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Atracción de inversión para grandes portafolios

Cuenta con cerca de 3,000,000 m² en espacio rentable y más de cinco billones de dólares de valor de capitalización. Es el primer y más grande Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lanzado en 2011.

Surgimiento

El equipo fundador de FIBRA Uno se ha dedicado, a lo largo de cuatro décadas, a la adquisición, desarrollo, alquiler y operación de activos inmobiliarios industriales, comerciales, turísticos, de oficinas y uso mixto en México.
Esa experiencia fue un factor clave en la composición y lanzamiento del primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, FIBRA Uno o FUNO, como se le conoce por su clave de pizarra en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

El comienzo de sus actividades inmobiliarias se remonta a la década de 1970, cuando sus accionistas mayoritarios se enfocaron al negocio inmobiliario a partir de la necesidad de adquirir propiedades bien ubicadas, que se apegaran a sus estándares de calidad y ofrecieran un alquiler razonable para apuntalar su franquicia de pinturas.

En los años 1980 comenzaron a adquirir y desarrollar terrenos aprovechando la necesidad de construcción de espacios comerciales adicionales para ser arrendados a otros negocios. Al detectar esa oportunidad en dicho sector, se produjo un cambio en su visión empresarial, enfocándose al negocio inmobiliario y ampliando su cartera de propiedades.

A principios de la década de 1990 construyeron su primera instalación industrial y de esta manera iniciaron su expansión a otros sectores como el turístico, de oficinas y usos mixtos en la industria inmobiliaria del país.

El equipo de administración de Fibras Uno/Gonzalo Robina, Gerardo Del Ángel, Javier Elizalde
Eleazar Pulido, Ignacio Tortorielo, Jesús Estrada.

Aprovechando toda la experiencia de esta trayectoria, en 2010 conformaron la estructura de FUNO, la primera en su tipo de México en lanzar una Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering, IPO por sus siglas en inglés) en la Bolsa Mexicana de Valores bajo el régimen Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) el 18 de marzo de 2011.

Esta oferta se lanza con la adquisición de 16 inmuebles en el portafolio, todos rentados y sin deudas. De éstos, 14 fueron contribuidos, es decir aportados al Fideicomiso a cambio de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFI, y dos adquiridos con el capital generado por medio de la oferta pública.

Su estructura está basada en un portafolio diversificado de propiedades estratégicamente ubicadas y destinadas al arrendamiento. Abarca una amplia gama de sectores inmobiliarios en México como el industrial, comercial, turístico, de oficinas y uso mixto, con excepción del residencial. A través de estas rentas, se generan ingresos para los inversionistas que han adquirido sus CFBI, haciendo a este instrumento muy atractivo para cualquier inversionista.

• Portafolio azul (MEXFUND) Noviembre de 2011
Propiedad: Hermosillo Tipo: Industrial Entidad: Sonora	Propiedad: UVM Zapopan Tipo: Comercial Entidad: Jalisco	Propiedad:  Reforma 222 Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Terraza Pedregal Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Aguascalientes Tipo: Comercial Entidad: Aguascalientes	Propiedad: Acapulco Tipo: Comercial Entidad: Guerrero	Propiedad: Olivar de los Padres Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Alameda Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Naucalpan I Tipo: Comercial Entidad: Estado de México	Propiedad: Tijuana Tipo: Comercial Entidad: Baja California	Propiedad: Mexicali Tipo: Comercial Entidad: Baja California	Propiedad: Miguel Ángel de Quevedo Tipo: Comercial Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Santa Fé Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Arboledas Tipo:Comercial Entidad: Estado de México	Propiedad: Monterrey Tipo: Comercial Entidad: Nuevo León	Propiedad: Cofre de Perote Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Edison Insurgentes Tipo: Comercial Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Del Valle Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Yucatán 23 Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Tlahuac Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Leones Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal

• Portafolio rojo (SANTANDER) Abril de 2012
Propiedad: Reforma Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Américas Tipo:Oficinas Entidad: Guadalajara	Propiedad: Santa Fé Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Site Periférico Sur Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Periférico Tipo: Oficinas Entidad: Distrito Federal	Propiedad: mérida Tipo: Comercial Entidad: Yucatán	Propiedad: Av. Reforma Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Monte Elbruz Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Mazarik Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: insurgentes Sur Tipo: Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Ruiz Cortines Tipo: Comercial Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Bosques del Valle Tipo: Comercial Entidad: Nuevo León	Propiedad: Jose Vasconcelos Tipo: Comercial Entidad: Nuevo León	Propiedad: C. Doblado Tipo: Comercial Entidad: Nuevo León	Propiedad: Blvd. Interlomas Tipo: Comercial Entidad: Estado de México	Propiedad: Lomas Verdes Tipo: Comercial Entidad: Estado de México	Propiedad: Palmas Tipo:Comercial Entidad: Distrito Federal	Propiedad: Benito Juárez Tipo: Comercial Entidad: Sonora

• Portafolio morado (GICSA) Agosto de 2012
Propiedad: Tultitlán I Tipo: Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Tultitlán II Tipo: Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad: Tlanepantla Tipo: Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad:Outlet  Tipo:Comercial Entidad:Guadalajara	Propiedad: Outlet Monterrey Tipo:Comercial Entidad:Nuevo León	Propiedad: Forum Tepic  Tipo:Comercial Entidad: Nayarit	Propiedad: La isla Tipo:Comercial Entidad:Quintana Roo	Propiedad: Forum by the Sea Tipo:Comercial Entidad:Quintana Roo	Propiedad: Punta Langosta Tipo:Comercial Entidad:Quintana Roo	Propiedad: Centro Maya Tipo:Comercial Entidad:Quintana Roo	Propiedad: Outlet Cancún Tipo:Comercial Entidad:Quintana Roo	Propiedad: Punta Santa Fe Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Corporativo Insurgentes Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Corporativo Interlomas Tipo:Oficinas Entidad:Estado de México	Propiedad: Edificio Monterrey Tipo:Oficinas Entidad:Nuevo León	Propiedad: Corporativo Polanco Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal

Portafolio G30 Diciembre de 2012
Propiedad: San Martín Obispo I Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: San Martín Obispo II Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Tlane-Park Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Tlane-Park II Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Tulti-Park Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Iztapalapa Tipo:Industrial Entidad:Distrito Federal	Propiedad: La Joya III Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: La Joya IV Tipo: Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: James Watt Tipo:Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad: Puente Grande Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Maravillas II Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: La Mexiquense Tipo: Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad: Las Américas Tipo: Industrial Entidad: Qintana Roo	Propiedad: La Purísima Tipo: Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad: Ceylan  Tipo: Industrial Entidad: Estado de México	Propiedad: Gustavo Baz Tipo:Industrial Entidad:Estado de México	Propiedad: Tecno Parque Berol Tipo:Industria Entidad: Estado de México	Propiedad: Centro Lago de Guadalupe Tipo:Comercial Entidad:Estado de México	Propiedad: Pabellón Salinas Cruz  Tipo:Comercial Entidad:Oaxaca	Propiedad: Torre Latino Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Torre Platino Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Torres Adalid Tipo:Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Tlacotalpan Tipo: Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Mariano Escobedo Tipo: Oficinas Entidad:Distrito Federal	Propiedad: Torre CP-6 Plaza Tipo: Oficinas Entidad:Distrito Federal

Inversionistas.

El Director Ejecutivo/ André El-Mann, El Presidente Ejecutivo de Grupo Financiero Santander México
Marco Martinez y el Presidente de la BMV, Luis Tellez, durante la ceremonia de la colocación de certificados Bursátiles de Fibra Uno./bmv

En su Oferta Pública Inicial (IPO) para la BMV Fibra Uno inició con 23 inversionistas institucionales de los cuales 23% eran extranjeros y el resto nacionales.

