Fiel a su objetivo de crear valor para sus inversionistas, FUNO no detiene su plan de expansión, tanto a través de adquisiciones de nuevos portafolios, como en el desarrollo de propiedades; todo bajo el soporte de una estructura financiera sólida.
FUNO desde su nacimiento ha mantenido un crecimiento exponencial. Para continuar con su evolución, tiene siete proyectos en desarrollo que iniciarán operaciones en 2018, todos ellos adicionales al megadesarrollo Mítikah.
Asimismo, levantaron capital del mercado para continuar con su plan de inversiones de mediano y largo plazo, que incluye la adquisición de cuatro portafolios. Cuenta con una sólida posición financiera y mantiene su objetivo de crear valor para sus inversionistas.
Patio Santa Fe
La Viga
Plaza Cumbres Monterrey
Torre Caballito
Patio Universidad
Torre Reforma Latino
Tultipark
Torre Diana
Actualmente cuenta con un pipeline de adquisiciones de corto plazo por 37,000 millones de pesos.
Proyectos en desarrollo
El portafolio de desarrollos de FUNO consta de siete proyectos en distintas fases de avance, con un área bruta rentable (ABR) de 452,858 metros cuadrados (m2).
Se prevé que seis de los siete, inicien su operación en el transcurso de 2018 y una más hasta 2019. Este portafolio está compuesto por los siguientes desarrollos:
- La Viga, edificio corporativo.
- Patio Tlalpan, centro comercial.
- Berol, edificio corporativo
- Torre Cuarzo, edificio corporativo.
- Espacio Tollocan, centro comercial.
- Mariano Escobedo, edificio corporativo.
- Midtown Jalisco, en Guadalajara, que es un desarrollo de usos mixtos con cerca de 100,000 m2; será el único que su apertura está programada para 2019.
La Viga, edificio corporativo.
Identificar valor
A estos siete proyectos en desarrollo, solamente les falta una inversión de 2,200 millones de pesos y se prevé que generen 1,400 millones de pesos al año. Gracias a un yield on cost de 11%, una vez que estén produciendo el flujo indicado, ese paquete de propiedades valdrá aproximadamente entre 20,000 y 22,000 millones de pesos.
Esto quiere decir que en el precio de la acción (CBFI) de FUNO en el mercado no está reflejado ese impacto; el mercado está castigando a FUNO por el dividendo que está distribuyendo, porque como esta inversión aún no produce, genera un valor cero.
Dentro de estos proyectos a los que nos referimos no está considerado Mítikah, lo que representa un plus para la Fibra, porque es un valor que tienen que identificar los inversionistas.
Patio Revolución.
Mítikah
El complejo inmobiliario de usos mixtos más importante de América Latina, Mítikah, avanza en su desarrollo y observa un extraordinario desempeño en la venta de departamentos y en la renta de espacios de oficinas y retail.
En el segmento residencial, originalmente se consideró el desarrollo de 609 departamentos para su venta en la torre de 65 pisos. Esta última se diseñó para tener flexibilidad, y dependiendo de la demanda se ajustarían tamaño y número de departamentos; ya que se ha registrado una mayor demanda de unidades chicas, se modificó a 667 la oferta de departamentos.
Desde febrero que salieron a la venta y hasta noviembre del año en curso, se ha vendido 51% de las unidades y el precio por metro cuadrado alcanzó 75,000 pesos.
De los 101,630 m2 rentables del centro comercial, ya se comercializó aproximadamente 57%, también a precios arriba de lo que se esperaba. Asimismo, cuentan con una carta de intención firmada con Palacio de Hierro para juntar Centro Coyoacán con Mítikah.
Por lo que respecta a las oficinas, actualmente están al 49% de los 251,792 m2 rentables. Recientemente firmaron un contrato para rentar 101,000 m2 con la Secretaría de Educación Pública (SEP), después del pasado sismo del 19 de septiembre.
Mítikah.
Berol, Estado de México.
