14 meses de crisis

A mitad de septiembre pasado, se cumplió un año de la crisis financiera y económica internacional más severa desde la Gran Depresión de 1929. Real Estate Market & Lifestyle realizó un recuento de los daños, desde el punto de vista económico, financiero, hipotecario e inmobiliario.

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Si bien desde el segundo semestre de 2007 ya dábamos cuenta de los fuertes riesgos en los Estados Unidos por el denominado fenómeno subprime y la crisis inmobiliaria que ya experimentaba, los pasados 15 y 16 de septiembre fueron las fechas clave del inicio de la etapa crítica de la crisis financiera y económica de los Estados Unidos. Aquellas fechas fueron marcadas por los anuncios de quiebra de dos empresas emblemáticas del sector financiero de la Unión Americana: Lehman Brothers, primero, y luego AIG. De ahí en adelante, el efecto sobre México
fue avasallador.

A poco más de un año de distancia, el balance económico para la economía mexicana está marcado por una profunda recesión, debido a que durante el último trimestre de 2008 y los dos primeros trimestres de 2009, la tasa de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) de México solamente reportó crecimientos negativos (-1.6, -8.2 y -10.8%, respectivamente).

Adicionalmente para el tercer trimestre de 2009, que precisamente finalizó en septiembre, la contracción fue de -7.4%, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografia (INEGI).

En términos macroeconómicos, los últimos 14 meses han sido de un proceso recesivo que podría ser el más profundo desde la Gran Depresión de 1929, y que seguramente se extenderá hasta el último trimestre de 2009, y será hasta el primer trimestre de 2010 cuando se recupere una tasa de crecimiento positiva y se dé por terminada la recesión.

Todo esto ha generado un fuerte impacto en el empleo, a tal grado que la tasa de desempleo llegó en septiembre pasado a 6.2%, a diferencia del 4.2% del mismo mes del 2008.

Para Gerardo Copca, director de la consultoría MetAnálisis “cuando hacemos un recuento de lo que el mundo vivió hace un año, parece imposible que se haya recuperado en un periodo tan corto. Posiblemente no sentimos en su momento la magnitud de la crisis, porque los problemas se estaban suscitando en otros países; sin embargo, al hacer un recuento de todo lo que pasó, nos damos cuenta que el mundo está en pie de milagro, porque estuvimos a un paso de caer en otra Gran Depresión, después de la de 1929, que duró varios años”.

“Las quiebras de los bancos más grandes de Estados Unidos, las aseguradoras y empresas hipotecarias, pudieron ser superadas con los recursos que tuvieron que aportar los gobiernos de varios países, y por otras medidas que se tomaron en su momento, aunque no todas fueron correctas”, afirmó Copca.

En términos financieros, en México se observó una fuerte volatilidad de sus mercados. Copca señaló en su reporte semanal: “El Inversionista Mexicano”, que “a un año de que empezó a reflejarse con mayor impacto el efecto de la crisis global, los mercados financieros en México han logrado recuperarse, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), medida a través del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), ya recuperó el 83.3% de la caída que presentó entre junio y noviembre de 2008, mientras el peso se ha estabilizado en alrededor de los 13.30 por dólar, después de alcanzar máximos cercanos a 15.60 en marzo de este año”.

 

Huir del riesgo

Por lo que respecta al mercado que más nos interesa, la crisis desatada en los Estados Unidos ocasionó que los inversionistas huyeran de todo lo que olía a hipotecas. En México, esto ocasionó una fuerte contracción de la liquidez y, por lo mismo, fue muy difícil que los colocadores de deuda y bursatilización de cartera salieran a levantar recursos a los mercados.

Fue hasta abril-mayo y en el tercer trimestre del 2009 cuando nuevamente las instituciones como las Sofoles y organismos públicos (Infonavit y
Fovissste), regresaron de lleno a los mercados a colocar nuevas bursatilizaciones de cartera.

Esta situación no afectó propiamente la colocación de créditos hipotecarios individuales, sino el financiamiento de créditos puente.

Otro fenómeno que ocasionó la crisis fue que entre octubre y diciembre del año pasado diversos fondos de inversión, principalmente extranjeros,  asociados a desarrolladores mexicanos en proyectos específicos, determinaron salir del país, liquidando proyectos y tratando de recuperar algunas inversiones.