 A la fecha cuenta con prácticamente todas las Afores mexicanas entre sus inversionistas, algunas aseguradoras y los fondos de pensiones para empleados de grandes empresas de México.

En estos casos, las inversiones se consideran de largo plazo y, por su estructura, las leyes fiscales les otorgan el beneficio de estar exentos del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por los dividendos que reciban de parte de Fibra Uno.

Su popularidad y atractivo han generado no sólo buenos rendimientos, sino gran demanda. Por ello el Fideicomiso fue incluido, desde junio de 2013, en los índices Morgan Stanley Capital International (MSCI).

Su participación en estos índices le brinda una exposición a nivel mundial, debido a que son utilizados por los grandes fondos de inversión como referencia para reflejar la evolución del valor de compañías que cotizan en las distintas bolsas del mundo.

Inversionistas Institucionales de Fibra Uno*

En tanto algunos inversionistas institucionales sólo se permiten invertir en empresas que coticen con dichos índices, Fibra Uno es marco de referencia para importantes carteras de inversión institucionales de todo el mundo.

Con esto logra generar mayor demanda de sus acciones y mantener un desempeño de liquidez favorable para todos sus accionistas. Respecto a sus inversionistas extranjeros, los montos de inversión que en el IPO alcanzaron un promedio de 20 mdd, fueron colocados en órdenes de hasta 100 mdd durante la última emisión adicional de Certificados Bursátiles Inmobiliarios (Follow-On). En este rubro destacan algunos fondos de inversión que administran los recursos de gobiernos de otros países, siendo el de Singapur uno de los mayores inversionistas de esta FIBRA.

Cabe señalar que en los ejemplos anteriores se hace alusión a posesiones institucionales que corren a largo plazo. En general, la posesión de sus CFBI es muy dinámica al ser de alta bursatilidad con un índice del 8.733 en mayo de 2013 y un volumen promedio de 12 millones de certificados diarios con cerca de 40 millones de dólares (mdd) valor promedio diario operado.

Aceptación en el mercado.

Fibra Uno se especializa en inversiones a nivel nacional para los sectores de oficinas, comercial e industrial en el sector inmobiliario y a la fecha cuenta con una excelente posición como vehículo de inversión

Ha mostrado un comportamiento sobresaliente en el mercado bursátil y cuenta con la capacidad de aprovechar nuevas oportunidades en esta industria conforme vayan surgiendo, en relación a la expansión de la economía mexicana y la demanda poblacional de más desarrollos inmobiliarios.

La regulación establecida para estos instrumentos de inversión, así como el potencial de su mercado local, son factores para que FUNO descarte la adquisición de activos en mercados extranjeros, que además añadirían complejidad a su portafolio en cuanto a la operación, regulaciones, procesos de negociación y esquemas tributarios.

Por otra parte, su estrategia de inversión y desarrollo incluye a los mercados desatendidos en México, con población creciente y niveles medios de ingreso para contribuir al crecimiento económico del país, generando un círculo virtuoso.

Las adquisiciones de Fibra Uno se caracterizan principalmente por su:

• “Prime location”: la ubicación debe de ser privilegiada en cualquier tipo de inmueble.
• Alta calidad de los inmuebles: materiales, acabados y proyecto arquitectónico, entre otros.
• Solidez financiera: las propiedades que adquieren deben tener arrendatarios con un sólido historial crediticio.
• Valor creciente de los activos: Cada propiedad adquirida añadirá más valor siempre.

Fibra Uno ha mostrado gran capacidad de negociación, experiencia en el mercado, posicionamiento y capacidad económica, lo que la convierten en una opción muy atractiva incluso para importantes participantes de la industria inmobiliaria. Muestra de ello es que, por lo menos en dos ocasiones, ha logrado adquirir portafolios con los que integra en su estructura a importantes jugadores del sector: Mexfund (portafolio azul) y GICSA (portafolio Morado).

