Fernando Schütte, Presidente de Grupo Inmobiliario Schütte.

Las acciones de las desarrolladoras de vivienda que cotizan en Bolsa no cuentan, porque estas emisoras no han tenido precisamente una buena racha; sin embargo, observe los precios de las casas recién terminadas o usadas (ver reportaje sobre los precios de la vivienda en México). ¿Sorprendido? Con excepción del segmento de casas de lujo para playa, el resto de los mercados parece gozar de
una salud envidiable.

Patrimonio y vida

Para Fernando Schütte, presidente de Grupo Inmobiliario Schütte, entender cómo proteger las inversiones en esta época de crisis es tan fácil como pensar en un ladrillo y en la felicidad que eso nos puede dar. Como lo leyó…

Y es que su visión parece ser la más pragmática de los entrevistados por Real Estate Market & Lifestyle sobre el tema.

Shütte afirmó que en el caso de los bienes raíces, la inmensa mayoría de las veces que se aplican recursos en ellos, son para disfrutarlos a la larga. Llegar a casa, descansar en ella, vivir los espacios en donde habitamos y crear recuerdos especiales dentro de esos muros, o que deberían  de ser la principal razón para meter dinero en ellos.

No obstante, invertir en bienes raíces con fines no patrimoniales sino con miras a largo plazo, promete rendimientos que difícilmente muestran depreciación en el mercado mexicano -y si se dan, como en el caso antes mencionado-, éstos se recuperarán una vez superado el contexto y la coyuntura de emergencia actual.

Para Pedro Trueba, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), invertir en inmuebles en nuestro país ha sido históricamente una excelente decisión, puesto que por más incertidumbre que exista, por más especulación que se meta al asunto, las paredes, los pisos y las ventanas ahí van a estar. Los espacios físicos no van a desaparecer como sucede con toda sencillez durante una mala operación cruzada en un monitor de computadora, qué tal y como una apuesta en una mesa de Black Jack, esfuman sus recursos de un segundo a otro. Aunque quizá el desencanto en estos dos últimos casos, sea el mismo.

Invertir en bienes raíces con fines no patrimoniales, difícilmente muestran depreciación en el mercado mexicano.

Trueba también expuso que una de las ventajas de los bienes raíces, es que proporcionan flujo de efectivo constantemente, pues si no se “vive” en el inmueble se puede optar por rentarlo, con lo cual la liquidez en tasas importantes siempre está presente.

De acuerdo con diversos cálculos de instituciones financieras, alrededor del 70% del patrimonio de las familias mexicanas lo representa su casa o departamento, por lo que un inmueble se convierte en una inversión patrimonial, una inversión que se vive y que físicamente siempre se tiene.

Además, los bienes raíces no pierden valor con el tiempo, al contrario ganan plusvalía que en el peor de los casos va de la mano con la inflación; tampoco pierde valor respecto al dólar en el largo plazo.

Invertir en un segundo inmueble, tiene la ventaja de que se puede rentar y obtener un rendimiento por esa renta. En un momento dado, si se requiere liquidez, esa segunda propiedad se puede vender, aunque no es tan rápido como un instrumento financiero.

 
Pedro Trueba, Presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Cetes vs. inmuebles

Semanas atrás, Abraham Metta Cohen,  expresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), dijo que según un estudio hecho por la asociación se contrastaron valores, instrumentos y mercados durante los últimos 20 años versus la inversión en bienes raíces, y resultó que en México la apuesta siempre “resultó quedar por arriba en el largo plazo”, y ante las condiciones actuales de los mercados, esa perspectiva mejoró.

“Los bienes inmuebles han demostrado ser de las inversiones más seguras, ahora más con las pérdidas financieras ya sea en acciones, derivados o en instrumentos poco seguros y que han demostrado que son muy volátiles” (haciendo alusión a los casos de fraude por Stanford o el quebranto del financiero neoyorkino Madoff).

