Más allá del acceso al capital y las fuentes de financiamiento, en el tema de la reserva territorial o la comercialización, uno de los mayores obstáculos para el sector inmobiliario en México es el aspecto legal.
La certidumbre jurídica es fundamental para que todo negocio tenga una sana evolución y en el caso del sector inmobiliario, constantemente se enfrenta a diversos riesgos en la aplicación de la ley. El primer obstáculo, una vez que tiene la reserva territorial, es el tema del uso del suelo, cuya obtención muchas veces está sujeto a la discrecionalidad de las autoridades locales en turno; sin embargo, es tal la incertidumbre en este aspecto que, aun teniendo el permiso correspondiente, las desarrolladoras se ven sujetas a extorsión por parte de autoridades delegacionales o municipales e incluso de los mismos vecinos.
Éste es un caso que los desarrolladores no reconocen de forma pública, pero que en privado nos revelan con cierta consistencia, ya que son víctimas de extorsión o sobornos por parte de las autoridades.
Bellezzian en Metepec, ubicado en la Zona Dorada.
Por ejemplo, desde que fue candidata Xóchitl Gálvez y luego como jefa delegacional electa de Miguel Hidalgo, se manifestó en rechazo a la construcción de un desarrollo inmobiliario que incluye un centro comercial, cines y una torre de 21 pisos de oficinas, además de un hotel de 14 niveles y un estacionamiento subterráneo, en un predio ubicado en avenida de las Palmas 905.
La posición de los vecinos y la ahora jefa delegacional es que el proyecto que se proponen realizar las empresas Gicsa y Fibra Uno, viola el uso de suelo pues al terreno le corresponde uso habitacional (conforme indicaron en conferencia de prensa).
Al respecto, la pregunta es: ¿Acaso las desarrolladoras están dispuestas a poner en juego fuertes sumas de dinero para un proyecto inmobiliario –como el señalado–, sin tener los permisos correspondientes?
¿No debería ser a la inversa?, primero evaluar si tendrán los permisos para construir un proyecto, antes de realizar cualquier inversión, ¿cómo arriesgar millones de dólares, sin la certeza de poder llevar a cabo el proyecto?
Gicsa, en su portal, reporta hasta hoy que Paseo Lomas está en proceso de modificación de su uso de suelo para alcanzar el Área Rentable Total (GLA por sus siglas en inglés)
Otro ejemplo es el del proyecto de Abilia, de la empresaria María Asunción Aramburuzabala, quien tuvo que parar totalmente la obra del que posiblemente será el desarrollo residencial más exclusivo de la Ciudad de México, en la calle de Rubén Darío, en la zona de Polanco.
En junio, la obra fue clausurada por el gobierno del DF, que inició un juicio en contra de la constructora para retirar los permisos de uso de suelo.
Sin embargo, en agosto, varios medios de comunicación dieron a conocer que la empresaria denunciaba un intento de extorsión por parte de los vecinos de la colonia.
Hospital del IMSS en Villa de Álvarez, Colima.
El caso en cuestión fue trascendente, María Asunción Aramburuzabala es una de las empresarias más destacadas de América Latina; según la lista de Forbes es la sexta persona más rica de México y ha sido la primera mujer en ocupar un sitio en el consejo de administración de la Bolsa Mexicana de Valores.
La denuncia consistía en un intento de extorsión por cinco millones de dólares, por parte del abogado de Adriana Pérez Romo, esposa del conductor y periodista, Joaquín López-Dóriga, para no parar la obra de Rubén Darío. En ella, también implicaba a Paloma Carrera Baños y Gabriela Torres Ramírez, coordinadora del Comité Ciudadano de Bosques Chapultepec, ambas vecinas de Pérez Romo; y a sus abogados, Mario Alberto Becerra Pocoroba y Érika Mendoza Bergmans.
Proyecto del edificio Alberta, en Guadalajara, Jalisco.
Junto con la denuncia, se dio a conocer un video de una conversación que mantuvieron el abogado de Adriana Pérez y el equipo legal Aramburuzabala; en él, el abogado solicita una indemnización para una propiedad contigua que se verá afectada con la construcción del edificio y se compromete a firmar un acuerdo en el cual los colonos autorizan la obra.
Los representantes legales de los vecinos aseguraron que no fue un intento de extorsión, sino de un pago para mitigar la pérdida de valor de sus propiedades. Al respecto López-Dóriga y su esposa han permanecido en silencio; el presentador únicamente respondió en su cuenta de Twitter que no tiene ninguna relación con el conflicto legal.
Finalmente, en septiembre el Tribunal de lo Contencioso Administrativo (TCA) del Distrito Federal falló a favor la inmobiliaria, por lo que el Instituto de Verificación Administrativa (Invea) retiró los sellos de suspensión de actividades y se le permitió a la constructora seguir con el proyecto. El TCA señaló que los vecinos pueden inconformarse y promover un amparo, pero hasta el momento no se ha procedido legalmente, por lo que a finales de octubre la inmobiliaria reinició los trabajos en el predio.