De igual manera se ha caracterizado por su gran dimensión en cuanto a volúmenes de capital en algunas de sus transacciones. Por ejemplo, las operaciones realizadas para la adquisición de sus portafolios G30 y Morado están catalogadas dentro de las más grandes en la historia de los bienes raíces de México con valores que alcanzan los 18,400 y 11,600 millones de pesos (mdp), respectivamente.

Analizando estas operaciones, destaca que cualquiera de ellas pudo ser una FIBRA en sí misma, considerando que la base del “Market cap” de Fibra Uno en el IPO fue de 8,240 millones de pesos aproximadamente.

El posicionamiento con el que cuenta se ha convertido en una de sus ventajas competitivas frente al resto de las FIBRAS. La preferencia entre los propietarios de inmuebles para participar de manera conjunta en el fideicomiso de FUNO antes de ofrecerlos al resto, se debe a la rapidez y seriedad con la que pueden efectuar una transacción y concretar cualquiera de sus negocios.

Lo anterior, gracias a la liquidez con la que cuenta para realizar operaciones en el momento requerido y a las líneas de crédito de las que puede disponer.

Pero también por sus parámetros de inversión definidos para crear valor agregado a sus inversionistas, cuidando tanto sus intereses como la confianza brindada, y el análisis cuidadoso de las alternativas de inversión (valuaciones estrictas y metódicas).

Estrategias

Bajo la ley mexicana, las FIBRAS están obligadas a distribuir por lo menos el 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores de CBFI por lo menos una vez al año, sin embargo, Fibra Uno ha optado por una política de distribución trimestral.

Para lograr retornos atractivos con riesgo ajustado a largo plazo a sus acreedores, Fibra Uno analiza constantemente el mercado para identificar oportunidades de adquisición, desarrollo y alquiler de inmuebles con gran potencial de apreciación.

Adicionalmente ha establecido relaciones de negocio de largo plazo con sus principales inquilinos, entre los que se encuentran algunas de las más importantes empresas mexicanas y globales con presencia en México. Dicha relación consiste en sintonizar los planes de expansión de la FIBRA con las necesidades de desarrollo de los inquilinos cuyas estrategias coincidan con la visión de aprovechar el rápido crecimiento esperado en las ciudades de tamaño medio en México.

La estructura de integración vertical con la que trabaja en la adquisición y desarrollo, les permite minimizar costos frente a otros proveedores y reducir tiempos. Cuenta con un proceso interno de gestión integrado por administradores y operadores de inmuebles y distintos comités de análisis, evaluación y toma de decisiones para las inversiones. A continuación una descripción gráfica de su estructura y procesos:

Plataforma de negocios de crecimiento continuo

Buscar oportunidades de adquisiones (proyecto) basado en la administración de una sana relación con los inquilinos Sacar ventaja de las diversas opciones de financiamiento disponibles para Fibra Uno: Capital propio (Follow-on) Deuda Emisión de CBFI a cambio de propiedades Completar adquisiciones a fin de continuar el crecimiento a través de la creación de valor: Crecimiento Diversificación Tasa de capitalización Capital propio creciente

Diversificación del Portafolio FUNO

Cuenta con 314 propiedades en 29 estados de la República Mexicana, que suman un área rentable de aproximadamente 3,000,000 m², de los cuales 284 propiedades están totalmente integradas. El resto pertenece al portafolio denominado G30 que a la fecha de esta publicación se encuentra prácticamente integrado.

Tulti-Park. /Fibra Uno

Actualmente es la única FIBRA que participa en más de tres segmentos simultáneamente. Su portafolio de activos se integra principalmente por 40% de instalaciones industriales, 40% de centros comerciales y un 20% de oficinas.

También cuenta con inmuebles de usos mixtos, siete hoteles y terrenos para futuros desarrollos.

Cerca del 50% de sus propiedades se ubican en el Área Metropolitana del Valle de México, 20% en el sureste del país (Cancún, Mérida, Campeche y Chiapas), 15% en la zona occidente del país y el resto distribuido en otros estados.