Para ilustrar la circunstancia, la ADI señaló que un inmueble en arrendamiento es el equivalente a comprar un instrumento de deuda como Cetes, que ofrecen retornos de inversión de alrededor de 8.0% anual, mientras que un bien raíz, en los últimos cinco años otorgó beneficios de entre 9.0 y 13.0% anual.

En el segmento industrial y de oficinas -agregó Zúñiga-, las rentas se cotizan en dólares y los rendimientos otorgados en niveles superiores, llegan a 10% anuales, de manera consistente.

El especialista del sector privado mencionó que “hace algunos años pudo no ser tan atractiva (la inversión inmobiliaria), puesto que hubo otras inversiones en Bolsa que ofrecieron hasta 30% de retorno; pero hoy el 30% se esfumó, ya no existe y el 10, 11 ó 12% anual del sector inmobiliario continúa disponible”, subrayó.

Estados Unidos busca seducir a mexicanos

No hay tiempo que no llegue, ni plazo que no se cumpla y eso lo saben a la perfección autoridades y la industria de los bienes raíces del vecino país del norte que han creado un monstruo, el cual devora todo a su paso y parece alimentarse del impago de las hipotecas-basura, que ellos mismos diseñaron y ofrecieron a su gente.

Según el último reporte al respecto, la pérdida de valor en sus casas -que dicho sea de paso, es la más severa de su historia y que hasta el momento ya cobra una pérdida patrimonial de menos de 20% como promedio para sus casas-, ha llevado a ver esta circunstancia con dos aristas: como una lamentable situación y una pésima opción de invertir en aquel país, o bien como una seductora oportunidad para aquellos que cuenten con la liquidez suficiente, con el fin de realizar buenos negocios a partir de este escenario. Y para muestra basta un botón:

En días pasados, Rodrigo Niño, presidente de Prodigy Network, agencia de corretaje inmobiliario con presencia en  Nueva York, Panamá, México y Madrid, además de contar con agentes en varias ciudades de Asia, Europa y América, convocó a la prensa mexicana para anunciar un instrumento altamente atractivo para los inversionistas internacionales denominado GIA’s (Guaranteed Income Assets) o Propiedades de Renta Garantizada.

Rodrigo Niño, Presidente de Prodigy Network.

Los GIA’s, son títulos de valor, cuyos activos subyacentes son propiedades adquiridas con significativos descuentos y que ofrecen beneficios entre el 6.0% y 8.0% anual, por periodos de hasta tres años. Como es claro, este rendimiento está muy por encima de aquellos ofrecidos por otros instrumentos financieros.

Estos, paralelamente buscan con ansia la liquidez, que hoy día nos ofrecen las entidades destinadas para hacerlo pagando apetitosos intereses, toda vez que les ayudará a deshacerse de abultados inventarios de propiedades de lujo en los mejores distritos de Miami o Nueva York, y los que ahora ofrecen precios de descuento, que oscilan entre el menos 30 y hasta menos 50% (dependiendo de la ubicación y características), antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Al término de estos tres años, se esperaría una valorización alta del inmueble asociado con el GIA, aseguró Niño.

“Este es el mejor momento para el lanzamiento de GIA, una forma novedosa de inversión en los Estados Unidos. Con la crisis financiera, los GIA’s emergen como una oportunidad para todos los inversionistas en el mundo, porque permiten la adquisición de bienes inmuebles en Estados Unidos a precios de descuento nunca antes vistos”, sostuvo el presidente de Prodigy Networks.

Como ventajas adicionales, Niño agregó que los inversionistas conservarán el derecho de vender o transferir la propiedad de su unidad durante el término de tres años.  También tendrán la opción de cancelar el contrato de arrendamiento a su discreción, al cumplirse 12 y 24 meses de haberse suscrito. El promotor inmobiliario, por el contrario, no tiene la posibilidad de cancelar el contrato de renta antes de su vencimiento al término de los tres años.