Por supuesto, éstos no son los únicos casos ni es algo que sólo haya ocurrido en el Distrito Federal, por lo que el esfuerzo por parte de las autoridades debería ir encaminado a ofrecer certeza jurídica a uno de los sectores que más impulsa la economía del país.
Vista aérea de la Ciudad de México.
USO DEL SUELO
En la Ciudad de México, el uso de suelo se encuentra regulado por la Ley de Desarrollo Urbano y el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano.
La clasificación del uso de suelo urbano es determinada por:
(i) el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, el cual se conforma con criterios de ordenamiento territorial que coadyuvan a fomentar una política pública de desarrollo urbano a fin de contar con una ciudad de buenas prácticas del desarrollo urbano integral y sustentable que contribuye al crecimiento ordenado y competitivo de la Ciudad de México,
(ii) los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano mediante los cuales se establece la planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial de una Delegación del Distrito Federal,
(iii) los Programas Parciales de Desarrollo Urbano que establecen la planeación del desarrollo urbano en áreas específicas con condiciones particulares y
(iv) por las normas generales de ordenación que regulan la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano, así como las características de las edificaciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano y el impulso de la vivienda de interés social y popular.
Participan en la elaboración de dichos programas, los jefes delegacionales y el Jefe de Gobierno, teniendo el apoyo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (“secretaría”) para llevar a cabo consultas públicas y estudios encaminados a dicho fin. En el caso de los Programas Delegacionales y Parciales es la Secretaría la responsable de revisar su congruencia con el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
Los Programas y sus modificaciones requieren ser aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, para su posterior remisión a la Jefatura de Gobierno del Distrito Federal a efecto de su promulgación y posterior publicación en la Gaceta Oficial del Distrito Federal; una vez publicada la modificación, la secretaría procederá a inscribirla en el Registro de Planes y Programas dependiente de la propia secretaría y solicitará su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal.
Las modificaciones de los Programas destinadas a cambiar la clasificación de uso de suelo en predios particulares pueden ser promovidos por particulares conforme a un procedimiento que toma en consideración las opiniones vecinales y el dictamen del Comité Técnico de Modificaciones a los Programas.
Es importante señalar que el cambio de uso de suelo no sólo depende de lo que el uso de suelo de la zona lo permita o lo que se desee lograr con el cambio de éste, ya que deben de tomarse en cuenta muchos factores para determinar si el proyecto que se va a realizar es factible ya que puede ocurrir que logre el cambio de uso de suelo pero que el proyecto no se pueda ejecutar.
La secretaría debe presentar cada seis meses un informe de los cambios de uso de suelo que se hayan autorizado a la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal.
Tanto los Programas como las determinaciones administrativas sobre el uso de suelo deben respetar los derechos adquiridos por los propietarios o poseedores de predios y sus causahabientes que de manera continua y legítima los hayan aprovechado esos usos. Los derechos adquiridos prescriben al término de un año de que se deje de ejercer el uso de que se trate.
Los distintos tipos de suelo son:
- Habitacional (H) • Área Verde de valor ambiental (AV)
- Habitacional con Comercio (HC) • Rescate Ecológico (RE)
- Habitacional con Oficinas (HO) • Producción Rural Agroindustrial (PRA)
- Habitacional Mixto (HM) • Preservación Ecológica (PE)
- Centro de Barrio (CB) • Habitacional Rural de Baja Densidad (HRB)
- Equipamiento (E) • Habitacional Rural (HR)
- Industria (I) • Habitacional Rural con Comercios y Servicios (HRC)
- Espacio Abierto (EA) • Equipamiento Rural (ER)
El uso de suelo es una característica muy importante de las propiedades ya que en ocasiones con un cambio de uso de suelo el valor de la propiedad puede aumentar de manera considerable, hoy en día el encarecimiento de la reserva territorial, así como la necesidad de una menor movilidad urbana, son dos de los elementos fundamentales que determinaron la detonación de proyectos de usos mixtos en la Ciudad de México. Un uso mixto es la combinación de distintos usos de suelo dentro de una misma zona; es decir, convive lo mismo un área comercial con oficinas, con zona residencial, hoteles u otro tipo de proyectos como los culturales o de esparcimiento, entre otros.
Desde el punto de vista urbano, los proyectos de usos mixtos están diseñados para promover una variedad de actividades, donde todas interactúan en un mismo espacio, eliminando o reduciendo la necesidad trasportarse de un lugar a otro.
En cualquier inversión inmobiliaria es fundamental tener en cuenta la clasificación del uso de suelo del predio que se está adquiriendo y/o que se va a desarrollar para corroborar que es apto para el fin que se le quiere dar.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: palma sintegra,, Angel guardian, conaculta, divece, starmedia