La salida de diversos fondos extranjeros y el achicamiento de otros en sus operaciones en México, limitó la inversión en distintos mercados inmobiliarios. Hay quien dice que dicha circunstancia “mató segmentos de mercado”, como el industrial y limitó la evolución de otros como el retail.

La aversión al riesgo por parte de los inversionistas, también encareció el costo de los recursos financieros y repercutió sobre el costo del crédito hipotecario; sin embargo, ello no ha implicado un rebote brusco de tasas, sino pequeñas correcciones.

De acuerdo con información del Banco de México (Banxico), el Costo Anual Total (CAT) promedio del crédito hipotecario en agosto de 2008 fue de 14.17% y la tasa de interés de 12.32%; la cifra más reciente conocida antes del cierre de la presente edición (septiembre de 2009), los ubicó con un CAT promedio de 14.7% y una tasa de interés de 12.7%.

Es decir, el costo del dinero para créditos hipotecarios no ha experimentado un incremento significativo en medio de esta severa crisis. Por lo tanto, la menor colocación de créditos por parte de la banca, Sofoles, Sofomes y organismos públicos respecto a 2008, no obedeció ni a falta de recursos ni a un mayor costo, sino como consecuencia de la incertidumbre que experimentaron los potenciales demandantes del crédito, sobre todo por el temor de perder su empleo.

Como consecuencia de ello, la cartera vencida de créditos hipotecarios no experimentó un fuerte repunte. Por ejemplo, en el caso de la banca, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) informó que el crédito a la vivienda reportó en septiembre de 2008 un índice de morosidad (también conocida como cartera vencida) de 3.38%, mientras que en septiembre de 2009 se ubicó en 4.53%. El crecimiento de la cartera vencida de 1.15 puntos porcentuales en medio de la gran crisis recesiva, debe ser calificado positivamente.

No hay que olvidar que en la crisis de 1994-1995, la cartera vencida de los bancos creció tanto que los bancos terminaron quebrando, lo que hoy remotamente podría suceder.

 

Los mercados

Por lo que respecta a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la cual se considera un termómetro de la economía, de los 25 mil 588 puntos en que cerró el 14 de septiembre de 2008, cayó hasta mínimos de 16 mil 978.84 el 24 de octubre, es decir, que en dicho periodo perdió 33.6%.

Posteriormente, desde el mínimo anterior se recuperó hasta los 23 mil 422.83 puntos el 5 de enero de 2009, pero volvió a caer a mínimos de 16 mil 964.36 el 9 de marzo, para posteriormente iniciar una tendencia positiva ininterrumpida y terminar al cierre del pasado 16 de septiembre en 29 mil 625.02 unidades, lo que significó un repunte de 74.6% respecto al mínimo de marzo pasado. 

Si vemos el comportamiento del año en cuestión, la BMV no sólo recuperó todo el terreno perdido, sino que en el balance anual ganó 15.8% y estableció nuevos máximos en el año en curso.

Si es cierta la teoría de que las bolsas son un termómetro de la economía, esta tendencia corrobora la idea de que lo peor de la crisis ya pasó y que estamos cerca de iniciar la recuperación.

También vinculado a la BMV, existe un índice denominado Habita (IH, con base en diciembre de 1996), que tiene como principal objetivo, el constituirse como un indicador altamente representativo y confiable del sector de la vivienda en México.

Este indicador alcanzó en septiembre del 2008, un máximo de 526.12 unidades y desde entonces presentó un comportamiento negativo cayendo constantemente, hasta que estableció en marzo del 2009 un mínimo de 214.05 unidades, lo que significa que perdió más de la mitad de su valor (-59.32%), pero desde dicho mínimo inició un repunte que se mantiene hasta la fecha, porque durante septiembre del 2009 estableció un máximo de 611.30%, que desde el mínimo de marzo pasado, significó un repunte de 185.6% para incluso ubicarse por encima del máximo de septiembre del 2008.


Una de las características más reveladoras de este ciclo de crisis, es la enorme interrelación que actualmente guarda la economía del planeta.

 

Vivienda

Para nadie es ajeno que el sector de la construcción resultó con serias afectaciones a partir de la explosión de la crisis, el pasado 15 de septiembre de 2008.

