El mercado inmobiliario de parques industriales sostendrá su tendencia de crecimiento a un ritmo moderado, aunque aún hay factores de incertidumbre y riesgo que pueden alterar su desempeño.
Desde el arranque de 2017, predominó entre los mexicanos un escenario de perplejidad sobre el desempeño de los mercados de forma general, principalmente por la inquietud que generó la elección del presidente norteamericano.
Como empresa, nos preparamos desde el año pasado cuando Donald Trump era todavía el candidato del Partido Republicano. Desde entonces, la situación nos tomó más preparados, porque no realizamos edificios especulativos, ni tampoco ampliamos nuestra reserva territorial.
En cuanto a materia financiera, mejoramos nuestra posición crediticia, ya que colocamos nuestros compromisos de corto hacia largo plazo, para proteger los CKD’s que operamos. Es decir, tomamos una posición conservadora, que fue bien recibida por el mercado.
Nuestra expectativa es continuar con crecimiento estable y moderado.
Sergio Argüelles Presidente y Director General de Finsa
Pese al efecto Trump, las empresas continuaron invirtiendo en el país.
Además, respecto al efecto Trump y su retórica de cancelación de proyectos, de forma particular no vimos cancelaciones ni retrasos en nuestro programa de actividades que traíamos con posibilidades de cierre.
Muchas de las transacciones y negociaciones se concretaron gracias a la tranquilidad que ofrece México como país manufacturero de calidad, por su productividad y por su excelencia de mano de obra; en ciertos aspectos también nos apoyó la devaluación del peso frente al dólar.
Observamos también que continuaron los programas de expansión, ampliaciones o proyectos de las empresas que ya estaban operando en México.
Afortunadamente, la retórica de Trump sobre la cancelación del TLCAN cambió, y ahora hablamos más en términos de negociación; el mercado financiero también lo reconoció, con lo que el tipo de cambio ganó estabilidad y regresó a niveles más reales. En consecuencia, las empresas continuaron sus programas de crecimiento y expansión en México.
Acorde a ello, a final de julio y principios del mes de agosto de 2017, tomamos la decisión como empresa —junto con nuestros socios—, de arrancar otra vez nuestro programa de nuevos desarrollos, de naves especulativas y compra de reserva territorial, por la confianza que empezamos a ver en las mismas negociaciones.
No únicamente tuvimos oportunidad de confirmar que no estaba pasando nada por parte de los inversionistas, sino también pudimos convencer a los socios extranjeros que se debía continuar con el programa de crecimiento implementado desde hace varios años.
La firma continuará su programa de nuevos desarrollos.
La productividad manufacturera de calidad y excelente mano de obra definen a México.
Mejor inercia ante riesgos
Después de lo experimentado en el primer semestre y una vez finalizado el tercer trimestre de 2017, traemos mejor inercia y cerraremos bien el año. Nuestra expectativa es continuar con crecimiento estable y moderado; quizá equiparable al de 2016.
Sin embargo, el riesgo sigue latente en el TLCAN, ya que se debe culminar la negociación y evaluar los efectos de los cambios o acuerdos que se tomen. Está muy claro para Estados Unidos y los empresarios americanos que se debe mantener el estatus en temas del Tratado. Es probable que se negocien ciertas condiciones de integración nacional, pero todo lo demás se debe mantener.
Si no se llegara a acuerdos y se cancelara el TLCAN, prevalecerán las reglas de la Organización Mundial de Comercio (OMC), pero no creo que lleguemos a eso. Personalmente confío que el Tratado logrará acuerdos y continuará.
Si logramos continuidad en el Tratado y tenemos una transición política pacífica y tranquila, donde gane un candidato que continúe los mismos principios económicos establecidos, México tendrá un éxito extraordinario en los próximos cinco años.
Internamente, mi mayor inquietud la genera el proceso electoral de 2018. Sin embargo, de acuerdo con asesores financieros internacionales, no está en su radar de preocupaciones el tema electoral, al menos no por ahora. En la actualidad, los mercados siguen despreocupados por el tema AMLO. Como mexicanos, sí nos preocupa en cambio que haya cambios radicales en nuestras condiciones macroeconómicas.
A pesar de esto, en mi opinión, lo más relevante es la confianza que nosotros tenemos en México, en su productividad, calidad de mano de obra y los precios competitivos que ofrece.