Nuevos portafolios
Recientemente anunciaron el cierre de las negociaciones para adquirir los portafolios Apolo II y Turbo, además de que por primera vez llevaron a cabo la venta de un activo y también adquirieron un edificio de oficinas en la zona Lomas-Palmas de la Ciudad de México. Asimismo, tienen un avance importante en el portafolio Frimax.
Portafolio Frimax. Está compuesto por tres inmuebles, dos de ellos en la zona de Lerma, Estado de México: uno es el parque Doña Rosa y el otro el parque Skato. El tercero es La Teja, en Tepotzotlán, Estado de México; éste es un proyecto muy importante comparado con los otros dos, porque va a incluir 370,000 m2 de naves industriales.
Como referencia, todo lo que se tiene de inventario en parques industriales en la zona Metropolitana de la Ciudad de México está rentado y ocupado. FUNO tiene una ocupación histórica del 98-99% en este mercado, por lo que les hacen falta metros para rentar y comprar portafolios.
Sin embargo, como no hay inventario que se quiera vender y el poco que hay disponible es de mala calidad, el fideicomiso optó por la creación de este portafolio. Encontraron el terreno adecuado, lo compraron, consiguieron al desarrollador que tomara el riesgo del propio proyecto, de tal manera que no paguen nada mientras no esté terminada la nave, ocupada y generando renta.
Esta adición que equivale al 10% del ABR del portafolio industrial vigente de FUNO, por lo que se trata de un proyecto relevante.
Portafolio Apolo II. Firmaron un acuerdo vinculante para la adquisición del portafolio Apolo II, anunciado desde 2016 por 7,874 mdp, es decir, 413 millones de dólares. Es un portafolio 100% enfocado al retail; se trata de la segunda parte del portafolio MRP (Mexico Retail Properties), donde una buena parte de los inversionistas de éste son también inversionistas de FUNO, por lo que fue una operación muy cuidadosa.
Originalmente era un portafolio compuesto por 18 propiedades ubicadas en 11 estados del país, de las cuales 16 son centros comerciales (todos en operación) y dos terrenos. Sin embargo, antes de hacer la transacción se acordó ceder uno de los terrenos al TEC de Monterrey, en Periférico Sur, en la CDMX.
Algo relevante de la operación es que se llevó a cabo bajo los mismos términos de precio que en la negociación de 12 meses atrás, a pesar de que el costo de reposición y el costo del dinero son distintos que un año previo.
Se trata de 237,050 m2 de ABR con 93.2% de ocupación y que generará un ingreso operativo neto de 570 millones de pesos durante 2018.
La Isla, Cancún, Quintana Roo.
Torre Mexicana, CDMX.
Corporativo Cuspide.
Este portafolio está compuesto por Portal San Angel, Portal D-10, Portal Metepec, Portal Cuautitlán, Portal Aguascalientes, Patio Celaya, Patio Ciudad Guzmán, Patio Fresnillo, Patio Hermosillo, Patio Mazatlán, Portal Vallejo, Portal Lomas Estrellas, Portal Centro, Portal Navojoa, Patio Saltillo y Patio Tapachula. En el terreno disponible se encuentra en desarrollo Portal Satélite.
Portafolio Turbo. Este portafolio tiene presencia en cinco estados —destacando Querétaro— y requirió una inversión de 15,805 millones de pesos para adquirir 18 propiedades. Aportará un ABR de 560,043 m2, entre siete desarrollos de retail con 368,693 m2, seis industriales con 162,677 m2, tres de oficinas con 28,673 m2 y dos hoteles.
El precio por esta transacción fue por 15,805 millones de pesos y se prevé que a partir del año 2018 genere un flujo de 1,323 millones de pesos
Este portafolio está encabezado por el centro comercial Antea, en Querétaro, además de Querétaro Park I, El Convento, Lerma, Parque Industrial Querétaro, Fiesta Inn Mérida, Punto Sur, Querétaro Park III, Querétaro Park IV, Uptown Mérida, Fashion Mall Tuxtla, Aldea Guanajuato, Patio Tollocan, Patio Tapachula, Uptown Juriquilla, Corporativo GE I y Corporativo GE II.