Como efecto de la crisis inmobiliaria e hipotecaria de Estados Unidos que se observó desde el segundo semestre de 2007, desde el primer semestre de 2008 en México se observó una fuerte afectación en el mercado residencial de playa, aquel mercado que en principio tenía como objetivo el mercado extranjero, estadounidense y canadiense en primera instancia y europeo en segundo lugar, mismo que fue compensado parcialmente por compradores mexicanos.

Sin embargo, por la crisis financiera iniciada en septiembre de 2008, esta afectación permeó al mercado residencial y medio en 2009, donde el mercado de vivienda de interés social y económica fueron los menos afectados.

Meses antes de la explosión de la burbuja hipotecaria estadounidense, el subsector mexicano de la vivienda venía mostrando los mejores resultados de la historia del país, toda vez que las empresas desarrolladoras de proyectos habitacionales, disfrutaron de un periodo de bonanza que comenzó en los albores del año 2000 y que para el periodo comprendido entre 2003 y 2006, rindió sus mejores frutos.

Durante la celebración del 1er. Foro Internacional de Vivienda Sustentable, un evento organizado por Infonavit en la primera quincena de septiembre pasado, Ariel Cano Cuevas, director general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), aseguró que lo peor de la crisis económica para el sector vivienda ya pasó y que se cumplirán las metas establecidas en el Pacto Nacional por la Vivienda.

Cano mencionó que “2009 será un parteaguas para la vivienda por diversas circunstancias. El sector no fue ajeno a la crisis”, -mientras afirmó que al 30 de agosto de este año-,  “tenemos evidencia de que lo peor ya pasó”, comentario hecho ante cientos de empresarios, académicos y funcionarios presentes en la inauguración del evento.

Por su parte, Víctor Manuel Borrás, director general del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), dijo que ya se tiene “registro de un creciente ritmo en la colocación de hipotecas”, por lo que aseguró que “colocaremos el medio millón de créditos comprometidos”.

El funcionario reconoció que existen todavía diversos retos por atender, pero que lo importante por ahora era no detener el ritmo de colocación de financiamientos para que los trabajadores adscritos a ese instituto pudieran acceder a la adquisición o mejora de sus casas este año.

Cano detalló que al 30 de agosto pasado, se tenía una cuenta de 650 mil acciones de vivienda en todo el país, que han significado una derrama económica de 120 mil millones de pesos (mdp).

De acuerdo al Programa Nacional de Financiamiento para Vivienda, en 2009 deberán ejecutarse 1.3 millones de acciones de vivienda, con una erogación de recursos públicos y privados de poco más de 290 mil mdp.

Cano finalizó su intervención asentando que 2009 y el sector de la vivienda serán recordados por la coyuntura económica que vivió, los enormes apoyos, pero también porque este es el año que se inició la construcción de vivienda ecológica, un pendiente que situaba en el limbo a México conforme a los paradigmas internacionales en donde esta necesidad social, está adquiriendo una nueva forma de ser abordada.

No obstante, existe un gran escepticismo de que las metas de adjudicación de créditos hipotecarios sean cumplidas. Y es que una buena cantidad de estados de la República ven desde el año pasado una enorme dificultad para cumplir con el número de préstamos que tanto el Gobierno Federal como la banca comercial y las entidades de financiamiento
se proponen.

La meta autoimpuesta por la autoridad sería la misma que se ofreció en 2008; no obstante, el alto índice de desempleo, el bajo nivel de confianza en el consumidor, el ascenso de las tasas de interés hipotecario así como la incertidumbre generalizada en los mercados, han llevado a la población a encadenarse en un efecto psicológico que les ha inhibido para dar el paso de adquirir un crédito, y estarían esperando a que el ambiente económico se estabilizara para dejar de postergar su decisión, ya que es claro que por financiamiento, no ha habido problemas.

 

Vivienda y entorno mundial

Si bien es claro que el modelo mexicano de desarrollo del sector de la vivienda, hoy día puede jactarse de ser uno de los más competitivos del mundo, razón por la cual ve menores afectaciones y una posible reactivación en breve, naciones como España -uno de los países más golpeados en este periodo-, aún miran de lejos un horizonte de estabilidad.

