Mercado inmobiliario

 

 

Adquirir inmuebles podría ser una de las inversiones más antiguas de la humanidad, por ello nos remontamos a lo más recóndito de la historia para comprender mejor este fenómeno inmobiliario.

En la actualidad, si queremos una casa o un terreno junto a la playa para vacacionar con la familia y tenemos el dinero necesario, nada más fácil que buscar el adecuado, llegar a un acuerdo con el vendedor y adquirirlo. Si el gobierno, de repente, aprobara una ley para limitar nuestro derecho a la propiedad, lo veríamos como un ataque a nuestra libertad y nos opondríamos a ello, pues estamos acostumbrados, al menos en la mayor parte de nuestro planeta, a considerar el dominio absoluto sobre nuestras cosas como un derecho inalienable, tan solo acotado por la ley en algunos casos muy específicos. Pero no siempre fue así.

El sentido de propiedad es casi tan antiguo como la humanidad misma. Desde que el ser humano vivió en cavernas (que por cierto, no todos lo hicieron, tan solo los que tuvieron la suerte de encontrar una sin habitar) supo lo importante que era contar con un lugar propio y se dispuso a protegerlo de cualquier tipo de intruso al encontrarlo. Claro que en un inicio, se estableció una limitante territorial conocida como “territorio de caza”, perteneciente a un grupo social determinado, en el que no accedía ningún grupo o individuo ajeno que quisiera aprovechar de los recursos disponibles, ya que éstos por lo general, no eran suficientes para sostener a más personas. Simple cuestión de supervivencia. Pero también hay que tener en cuenta que no todos los lugares dentro de la cueva eran iguales. Ya desde un principio hubo “lotes” mejores que otros y el jefe siempre estuvo en el más alto. En un futuro, a esa división se le llamaría urbanismo.

 

 

 

 

Desde luego, esto no es algo exclusivo de nosotros. En la práctica la mayoría de los animales desarrollan un instinto parecido. Se apoderan de un territorio y lo defienden con todas sus fuerzas, ya sea solos o en grupo. Y los primates, con los cuales compartimos un ancestro en común, son especialistas en eso, por lo que no es raro que nosotros hayamos llevado ese instinto a niveles insospechados.

Con la aparición de la agricultura las cosas cambiaron. Los grupos humanos comenzaron a dejar atrás el nomadismo para asentarse de forma definitiva en algún lugar. La agricultura permitió el aumento poblacional al facilitar un mayor volumen de alimentos, pero también obligó al grupo a buscar mejores lugares donde desarrollar sus nuevos conocimientos. Así es como surgen las primeras ciudades, por lo general situadas a la orilla de algún río, pues éstos, además de proporcionar abundante agua para los cultivos, permitieron desarrollar sistemas de riego así como vías de transporte de alta velocidad, lo que también impulso el desarrollo comercial.

 

Dominio de la tierra

 

El dominio de un territorio adquirió un gran sentido de importancia, visto como símbolo de poder.  En las primeras civilizaciones se empezó a regular la posesión de la tierra, convirtiéndose en la base de la estructura económica. Como ejemplo, se encuentra la ciudad de Sumeria, considerada como la cuna de la civilización urbana, donde la tierra fue acaparada, por lo menos de forma nominal, por el rey de la urbe, no solo como símbolo de su poder divino, sino también como medio de control.

 

SUMERIA ES CONSIDERADA LA CUNA DE LA CIVILIZACIÓN URBANA.

 

 

 

 

Lo mismo ocurrió en el Egipto faraónico, donde si bien existían tierras de propiedad privada, la mayor parte de éstas pertenecían al monarca. Éste a su vez podía otorgarlas como recompensa a sus funcionarios y/o  nobles, quienes estaban autorizados a heredarla a sus hijos mas no a venderla o dividirla, con el inconveniente añadido de que en cualquier momento el faraón se las podía quitar. Y para aumentar su poder, el soberano era dueño exclusivo de todas las piedras que servían para la construcción de los grandes templos y palacios, solo él podía regalarlas o venderlas. De esa forma, existía un control casi absoluto de los bienes raíces en el Antiguo Egipto, con lo que el faraón se aseguraba de que ninguno de sus súbditos acumulaba demasiado poder para convertirse en un problema. Claro que no siempre lo lograron, pues hubo faraones débiles que perdieron el control de la situación.

 

LA POSESIÓN DE TIERRAS Y PIEDRAS PARA CONSTRUIR , LE DABA AL FARAÓN SU PODER EN EL ANTIGUO EGIPTO.

 

 

SOLO EL FARAÓN DISPONÍA SOBRE LOS LOTES DE TIERRAS.

 

 

 

En general, este sistema prevaleció en las grandes culturas de Oriente, como China, Persia o la India. Sin embargo, sería en Europa donde surgiría un modelo distinto. Los helenos (mejor conocidos como griegos) tuvieron la mala suerte de habitar una pequeña y accidentada península que no permitía el desarrollo de grandes imperios como en Egipto o Mesopotamia, lo que a su vez impedía que surgieran reyes poderosos.

