El mercado inmobiliario mexicano ha experimentado cambios enormes en las décadas recientes. En nuestra opinión, los cambios se enfocan en tres frentes principales:
- El enorme crecimiento de los proyectos inmobiliarios en términos de tamaño. Hoy un proyecto considerado chico era uno grande hace 10 o 15 años. Por ejemplo, en 1996 o 1997, las Torres (edificios de oficinas) que eran novedosos y grandes tenían 25,000 m2 rentables; hoy es un proyecto de oficinas de tamaño medio o chico.
Augusto Arellano CEO Evercore Partners México
Hay muchos proyectos que multiplican por 3 o por 4 esos tamaños fácilmente. Hoy los proyectos inmobiliarios más grandes cuentan con 500,000 m2 de construcción. Lo mismo pasa con los centros comerciales, naves industriales, hoteles, etc.
- La innovación de proyectos en términos arquitectónicos, métodos constructivos y funcionalidad, son mucho más profesionales en ese sentido, y qué bueno. Tanto los clientes como los desarrolladores se han vuelto mucho más exigentes.
- Y el aumento de financiamiento de los proyectos inmobiliarios. Pasamos del friends & family cerrado a pocos grupos y sin crédito para construir, a la disponibilidad de fondos extranjeros para construir y desarrollar; de la deuda corporativa a la deuda por proyecto proveída por fondos expertos inmobiliarios, hasta llegar a los mercados púbicos de capital y deuda, donde los flujos de capitales se multiplican. Por ejemplo, las Fibras han realizado emisiones por más de 400,000 millones de pesos de capital público y privado, deuda bancaria y deuda pública.
Antes del año 2011 teníamos un mercado inmobiliario totalmente dependiente de los mercados privados de capital y deuda. A partir del 2011, el acceso a los mercados públicos tanto de capital —a través de Fibras, pero también de CKDs, SAPIBs y SABs—, como de deuda ha constituido el principal cambio.
Cambios estructurales
Hay cambios estructurales, tanto del lado de la demanda, como de la oferta. Por el lado de la demanda, lo que hemos visto en los últimos años ha sido:
- El fortalecimiento de las clases medias y el consumo en las principales ciudades del país, han demandando una gran cantidad de productos inmobiliarios como centros comerciales, oficinas, hoteles y vivienda.
- El crecimiento de manufactura mexicana también ha traído un cambio dramático en el segmento industrial del sector inmobiliario.
Por el lado de la oferta, el cambio fundamental viene por la sofisticación de nuestros desarrolladores inmobiliarios que son capaces de consolidar proyectos cada vez más grandes y de mayor calidad. Por su parte, las ciudades y los gobiernos locales son también más conscientes de la importancia de contar con usos de suelo responsables que fortalezcan la sustentabilidad de nuestras poblaciones.
Como expectativa, prevemos un mercado que seguirá creciendo, y desarrollándose para que en unos años, quizá décadas, llegue a ser un mercado consolidado.
Desde los mercados privados, Evercore Partners realizó operaciones que fueron pioneras en su tiempo. La mayor contribución fue darle al sector salida hacia mercados públicos.
Aportaciones
Hemos tenido la oportunidad de hacer varias aportaciones al mercado inmobiliario desde el punto de vista financiero. Desde los mercados privados realizamos varias operaciones que fueron pioneras en su tiempo; pero quizá la mayor contribución fue darle al sector la salida hacia mercados públicos. Ahí hicimos la primera Fibra (Fibra Uno); Fibra Hotel, la segunda del mercado y la primera especializada en el segmento de hoteles, así como una enfocada en propiedades de calidad premier. Entre las tres sumaron poco menos del 70% de valor de capitalización de todo el sector Fibras.
Después han venido varias Fibras a sumarse al mercado, emitiendo capital, deuda y otros instrumentos. Le dimos liquidez al mercado y salida pública. También influyeron mucho en el mercado de valores, el cual creció fuertemente. Si consideramos las ofertas públicas de capital en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) durante los últimos seis años, aproximadamente el 30% de las colocaciones han sido del sector inmobiliario.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