Y es que Euroconstruct, un observatorio del viejo continente que se dedica a medir la actividad en el área, prevé que “la crisis de la vivienda residencial en España durará como mínimo tres años, es decir, hasta finales de 2010 y principios de 2011”. Durante este periodo, apenas se podrán observar bajas en los tipos de interés pues dicha entidad aseguró, “la crisis será larga”.

En un estudio recientemente presentado en la ciudad de Barcelona,  asentó que España ha tenido un severo reajuste del mercado residencial, con “descensos de producción en la banda del 15% al 20% durante 2008 y 2009”.

El director general del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC), Antón M. Checa, explicó que “en España, después de estos dos años de ajuste duro, la actividad seguirá cayendo en 2010, pero en órdenes de entre el 5% y el 10%”.

Según Checa, “hasta que no se venda el stock de vivienda, que se cifra entre 750 mil y un millón de unidades, la actividad constructora en España
no se reactivará”.

El desplome de la vivienda nueva arrastrará en los próximos dos años al conjunto de la construcción española, cuya actividad cayó en 2008  a -5,9% y se prevé que para 2009  lo haga en -3,7%, a causa de la drástica caída del sector residencial, según el estudio.

“Las condiciones financieras se han endurecido y esto, unido a una cifra de existencias muy importante de vivienda sin colocar, ha generado un superávit que lleva a los promotores a no producir”, señaló Josep R. Fontana, responsable de la Unidad de Prospectiva
Económica del ITeC.

 

Más globalizados que nunca

Una de las características más reveladoras con la llegada de este ciclo de crisis, es la demostración que nos ha dado la enorme interrelación mundial que actualmente guarda la economía del planeta. Para muestra, un botón: Según Global Property Guide, una firma analista de mercados internacionales de vivienda, la crisis ha alcanzado a prácticamente todas las naciones del orbe, y la afectación en los precios de la vivienda, no en pocas ocasiones es sorprendente, aunque también dijo durante su último informe a los medios, que ya comienzan a apreciarse muestras sólidas de recuperación en el sector.

Al respecto, la empresa de análisis explicó que su muestra advierte que siete países han surgido de la caída de precios de la vivienda. Sin embargo, la mayoría de los países sufrieron fuertes caídas de precios durante el año que termina en el segundo trimestre de 2009, de manera que la situación general sigue
siendo negativa.

La investigación utiliza los cambios de precios después de la inflación, dando una imagen más realista que las (más optimistas) cifras nominales usualmente preferidas por los agentes de bienes raíces; y después de experimentar caídas en el 2008, los precios de casas en China, Portugal, Australia, Nueva Zelanda, Francia, Suecia y Hong Kong se recuperaron al segundo trimestre de 2009. A estos siete países se adhirieron Israel, Suiza, Indonesia y Noruega (países que se habían recuperado por delante, es decir, antes del segundo trimestre de 2009) en la lista de países en ascenso.

Uno de los casos de estudio que mayor referencia aportan al mundo entero es el índice Case-Schiller, el termómetro de los precios de vivienda en los Estados Unidos, herramienta de medición desarrollada por la firma calificadora de riesgos crediticios Standard & Poor’s, que durante su última emisión deja ver que aunque débiles, ya son apreciables los ligeros cambios en la tendencia que se venía marcando.

El Case-Schiller de primera instancia nos deja ver un mercado “americano” más fuerte, con precios que subían en 0.35% durante el segundo trimestre  de 2009, de una disminución de 6.46% durante el trimestre anterior. Durante el año que termina en junio de 2009, los precios de las viviendas se redujeron en 13.96%, lo que equivale a una mejora de 18.51 % de caída interanual con respecto al primer trimestre de 2009.

Luego de 365 días desde que explotó la burbuja inmobiliaria de la crisis en los Estados Unidos, no cabe duda que el mundo es otro, literalmente.

Gigantes corporativos como Lehman Brothers, General Motors, Ford o Chrysler, que jamás se soñó ver en la lona, hoy día nos dejan ver dos cosas: Una, que el mundo ha entrado en una nueva etapa económica, social y políticamente hablando. Y dos, que el mito de las recetas económicas de instituciones como el FMI o el BM,
son eso, un mito.

Naciones en otro momento, todo poderosas como Estados Unidos, ahora también pueden ser las que hereden al resto del globo, las peores pesadillas económicas jamás soñadas.


siete países han surgido de la caída de precios de la vivienda.