Entre los diversos segmentos del mercado inmobiliario comercial, los parques industriales cuentan con la mayor proyección en la actualidad. Fundamentales sólidos, demanda garantizada y un acceso a fuentes de capital, conjugan esta firmeza para sostener objetivos de inversión a largo plazo.
Apesar de la incertidumbre económica que se generó al principio de año —primordialmente en cuanto a la continuidad de la inversión automotriz de las empresas norteamericanas y la amenaza de la cancelación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN)—, el mercado industrial continúo con un desempeño que al cierre de 2017 vislumbra un balance positivo. Sin embargo, lo más relevante es que a largo plazo, incluso, luce alentador.
La incertidumbre de los primeros meses del año se ha superado. Incluso, al segundo trimestre ya arrojaban resultados positivos en términos de absorción. Algunos desarrolladores y Fibras que al iniciar el año habían anunciado su deseo de posponer inversiones o compra de portafolios hasta contar con un panorama más claro; afortunadamente, al segundo semestre reanudaron sus planes de inversión y adquisiciones.
Pese a la incertidumbre coyuntural, ésta no afectó a los fundamentales del sector.
Visto desde otro ángulo, no hubo cancelaciones de inversión, solo se pospusieron derivado de la aplicación de una estrategia prudente que siguieron los participantes del mercado, no solo los inversionistas y desarrolladores (oferta), sino también por parte de las empresas que demandan espacios. Lo que se observó es que se acentuó más la prudencia en los proyectos especulativos que salieron al mercado y predominó la colocación de parques a la medida (BTS, por las siglas en inglés).
De acuerdo con desarrolladores e inversionistas del sector, además de brókers y analistas especialistas en esta actividad, entrevistados por Real Estate Market & Lifestyle, la incertidumbre que se vivió fue coyuntural, donde afortunadamente no se afectó en lo absoluto los fundamentales del sector, que se mantienen robustos.
Reconocen que, aunque actualmente el TLCAN representa la variable de mayor riesgo por la negociación en curso, se observan en el sector más fortalezas que debilidades.
Asimismo, predomina la visión entre los desarrolladores de afianzar sus objetivos de inversión a muy largo plazo, por lo que sus decisiones no son pensando en un año o seis años, sino en varias décadas, por lo que no les preocupa la próxima contienda electoral del país, ni quién sucederá al Presidente en turno.
Destacan de forma unánime que el mercado mexicano de parques industriales es fuerte y competitivo, con características propias de la globalización, porque sus estándares son idénticos a los de cualquier otro mercado desarrollado, con espacios, tecnologías y certificación de última generación.
Al 2S17, se vislumbra la reanudación de planes de inversión y adquisición.
El sector mantiene fortalezas, pese al riesgo de renegociación del TLCAN.
Como parte de los fundamentales, estos parques se volvieron más institucionales y cuentan con acceso a fuentes de capital como nunca antes. A raíz del nacimiento de las Fibras y los CKD’s, se logró una inyección de liquidez al mercado que permite cumplir con certidumbre el ciclo de participación de los Fondos de capital privado, lo que ha vuelto más robusta la participación de éstos.
Así que entre estos fondos de capital privado, los CKD’s y las Fibras, además de la emisión de deuda a través del mercado de valores y los mecanismos de financiamiento tradicional, se cuenta con el soporte de recursos para que persista el impulso a la inversión en el sector.
Al respecto, los participantes, muchos de ellos también en sectores como el retail y mercado de oficinas, coinciden que por ahora el mercado industrial es el que cuenta con la mejor proyección inmobiliaria.
El sólido crecimiento de la actividad manufacturera en el país, encabezada por la continuidad de inversiones de todas las firmas automotrices y de autopartes, la dinámica aeroespacial, la participación de la industria electrónica, la robusta industria de alimentos del país, la misma agroindustria, la química y petroquímica, entre otras más, sostienen la creciente demanda de zonas industriales, muchas de ellos especializadas.
El sólido crecimiento de la actividad manufacturera asegura continuidad en inversiones.
Asimismo, uno de los más recientes impulsos del sector proviene de la demanda de espacios de logística, principalmente en las zonas de alto consumo del país. Aquí cobra una gran relevancia el creciente comercio electrónico o e-commerce, que está generando una necesidad adicional de espacios para las cadenas de distribución.
Así que entre la combinación de un mercado interno —que a través de la clase media fortalece el consumo interno—, más el bono demográfico que todavía estará presente un par de décadas, además de la manufactura ligera para exportación y consumo doméstico, la demanda de parques industriales está garantizada a largo plazo.
Como este mercado tiene regiones que se diferencian por su vocación, hay casos en donde la demanda supera a la oferta hasta en un rango de tres a uno, como son los casos de la Ciudad de México, Ciudad Juárez y Tijuana, por citar algunos ejemplos. Sin embargo, en el resto de mercados, donde no hay tanto problema por la escasez de tierra, en ninguno hay sobreoferta.
Aunque todo luce positivo, los analistas se cuestionan si ya se llegó a un pico en la demanda en tanto no haya claridad sobre el futuro del TLCAN, porque es un determinante para empujar los grandes proyectos, algunos de ellos en stand by.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: SEDET / EL OBSERVADOR / BUILDING PROSPERITY TOGETHER / NIEKROOZEN