SBA por tipo de propiedad

Ocupación por giro

PRINCIPALES TRANSACCIONES

• Portafolio Azul (Mexfund)

Reforma 222.

• Portafolio Rojo (Santander)

Santander Guadalajara.

• Portafolio Morado (GICSA)

Fórum Tepic.

Edificio Anexo de Torre Mayor (Reforma 489).

• Portafolio G30 (Gurpo-E)

Torre Platino.

Nuevas Adquisiciones

Fibra Uno siempre está en busca de nuevos portafolios en el mercado. Su liquidez al cierre de esta edición es aproximada a los 18,500 millones de pesos, cantidad que busca utilizar para nuevas adquisiciones antes de finalizar el tercer trimestre del presente año.

Es importante tomar en cuenta que, preferentemente, el valor mínimo de una propiedad debe ser igual o superior a los 20 millones de dólares para ser adquirido por Fibra Uno.

Actualmente está considerando, varias propiedades industriales que en conjunto suman más de 1,000,000 m²  rentables con potencial a desarrollar hasta 314,000 m²  más, principalmente al norte del país.

Al cierre de esta edición se encontraba en trámites finales para adquirir 8 edificios de oficinas (Portafolio P8), el cual cuenta con 79,000 m² de superficie, un nivel del 94% de ocupación y alrededor de 220 millones de pesos en ingresos.

Adicionalmente el pasado 15 de julio anunció la adquisición del Portafolio Apolo, compuesto por 49 propiedades comerciales, en su mayoría ancladas por tiendas de autoservicio. Esta transacción superó el monto de adquisición del portafolio G30, alcanzando un valor de 23,155 millones de pesos y convirtiéndose en la que quizá sea la transacción (en una sola exhibición) más grande del sector en la historia de México.

El 18 de junio de 2013 anunció la adquisición del Hotel Hilton, situado en el Centro Histórico de la Ciudad de México, por un valor de 1,163 mdp. Además, un centro comercial en desarrollo localizado en Aguascalientes con más de 15,000 m² y ocho corporativos que en conjunto suman 78,982 m² con una tasa de ocupación promedio del 94%. De éstos, uno se ubica en la zona de corporativos de la ciudad de Guadalajara y el resto en las avenidas de Reforma e Insurgentes de la Ciudad de México.

En Mayo del presente año Fibra Uno anunció su acuerdo con Reichmann International y Grupo MF para el desarrollo conjunto de Torre Diana, en la avenida Reforma, Distrito Federal. El Fideicomiso tiene una participación del 50% y
la otra mitad queda dividida entre los otros dos socios en tantos iguales. Con esto fortalece su posicionamiento en el rubro de oficinas ubicadas en uno de los corredores más importantes de México.

Siendo este su quinto inmueble en el corredor, con 33 pisos de oficinas A+, 63,000 m² de área rentable, de los cuales 3,000 serán de uso comercial y el resto de oficinas. El proyecto tendrá una inversión de 165 millones de dólares, de los que Fibra Uno contribuirá con 50 millones. Una vez estabilizado (estimado para 2017) el Fideicomiso espera generar ingresos anuales por más de 17 millones de dólares.

Otras operaciones recientes incluyen la apertura del centro comercial Plaza Sendero Villahermosa en mayo de 2013, con 37,000 m² de área rentable que albergan a tiendas como Soriana, Cinépolis y City Club, entre otras.

En el sector industrial, Lerma II, que se encuentra muy cerca del Aeropuerto Internacional de Toluca, cuenta con dos fases entregadas que suman 90,000 m², la tercera está prácticamente terminada y la cuarta ha comenzado a construirse, los montos por arrendamiento también están por encima de su proyección original. Por su parte, la construcción de Vitro en Villahermosa está en tiempo y comenzará a recibir ingresos por rentas en el segundo trimestre de 2013.