La cultura griega se basó en la polis, la ciudad, cuya área de dominio se extendía por lo general a tan solo unos pocos kilómetros alrededor de sus murallas defensivas. Esta situación provocó que los ciudadanos de las polis, sin importar su poder económico, tuvieran en general los mismos derechos. Claro que también había esclavos, pero eso era parte del sistema económico de la época. Al no haber un gobernante que acaparara toda la tierra para intereses propios, ésta pasó a manos privadas. El Estado tan solo se reservó una parte para la construcción de los edificios públicos, pero fuera de eso, la tierra era de quien pudiera comprarla.

 

 

 

EN LA ANTIGUA GRECIA LA PROPIEDAD DE LA TIERRA ERA PRIVADA.

 

 

Incipiente mercado inmobiliario

 

Esta posesión les permitía saberse parte importante de la polis, logrando así que los ciudadanos tuvieran un mayor sentido de pertenencia y una cohesión social sólida, lo que no ocurría con los grandes imperios orientales. La fuerza de la ciudad radicaba en la lealtad de sus ciudadanos. Al ser poseedores de tierra, los helenos se sienten libres y están dispuestos a pelear por su libertad. Así es como lograron derrotar al poderoso Imperio Persa cuando éste decidió conquistarlos. Es aquí cuando surge, de acuerdo con todas las evidencias, lo que podríamos llamar un incipiente mercado inmobiliario.

En tanto, Roma fue todavía más allá. Surgida como una pequeña aldea en la región del Lacio, en el centro de la bota itálica, sus contactos con las ciudades griegas del sur de Italia (conocida en ese entonces como la Magna Grecia) y con las ciudades etruscas que la rodeaban, le permitieron desarrollar un sistema parecido al helénico.

 

 

Durante sus inicios Roma fue gobernada por reyes, pero una rebelión popular depuso al séptimo de ellos, Lucio Tarquino el Soberbio, e instauró la República. Si bien en un principio se trató de un gobierno de tipo aristocrático, lo cierto es que estuvo basado en la propiedad privada de la tierra. Ésta se convirtió en el elemento del poder ciudadano y por ello, el peor castigo que se le podía imponer a uno de ellos era la confiscación de sus bienes para después rematarlos en subasta pública.

Esto solo ocurría en casos de traición. Por cierto, será en esta misma ciudad donde aparezcan los primeros agentes inmobiliarios, encargados de la compra y la venta de bienes raíces entre los romanos ricos.

 

 

 

 

Y ya que hablamos de esto, es necesario recordar que al igual que en todas las civilizaciones anteriores, en Roma el poder económico y la influencia social se demostraba con la posesión de un buen lugar para vivir. No era lo mismo tener una casa en el aristocrático monte Palatino, que en el plebeyo Trans Tiberis (el Trastevere actual). La buena ubicación lo era todo y los romanos lo sabían bien.

Con la caída de este grandioso Imperio del Mediterráneo, la situación de Europa cambió de forma drástica. Muchas ciudades fueron abandonadas y las pequeñas propiedades privadas rurales cedieron el paso a los grandes latifundios feudales. Todo en aras de la seguridad, ya que existían tropas del señor feudal, las cuales custodiaban un castillo en el feudo y brindaban protección a los aldeanos de los alrededores. Desde luego, a cambio de eso, el noble se convierte en propietario de la mayoría de las tierras, lo que le otorgó un gran poder. El problema se agravó cuando estos mismos nobles y los altos dignatarios eclesiásticos se convierten también en dueños de la mayor parte de las fincas urbanas, lo que impidió en gran medida el desarrollo del mercado inmobiliario. Pero aun así, dentro de esas empobrecidas y poco higiénicas ciudades existieron lotes de terrenos más valiosos que otros. El poder de una buena ubicación seguía muy presente.

 

 

 

Todo esto comenzó a modificarse a finales de la Edad Media, en el siglo XV, cuando las ciudades, aliadas con el rey, que buscaban acotar el poder feudal de los nobles, recuperaron protagonismo de la mano de la nueva clase burguesa (de burgo: ciudad). En los siguientes siglos veremos cómo las grandes propiedades comenzaron a disminuir en favor de los pequeños propietarios, proceso que se aceleró con la Revolución Francesa y con el liberalismo del siglo XIX, doctrina que vio en este acaparamiento de tierras, por parte de la nobleza y de la Iglesia, un estorbo al desarrollo económico.