Edificio en Montes Urales. Adicionalmente a los portafolios que ya se señalaron, adquirió un edificio de oficinas en Montes Urales de 17,000 m2, una propiedad única ubicada en el corredor Lomas-Palmas de la CDMX, en el que invirtió 60 millones de dólares.
Venta terreno. FUNO desinvertirá por primera vez, al vender el terreno Celaya (Portafolio Kansas) por 10 millones de dólares (200.2 millones de pesos), que representó un retorno de 76.5% en un plazo de 2.5 años, debido a que fue adquirido en 113.4 millones de pesos.
El objetivo de FUNO no es vender activos de manera proactiva, sino solamente cuando surja una oportunidad que sea rentable. “No solo somos buenos compradores, también somos buenos vendedores”.
Parque Industrial San Martín Obispo, Estado de México.
Mercados
El año 2017 fue un año de incertidumbre y de volatilidad financiera, a tal grado de que no se sabía si iba a haber financiamiento.
Como ejemplo de dicha situación, cuando FUNO se acercaba tratando de cerrar alguna compra, el vendedor decía que no; y cuando el vendedor decía que sí, el fideicomiso decía “espérame tantito”.
Bajo ese contexto, el que FUNO decidiera ir al mercado a levantar más capital el pasado 5 de octubre, fue porque se abrió una ventana de oportunidad con los mercados estables a nivel internacional y local. Lo hicieron justo en el tiempo preciso, aprovecharon la oportunidad que brindó el mercado, incluso prácticamente al día siguiente de que colocaron se empezaron a descomponer los mercados nuevamente, caso que ejemplifica lo complicado que fue el año 2017.
Reforma 99, CDMX.
Ciclo de Fibras y solidez financiera
A raíz del capital que se levantó el 5 de octubre pasado, se abrieron espacios para nuevas adquisiciones, ello como parte del ciclo natural de las Fibras: se levanta capital y se invierte; una vez que se tiene invertido se levanta deuda, y también una vez que se tiene invertida se vuelve a levantar capital. O se crece con este ciclo, o no se crece, así de simple.
Entonces, ahora que se levantó capital y que se tiene un nivel de apalancamiento de 27%, se abre un gran espacio. FUNO se siente cómoda teniendo hasta un 35% de apalancamiento, aun cuando por políticas internas y por regulación de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores se puede apalancar hasta 50%.
FUNO ha reiterado en distintas ocasiones que difícilmente van a pasar del 35% de apalancamiento, por lo que goza de una sana y sólida situación financiera, además de que fue un compromiso que asumieron y han cumplido.
Gran potencial
Con todo lo expuesto de nuevos desarrollos y portafolios comprados, se deriva que FUNO cuenta con un potencial de crecimiento en su ABR para pasar de 7.7 millones de m2 a 9.8 millones de m2 para el año 2020. De la misma manera, para incrementar su ingreso operativo neto de 11,560 millones de pesos en 2017 a 18,185 millones en el año 2020.
Corporativo Santa Fe, CDMX.
Torre Suma, CDMX.
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Perspectivas |
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Potencial crecimiento para 2020 |
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Concepto |
2017 E |
2020 E |
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Ingreso Operativo Neto (NOI) - (mdp) |
11,650 |
18,185 |
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Área Bruta Rentable (GLA) - (m2) |
7,735 |
9,832 |
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Deuda (mdp) |
63,900 |
77,350 (1) |
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LTV |
29.30% |
26.70% |
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Fondos de Operaciones (FFO) - (mdp) |
6,745 |
11,996 |
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No. CBFIs |
3,760 |
4,240 |
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FFO / CBFI |
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Extremo superior |
2.05 |
2.97 |
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Extremo inferior |
2.02 |
2.76 |
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: FUNO
