Contra viento y marea, las Fibras inmobiliarias sostuvieron una tendencia positiva de crecimiento, aunque no a un ritmo tan acelerado como en años previos.
La incertidumbre por la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el periodo electoral, la volatilidad del tipo de cambio y la tendencia alcista en las tasas de interés, fueron los principales factores que amenazaron el desempeño operativo de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) durante el primer semestre de 2018 (1S18).
No obstante, los resultados que reportaron en el primero y segundo trimestre de este año, demostraron que continúan con un ritmo de crecimiento positivo en sus operaciones y que los diversos elementos de riesgo e incertidumbre no afectaron su actividad.
Axtel. Las Fibras resisten el embate al 1S2018 con buen desempeño.
Al respecto, André El-Mann, CEO de FUNO, indicó en el reporte financiero al segundo trimestre que la Fibra envió a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que “este trimestre marcó uno de los cambios más importantes para nuestro país en décadas. México celebró unas elecciones presidenciales pacíficas y democráticas que anticipamos modificarán el rumbo del país. Creemos firmemente en el país, y por lo tanto, hemos invertido y continuamos invirtiendo en lo que creemos que es, por mucho, la mejor alternativa de inversión disponible”.
Agregó que “para poner nuestro compromiso en perspectiva, nuestra cartera actual de desarrollo de los principales proyectos es de aproximadamente 22,400 millones de pesos (mdp). Hemos invertido aproximadamente a los 230,000 mdp de activos inmobiliarios que gestionamos. Queremos enfatizar que el sector inmobiliario de México es un excelente lugar para invertir y un lugar donde lo mejor está por llegar. Recientemente hemos comenzado a visualizar algunas de las semillas que se han plantado en las últimas décadas; una clase media prosperando con un ingreso disponible creciente y una economía muy resiliente que ha resistido la volatilidad del mercado financiero”.
Plaza Central. Más optimismo y menos volatilidad.
Seguimos siendo firmes creyentes del potencial de nuestro país. Trabajaremos de la mano con el gobierno para mejorar las comunidades en las que invertimos, para proporcionar un acceso más fácil y eficiente a bienes y servicios a nuestra sociedad. En FUNO seguimos comprometidos con brindar lo mejor a nuestro país y aprovechar las oportunidades únicas que ofrece, señaló.
Por su parte, Salvador Daniel Kabbaz Zaga, Director General de Fibra Danhos, afirmó que hay menos volatilidad en el segmento: “Hemos observado un sentimiento de optimismo y menor volatilidad en los mercados como resultado de las elecciones y la combinación de diversos factores económicos, lo cual favorece la actividad económica y los niveles de afluencia y consumo en nuestras plazas comerciales”.
Respecto al futuro de corto plazo, señaló que las condiciones de mercado para la segunda mitad del año brindan mayor claridad y “fortalecen nuestra convicción en una clara estrategia de crecimiento de nuestro portafolio de usos mixtos y enfoque en las principales urbes del país”.
Fibra Inn. En su segmento hotelero al 2T18, los resultados fueron más débiles.
Buena ocupación
Una de las características que presentaron las Fibras en el segundo trimestre fue el crecimiento de su ingreso e ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) a un ritmo que estuvo en línea con lo previsto por analistas, además de buenos niveles de ocupación y una sólida y sana situación financiera.
Los Fideicomisos continuaron observando cifras positivas al 1S18, manteniendo niveles saludables de ocupación, por arriba de 90%, de acuerdo con la opinión de analistas bursátiles.
Los reportes para este periodo fueron calificados en general como buenos. Una de las principales razones fue el atractivo nivel de ocupación de los portafolios; además que prácticamente nadie presentó un descenso. Algunas de las Fibras incluso reportaron cifras récord en ocupación, en particular destacaron las que atienden los sectores industrial y comercial, con tasas de ocupación promedio por encima de 93 por ciento.
Para el sector industrial, en particular, se tenía cierto temor que la incertidumbre por la negociación del TLCAN, que podría haber afectado la ocupación en las Fibras industriales, lo cual estuvo lejos de suceder y se mantuvieron o mejoraron incluso el nivel de ocupación de sus portafolios.
Por ejemplo, FUNO reportó una tasa de ocupación de 97.3% en su portafolio industrial al 2T18, 2.1 puntos porcentuales mejor que el año anterior; en su portafolio comercial la ocupación fue de 94.8%, 1.5 puntos porcentuales por encima del mismo trimestre del año pasado.
En el caso de Danhos —considerando propiedades totales— su tasa de ocupación a mitad de este año se ubicó en 88.2% frente a 87.1% del mismo periodo del año anterior. Aquí sobresale la ocupación de su portafolio comercial de 90.6% y 83.2% en oficinas, respectivamente.
En el caso de Fibra Terrafina, especialistas en naves industriales, la tasa de ocupación al 30 de junio de 2018 fue de 95.5%, lo que representó un incremento de 68 puntos base (pb) comparado con el segundo trimestre de 2017 (2T17).
Referente a las tasas de interés, independientemente del impacto en las valuaciones de mercado, no repercutieron en la salud financiera de los fideicomisos, como algunos analistas previeron.
Reforma 222. Reportes positivos.
Tasas de ocupación fueron consistentes.
Factores coyunturales
Ahora bien, para el caso específico de las Fibras hoteleras, tuvieron al 2T18 resultados un poco más débiles que en los periodos similares de años anteriores. No fueron resultados negativos, pero sí bajaron el ritmo de crecimiento.
Los factores que fueron fundamentales en sus resultados al 2T18, algunos fueron negativos y otros positivos, entre los que destacan:
- La celebración del Mundial de Fútbol, que determinó se pospusieran muchas reuniones de negocios.
- La parte final de la campaña electoral, la cual propició que algunas actividades de negocio de detuvieran.
- La estacionalidad de la Semana Santa, que el año pasado cayó en marzo (primer trimestre) y ahora en abril.
- El inicio de las vacaciones de verano.
- Retraso en aperturas de algunos hoteles o en remodelaciones.
Torre Diana, de FUNO. La incertidumbre de 2018 se disipa.
Continúa apetito
Referente a la operación, la primera mitad de año no fue adversa para las Fibras en cuanto a su operación; incluso, el apetito por el instrumento se mostró por las nuevas colocaciones que llegaron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Días previos a terminar el primer semestre de año, llegaron al mercado Fibra Upsite y Fibra Educa, y semanas posteriores a la elección, arribó Fibra Storage.
Aunque en los casos de Upsite y Storage fueron colocaciones pequeñas, la de Educa fue por un monto importante, ya que demás, es la primera especializada en el sector educativo del país. Visto desde cualquier ángulo, sigue el gran apetito por este instrumento entre los inversionistas.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: FIBRA MTY / FIBRA INN / STOCK AEREO / WPD