Por oferta de créditos, por tasa y por condiciones de pago, actualmente resulta más fácil contratar un crédito hipotecario con un banco o una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol). Los bancos están más enfocados en financiar la compra de vivienda clasificada como de nivel medio y residencial (valor de mercado superior a 450 mil pesos). Si cuentas con un nivel de ingreso para pagar, sin problema, la mensualidad de estas viviendas, pero no dispones de ahorro previo que te permita pagar el porcentaje de enganche solicitado por las instituciones crediticias, no te preocupes. El enganche va de 5 a 50 por ciento del valor comercial del bien raíz, dependiendo del plazo y monto solicitado, e incluso de la institución a la que se solicita el financiamiento. Actualmente el mercado ofrece varias opciones que te pueden sacar de apuros.
Para agilizar la contratación de créditos (en condiciones de bajo riesgo para los acreedores), y ampliar el mercado, bancos y Sofoles, e incluso desarrolladores de vivienda, como Sare, ofrecen a sus clientes la opción de participar en un Fondo de Inversión. El monto reunido al cabo de un tiempo (6 a 12 meses), dan acceso directo a la contratación de un crédito hipotecario, principalmente con una Sofol hipotecaria.
Diversas oportunidades Hoy en día, el esquema de financiamiento sustentado en un plan de ahorro previo es ofrecido por la distribuidora de sociedades de inversión: Más Fondos, con su programa de ahorro “Más Vivienda”. Funciona de la siguiente manera: una vez que concluye el plan de ahorro se puede disponer del dinero en el momento en que el cliente así lo decida. Más Fondos entrega a su cliente y a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) una constancia de terminación del plan de ahorro, señalando fechas y montos de los depósitos. La SHF canaliza a su cliente con una Sofol (por ejemplo, Hipotecaria Su Casita, una de las más activas en la implementación de los esquemas de ahorro previo para la asignación de crédito hipotecario). El cumplimiento en el depósito de las mensualidades programadas es tu mejor carta de presentación para que la SHF te avale como sujeto de crédito con una institución financiera.
Claro está que no te escapas de la verificación de que cuentes con un historial crediticio impecable. Por su parte, la operadora de Fondos Interesa ofrece un programa de ahorro dirigido a quienes no cuentan con el monto para el enganche, o no pueden comprobar ingresos, o no reúnen los requisitos para solicitar un crédito hipotecario con un intermediario financiero utilizando lo reunido en tu cuenta de ahorro de vivienda del Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit). Este programa de ahorro está muy ligado a la desarrolladora de vivienda Sare, lo que implica que puedes ejercer un crédito para adquirir un bien raíz propiedad de esta firma constructora.
Tres funciones del Fondo
• Probar la disciplina de ahorro e inversión de los acreditados; será un indicador de disciplina y responsabilidad en el pago de las mensualidades del crédito
• El monto ahorrado puede utilizarse para cubrir el enganche del crédito solicitado.
• Los recursos del Fondo actúan como un seguro de desempleo o invalidez temporal por accidente.
Esto significa que, si una persona se queda sin trabajo o no pue-de trabajar por un tiempo, en ese lapso las mensualidades quedarán cubiertas por los recursos reunidos en el Fondo. Actualmente, la mayoría de los créditos hipotecarios incluyen en la mensualidad el pago de una cuota por concepto de seguro de desempleo o invalidez por accidente. Este tipo de programas están diseñados para satisfacer la demanda de vivienda media y residencial, para quienes no son derechohabientes del Infonavit, o no cuentan con ahorro previo para pagar un enganche, o no pueden comprobar ingresos de una fuente formal de empleo.
El Infonavit es para todos
Los derechohabientes del Infonavit tienen derecho a ejercer un crédito hipotecario para comprar una vivienda con un valor comercial máximo de 517 mil 848 pesos o 350 veces el salario mínimo (VSM) en el Distrito Federal y 443 mil 870 pesos para el resto de la República mexicana. Pero, ¿qué sucede cuando el nivel de ingreso del trabajador le permite aspirar a comprar una vivienda con valor comercial más alto que el monto máximo permitido por el Infonavit? Los programas Apoyo Infonavit y Cofinanciamiento abren oportunidades de acceso rápido a créditos hipotecarios con sofoles y bancos. No obstante, estos programas también manejan límites máximos de valor de la vivienda a financiar: 1 mi-llón de pesos para Cofinanciamiento y poco más de 1.8 millones para Apoyo Infonavit.