El e-commerce generará importante demanda de espacios al sector logístico.
Adecuarse a crecimientos
En términos de oportunidades, el tema del e-commerce traerá importante demanda de espacios al sector logístico. Estamos trabajando con varios de nuestros clientes en atender estas operaciones y resolver la necesidad de centros de distribución, para adecuarse al crecimiento superior a 50% que están observando.
Considero que el desarrollo de las Zonas Económicas Especiales (ZEE) también puede generar oportunidades de diferentes tipos, no necesariamente en desarrollos para el sector manufacturero.
Tanto los CKD’s como las Fibras son una extraordinaria alternativa para poder desarrollar y dar liquidez al mercado inmobiliario. Como referente, durante las décadas de los años 70 y 80, los REITs le dieron a Estados Unidos un especial dinamismo, lo que aportó a su mercado inmobiliario mucha liquidez y le dio la oportunidad de contar con un fuerte impulso. Lo mismo está pasando en México.
Impulso al mercado
Nosotros tenemos dos CKD’s y vamos por un tercero. También estamos considerando lanzar nuestra Fibra, ya que son una gran alternativa de capital fresco para las desarrolladoras.
Para nosotros, la evolución que ha tenido el mercado de valores ha sido fundamental para apuntalar nuestra dinámica de crecimiento. Nos ha ayudado y dado acceso a capital que normalmente no hubiéramos podido, y además, en condiciones competitivas. Normalmente obteníamos liquidez de fondos americanos o extranjeros, con condiciones a veces ventajosas para ellos.
Pero actualmente, estas alternativas de acceder a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) a la liquidez de las AFORES, nos ha dado la oportunidad de atender todo el crecimiento que ha observado la industria manufacturera.
Contamos con un crecimiento de 20% anualizado en ciertos sectores y la única forma de mantenerlo o atenderlo es a través de la construcción de parques o edificios para arrendamientos, con capital fresco.
A pesar del crecimiento de las fuentes de financiamiento y capital a través de la BMV, la participación de los fondos de capital privado en el mercado no ha disminuido; al contrario, ha crecido. Siguen estando los inversionistas y el capital privado, tanto extranjeros como nacionales. Las family offices se han estructurado, profesionalizado y están viendo este tipo de vehículos como opciones para contar con un crecimiento y colocación.
El crecimiento en ciertos sectores alcanzó 20% anualizado.
En 1992, FINSA desarrolló con Volkswagen el primer parque de proveedores para el sector automotríz en Puebla.
Parques futuros
Los parques del futuro deben ser primordialmente sustentables, con infraestructura y tecnología de punta. Monitoreamos cuáles son las inquietudes de nuestros inquilinos y tratamos siempre de responder a lo que ellos nos piden en materia de responsabilidad social, integración de áreas comerciales, áreas verdes, e incluso, áreas de vivienda para que la misma gente que labore en ellos, pueda vivir cerca; para que incluso, se vayan caminando o en bicicleta.
Una de las grandes preocupaciones de las empresas es el tema de seguridad, por lo que mantenemos nuestros desarrollos bien iluminados y con accesos controlados y circuito cerrado. Trabajamos también en el tema de la generación de energía o para dar alternativas de infraestructura de mejor calidad y más barata.
En conclusión, tratamos de estar a la vanguardia, pero reitero que buscamos contar con desarrollos más sustentables, con las certificaciónes o las normas que regulan la calidad ambiental, como un tema primordial para nuestra empresa.
Sustentabilidad, infraestructura y tecnología afianzan al sector.
Responsabilidad social, integración de áreas comerciales y áreas verdes, son los nuevos retos.
Ford, caso aislado
Fue una pena la noticia de la cancelación del proyecto de Ford en San Luis Potosí, pero no fue motivada del todo por el tema Trump, sino por una decisión estratégica de la compañía por el tema de comercio, de sus ventas, del producto que iban a producir y eso lo entendió el mercado. Pero este caso no fue el inicio de un programa de desinversión.
De hecho, la automotriz continúa su inversión en el país, e incluso, expandieron su planta en Hermosillo, Sonora. Lo relevante es que la inversión automotriz en ese estado continúa, porque se está concluyendo la construcción de la planta de BMW que ha mantenido su programa y además, General Motors sigue operando con fuerza en la entidad.
Texto Sergio Argüelles
Foto: FINSA