Emisiones

Oferta Publica Inicial (IPO)/BMV

Fibra Uno también analiza constantemente las fuentes de financiamiento más adecuadas para respaldar su dinámica estrategia de crecimiento.

Tras su lanzamiento en la Bolsa, Fibra Uno empezó a despegar con paso firme y rapidez, al poder comprar y pagar inmuebles con sus propios Certificados Bursátiles y cumplir cabalmente con su compromiso de distribuir los dividendos de sus acciones cada trimestre del año.

A tan solo un año de su Oferta Pública Incial, FUNO concretó la adquisición de Mexfund, primer portafolio importante de un paquete grande de inmuebles, mostrándole al mercado que Fibra Uno podía empezar a ser un gran consolidador de inmuebles en arrendamiento, porque podía adquirir importantes portafolios capaces de generar mayor valor.

Con esa operación se ancló el primer aumento de capital para marzo de 2012, regresando al mercado con una oferta pública de 700 millones de dólares. Con esto se duplicaba el tamaño de la base de inversionistas internacionales y el valor promedio del ticket de éstos.

Para esta primera emisión adicional de CBFI o Follow-on, hubo 45% de inversionistas extranjeros y el resto fueron nacionales. También se sumaron 6 afores a las cuatro de la Oferta Inicial, llegando a 10 de las 12 administradoras que hay en el mercado mexicano.

Este acontecimiento vuelve a proporcionar certidumbre sobre el instrumento de Fibra Uno, pues siendo pionera en este mercado, no se tenía un parámetro claro sobre las expectativas reales de poder lograr un primer Follow-On.

Para  enero de 2013, es decir, a menos de un año del primero, hubo 133 inversionistas institucionales de los cuales el 60% eran extranjeros y el resto nacionales.

Gerald Ricker
Director General de Reichmann International en México.

REM- En el marco del décimo aniversario de la construcción de Torre Mayor, ¿qué nos puede decir sobre la reciente adquisición del 49% de los derechos fiduciarios por parte de Fibra Uno?

Lic. Gerald Ricker,
Director General de Reichmann International en México/AGV

GR- Aunque el hecho de que el 10° Aniversario de Torre Mayor y la adquisición del 49% por parte de Fibra Uno fueran una coincidencia, puedo decir que en Reichmann International estamos muy orgullosos de contar con Fibra Uno como socio de Torre Mayor. Fibra Uno es un grupo de inversión inmobiliaria que cuenta con gente muy sagaz y profesional, la cual posee una cartera de activos de muy alta calidad. Esperamos tener una larga y beneficiosa relación con ellos.

REM- ¿Qué se espera del mercado de las oficinas en México con la participación de Fibra Uno en la industria de los Bienes Raíces?

GR- En general, esperamos que el Mercado de Oficinas de Clase “A”  en la Ciudad de México se duplique en los próximos 10 años con el fin de satisfacer las necesidades de crecimiento del sector de servicios de la economía de México. La capacidad de Fibra Uno para identificar e importar capital extranjero y reunir inversionistas nacionales será de vital importancia en este crecimiento.

REM- ¿Cuáles considera que han sido las aportaciones de Fibra Uno a la confianza que Reichmann tiene en México?

GR- Evidentemente la confianza de Reichmann en México se ha acentuado enormemente, como la de cualquier inversionista extranjero debería por los importantes compromisos del calibre y calidad de los inversionistas institucionales que forman parte de los accionistas de Fibra Uno. Reichmann está tan optimista por los próximos 20 años de México como cuando adquirimos el terreno para Torre Mayor hace unos 20 años.

REM- ¿Por qué impulsar nuevos proyectos de la mano de esta FIBRA, como el de Torre Diana, después de 10 años de no construir en nuestro país?