Sin embargo, el inversionista también puede elegir conservar la propiedad como un activo de renta y ofrecerla en arriendo en el mercado, una vez transcurridos los tres años, e incluso, cuenta también con la posibilidad de ocupar la propiedad, puntualizó el directivo.

¿Quién pone las condiciones?

Los especialistas coincidieron en señalar que el mexicano es un mercado inmobiliario que maduró con una rapidez asombrosa, a partir de la crisis de 1995. Desde entonces, la gran experiencia ganada en las recurrentes y consecutivas crisis, además de la implementación de buenas regulaciones y la infraestructura de generación de vivienda adecuada, en cuanto a sus prácticas y oferentes, nos llevó a crear uno de los mejores sistemas hipotecarios y de generación de vivienda del mundo, lo anterior confirmado por Javier Gavito Mohar, director general de la Sociedad  Hipotecaria Nacional (SHF), un banco de desarrollo de apoyo al sector.

Gavito Mohar sostuvo -durante el discurso a la prensa en el que presentó un seguro a la vivienda que vendrá a reforzar la certidumbre de los inversionistas ante los casos de impago-, que esta medida se viene a agregar a las múltiples garantías que tiene adquirir vivienda bajo esquemas hipotecarios, donde si bien es cierto que no hay un blindaje absoluto, al menos la cantidad de garantías que se tienen como lo son mensualidades y tasas de interés congeladas, plazos de hasta 20 años para pagar, seguros de desempleo, muerte o incapacidad, contra paros técnicos de la empresa del trabajador,  por incapacidad, por siniestros, etcétera, conseguir una hipoteca es una de las mejores apuestas que se pueden hacer si lo que se desea es poner en puerto seguro, el fruto del trabajo y el esfuerzo.

Con todo este tipo de elementos, el mercado inmobiliario mexicano de hoy es un mercado de compradores, en donde son éstos los que definen los precios y no precisamente los oferentes, ya que el mercado está muy fraccionado por la enorme cantidad de competidores y en tiempos donde el número de peticiones de crédito ha caído, lo cual ha orillado a los desarrolladores a adaptarse a la ley de la oferta y la demanda para no acumular inventarios.

En ese sentido, Fernando Shütte, agregó que una más de las razones que hacen de la vivienda y los bienes raíces en general, un negocio de ganar-ganar es que este tipo de activos pueden volverse la solución para una enorme gama de requerimientos, en donde al contar con una propiedad, las fuentes del crédito se abren casi por arte de magia.

Los prestamistas bancarios o de otra índole, suelen aceptar los bienes raíces como una de las mejores garantías a la hora de dar luz verde a un crédito, y en el caso de una necesidad contingente de efectivo, pueden ser la diferencia entre salir avante con los compromisos o las necesidades inmediatas.

Shütte dijo que algo que provoca cultura financiera entre la sociedad mexicana es la cultura del ahorro y la inversión, la cual ha hecho la diferencia entre nosotros y otros pueblos. “Bien podríamos copiar (a nuestra manera) lo que hace la comunidad judía, la cual hace los mejores negocios en momentos de crisis y son de los pocos que invierten en ese momento, pues son quienes usualmente tienen liquidez para hacer las inversiones.

Así pues, regresando al inicio de este texto, si es que usted tiene al menos 30, entenderá que esta crisis es sui generis, la fortaleza de las variables macroeconómicas ha posibilitado que sí, los precios suban, pero nada se compara a las hiperinflaciones que vimos en sexenios pasados.

La estabilidad del sistema financiero permite llevar a que su dinero no se esfume como en antaño, sino invirtiendo en inmuebles podrá continuar tan sólido como un tabique, y tan segura su economía como ese sentir de cada mañana cuando despierta y sabe que está seguro, pues está en casa. 

El mercado inmobiliario mexicano de hoy, es un mercado de compradores y son éstos los que definen los precios.