Confinanciamiento
En este caso el dinero acumulado en la subcuenta de vivienda se utiliza como enganche para comprar vivienda a través de un crédito hipotecario con una Sofol o un banco. Las aportaciones patronales subsecuentes se aplican directamente a la amortización del principal del crédito. El esquema contribuye a pagar el crédito en un plazo más corto.
Apoyo Infonavit
Aquí el dinero de la subcuenta se utiliza como un seguro de desempleo que puede cubrir las mensualidades del crédito hipotecario contratado hasta por un lapso de 12 meses, en caso de que el acreditado se quede sin empleo temporalmente. Las aportaciones patronales subsecuentes se canalizan, al igual que en el caso de Cofinanciamiento, a la liquidación del principal. Utilizar estos esquemas tiene otros beneficios: obtener tasas y plazos prefe-renciales (es decir, en mejores condiciones que las de mercado aplicadas por bancos y sofoles a sus clientes no afiliados al Infonavit), menor enganche (5 por ciento del valor comercial del inmueble), tasas de interés preferenciales, menores comisiones, honorarios preferenciales con el notario público y la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario Infonavit una vez que se termine de pagar el solicitado bajo el esquema de “Apoyo Infonavit”.
Si ya contrataste un crédito hipotecario directamente con un banco o una Sofol puedes solicitar la inclusión de tu hipoteca en el programa de “Apoyo Infonavit” y mejorar tus condiciones de pago y el plazo del crédito. Otra opción es ejercer la línea de crédito básica autorizada por el Infonavit y contratar, independiente, una línea de crédito con un banco o una Sofol por la diferencia, a condiciones de mercado, por el valor de la vivienda que no se alcance a cubrir. En este caso, la restricción del valor de mercado de la vivienda que deseas comprar está delimitado por tu nivel de ingreso y capacidad de pago, que puede ser mayor si consideras los ingresos de tu pareja (en caso de estar casado), o de tus padres (si eres soltero).
Las afores apoyan hipotecas
Para las personas calificadas como informales, por trabajar por su cuenta, hay también otras opciones, además de los programas de ahorro previo ya descritos. Desde agosto de 2005 tienen la opción de abrir una cuenta de ahorro voluntario en una Administradora de Fondos para el Retiro (Afore), cuyo monto le permita respaldar su deuda hipotecaria. Ahorrar en una Afore tiene múltiples beneficios. Por ejemplo, acceso (con montos de inversión muy bajos) a tasas de rentabilidad altamente competitivas, con el mínimo riesgo que puede implicar una inversión financiera y un tratamiento fiscal preferencial. Si finalmente decides que a este ahorro no lo vas a utilizar para comprar una casa puedes asegurarte un retiro con más certeza e independencia financiera.
En el mercado hay 20 Afores, aunque no todas permiten la afiliación de trabajadores informales. Entre las que sí lo hacen podemos mencionar a: Actinver, Bancomer, Banorte Generali, Coppel, MetLife y Profuturo GNP. Más recientemente, la Afore de Bansefi (Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros) se sumará a la oferta. Ten en cuenta que en la Afore puedes ahorrar en dos tipos de cuentas: • Aportaciones voluntarias (se pueden hacer retiros en periodos que van de 2 a 6 meses). • Aportaciones de ahorro a largo plazo (la disponibilidad de dinero puede requerir de periodos más largos; puedes acordarlos directamente con la Afore de acuerdo con tus necesidades financieras). Lo de la posibilidad de respaldar un crédito hipotecario con tu ahorro realizado en una Afore es muy reciente, pero puedes iniciar tu plan de ahorro con miras a lograr una de tus metas más valoradas: la compra de un bien raíz.