su caso, ampliar el programa.

Asimismo, mantienen una magnífica relación con la banca comercial en México, por lo que cuentan con líneas de crédito comprometidas por 2,000 millones de pesos, que podrían utilizar si surge alguna oportunidad de adquisición, o bien para refinanciar o prepagar algún vencimiento de deuda.

Asumen reto de sustentabilidad

La administración de este importante portafolio de bienes inmuebles, ha trabajado en una serie de iniciativas que permiten generar ahorros y eficiencias, que a su vez van a permitir incrementar sus márgenes de NOI o de flujo operativo. Fibra Danhos ha asumido el reto de la sustentabilidad como una prioridad y como una responsabilidad, incluyendo el consumo de energía en cada uno de sus inmuebles, el rescate y procuración de áreas verdes, así como el vínculo con las comunidades a su alrededor.

No se trata solamente de generar valor, sino generar espacios urbanos que la gente aprecie, pero que también sean sustentables en materia de energía, agua, basura, reciclaje y aprovechamiento de desperdicios.

Un ejemplo es la recuperación que hicieron del espacio de Chapultepec, que está enfrente  de Torre Virreyes, generando un espacio público muy apreciado por la comunidad. Torre Virreyes cuenta con certificación LEED Platino y Toreo Parque Central es un edificio LEED Gold.

Estos son de los proyectos nuevos, pero también trabajan en los demás desarrollos del portafolio para mantenerlos sustentables y en óptimas condiciones.

NUEVOS PROYECTOS

Parque Las Antenas.- al cierre de septiembre alcanzó un avance de obra global de 83% y lleva un importante avance de la comercialización.

www.fibradanhos.com.mx

Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: FIBRA DANHOS