Mientras tanto, en el caso de las culturas mesoamericanas -particularmente los mexicas-, la situación era parecida a la de las grandes culturas orientales. Al ser una forma de gobierno absoluto, las tierras en su totalidad eran del huey tlatoani, quien las distribuía en tres grupos: las que se asignaba él en lo personal y usaba para premiar a sus servidores, parientes, guerreros o amigos; las que se destinaban al sustento de los templos u otras instituciones públicas y las otorgadas a los pueblos de forma comunal para su cultivo. En otras palabras, la propiedad privada e individual era algo exclusivo de las élites. Y aun así, dentro de todos los centros urbanos de la región existían grandes diferencias. Las élites ocupaban los predios cercanos a los templos, lo que los volvía más caros y exclusivos.

 

EN EL MÉXICO ANTIGUO, LA DISTRIBUCIÓN DE LA TIERRA DEPENDÍA DE LAS DECISIONES DEL HUEY TLATOANI.

 

 

DURANTE EL S.XIX EN MÉXICO SE DESAMORTIZÓ A TRAVES DE LA REFORMA, EL ACAPARAMIENTO DE TIERRAS, RENOVANDO ASÍ EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PAÍS.

 

Si nos trasladamos al sur del continente americano, veremos que en el otro gran imperio indígena que existió a la llegada de los españoles, fue el de los incas; las cosas eran parecidas aunque con una diferencia: las tierras del pueblo no eran comunales, pues a cada padre de familia se le asignaba una extensión de tierra de acuerdo al número de hijos que tenía para que él las cultivara. Durante el dominio español la mejor tierra fue acaparada por grandes hacendados que poseían extensas propiedades agrícolas y que, tal y como sucedía en Europa, eran dueños de muchas fincas urbanas.

Más tarde, regresando a México durante el siglo XIX, las tierras acumuladas por la Iglesia Católica y las comunidades indígenas se les llamaron “bienes de manos muertas” y fueron desamortizadas durante la Reforma, lo que paradójicamente ayudó al incremento de los grandes latifundios en perjuicio de los pequeños propietarios, justo lo que los liberales querían evitar. Al menos, los territorios rurales estaban de nuevo en el mercado y, por lo que se refiere a las ciudades, se había terminado la época en que unas pocas personas eran dueñas de la mayoría de las casas. Esto dio un renovado impulso al mercado inmobiliario en nuestro país y permitió el rápido enriquecimiento de algunos de sus agentes.

Finalmente, ésta es la postura que consiguió triunfar. Aquellos años en que los faraones, reyes o tlatoanis eran los dueños absolutos de la tierra quedaron atrás. Con las revoluciones burguesas del siglo XIX quedó claro que la posesión de la tierra está vinculada a la libertad individual.

 

 

 

En la actualidad, la figura del rey fue sustituida por la de la Nación. Todas las tierras son de la Nación. Pero esto solo significa que no pueden pertenecer a un país diferente. Fuera de eso, no hay límite alguno a la propiedad privada.

Los mercados inmobiliarios, tal  como los conocemos en la actualidad, surgieron en Grecia y se perfeccionaron en Roma, como se mencionó anteriormente. Sin embargo, se puede asegurar que adquirieron su forma moderna (casas dedicadas exclusivamente a la compra y venta de inmuebles con agentes especializados en ello) hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, con todas sus ventajas y sus desventajas.

Si bien sabemos que ya en la Roma imperial, en ocasiones, había quien especulaba con la tierra o quien poseyendo información privilegiada, hacía grandes fortunas con la compra-venta de terrenos (como el famoso Craso, uno de los hombres más ricos de Roma), será en el siglo XIX cuando ésto alcance niveles inconcebibles.

 

 

EN EL PRESENTE COMO EN EL PASADO, EL PODER SE SIGUE DEMOSTRANDO POR EL LUGAR EN DÓNDE SE VIVE.

 

La crisis del mercado inmobiliario llevará a la quiebra a más de una economía en esos años de capitalismo sin control. Como ejemplo, tenemos el caso de la renovación de París llevada a cabo hacia 1860 por el barón Hausmann, quien trazó los famosos boulevares parisinos arrasando barrios medievales enteros. Más de uno se hizo millonario comprando manzanas enteras a precios bajos y revendiéndolas a precios altos al Estado. Y ese proceso se ha repetido muchas veces en diferentes partes del mundo.

En la actualidad, podemos decir que el mercado inmobiliario es uno de los principales motores de cualquier economía sana, pero como ocurre con todo, si no se le regula adecuadamente puede provocar más de un quebradero de cabeza.

Aun así, hoy como ayer, no es lo mismo comprar un departamento en la Quinta avenida de Nueva York que en la avenida de los Mártires de Almoloya, segunda sección. El poder se sigue demostrando con la elección y accesibilidad del lugar donde se vive.

 

 

 

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Texto:Rodrigo Borja

Foto: NATIONAL GEOGRAPHIC, B, RPI, USER CT, © SERGII FIGURNYI, SOFIA ORIGINALS, LA TUNICA DENESEO,ROMA ANTIGUA,SHUTTERSTOCK, DCHSER , ARRAONA, ARCHIVO HISTÓRICO, JORGA TR, EDU, HISTORIAPEDIA, NYCLOUT, STARWOOD HOTELS