GR- En realidad, Reichmann adquirió el terreno para Torre Diana hace 6 años. Hemos estado trabajando diligentemente para lograr la re-zonificación, la concesión de permisos, y el diseño para el proyecto de Torre Diana durante todo este tiempo. El mercado es idóneo ahora para el desarrollo y arrendamiento de Torre Diana. Reichmann piensa que la sociedad que hemos logrado, la cual incluye Fibra Uno y el Grupo Farca, es el equipo adecuado para seguir adelante. Los proyectos de Reichmann, por su propia naturaleza, son de una escala tan grande que debemos igualar su ritmo con las necesidades de los clientes a quienes servimos. El momento de Torre Diana es ahora.

REM- ¿En su opinión, hacia dónde va Fibra Uno?

GR- Evidentemente, nosotros sólo somos socios y por lo tanto no tenemos ningún conocimiento especial o privilegiado sobre las estrategias o planes de Fibra Uno. Sin embargo, Reichmann ha patrocinado varios REIT’s (fondos de inversiones inmobiliarias) propios en Canadá, así que no nos sorprendería si Fibra Uno sigue creciendo tanto por las adquisiciones estratégicas, así como por la diversificación en las adquisiciones de diferentes clases de activos inmobiliarios. Además, con base en la experiencia de Reichmann con su propios REIT’s en los EE.UU. y Canadá, tampoco me sorprendería si Fibra Uno estudia los diferentes elementos que intervinieron en las adquisiciones anteriores en los últimos 2 años, tal vez con el fin de refinanciarlos y así aprovechar las históricamente bajas tazas de interés ahora disponibles en el mercado.

En cualquier caso, para una empresa del tamaño y la calidad de Fibra Uno que está tan bien posicionada, sabrá aprovechar las oportunidades al mismo tiempo que la economía de México se expande en la próxima década y más allá.

REM- ¿Qué espera Reichmann International de su asociación con Fibra Uno para desarrollar proyectos en conjunto?

GR- Fibra Uno da acceso al capital para el cual México está siempre en demanda. Reichmann ha demostrado claramente su experiencia en el desarrollo, comercialización y gestión a gran escala, de proyectos de oficina Clase “A” de gran envergadura y, por lo tanto, al hacer equipo con Fibra Uno, que ha demostrado su capacidad para importar capital de inversión directa del extranjero, parece haber sido una excelente combinación. Esperamos con interés el desarrollo de nuevos proyectos junto con Fibra Uno en el futuro.

REM- ¿Tiene planeado otros proyectos a futuro en México?

GR- Reichmann International siempre se ha comprometido en aportar un valor agregado al Distrito Central de Negocios de las principales ciudades del mundo en las que participa. Algunos ejemplos son: el First Canadian Place en Toronto, el World Financial Center en Nueva York, y, por supuesto, el famoso Canary Wharf en Londres. En la Ciudad de México esto significa, el Corredor Reforma y esperamos seguir contribuyendo al crecimiento de este vital segmento de mercado de oficinas Clase “A” en la Ciudad de México en el futuro.

REM- Comentarios que desee agregar.

GR- Torre Mayor acaba de celebrar su 10 º Aniversario y sigue siendo el edificio de oficinas más eficiente y productivo en México. Torre Mayor también logró recientemente la Certificación LEED GOLD bajo en su categoría EBOM por parte del United States Green Building Council (certificación para edificios existentes), el primer premio como tal en todo México. Esperamos que Torre Diana siga los pasos de Torre Mayor. Estamos muy  orgullosos que Reichmann International cuente con Fibra Uno como socio en ambos proyectos. Esperamos una larga relación que sea gratificante para ambas partes.

Gonzalo Robina
Director General Adjunto de Fibra Uno

Gonzalo Robina
Director General Adjunto de Fibra Uno

REM- ¿Cómo surge Fibra Uno?

La realidad es que el tema de la inversión en bienes raíces ha estado presente históricamente, siempre la gente ha tratado de refugiar sus ahorros en el mercado inmobiliario. En 1963 surge la figura de los REITS en Estados Unidos y tienen un boom muy importante durante los noventa y realmente después de ese boom en Estados Unidos es cuando empieza a tener ese auge en los mercados emergentes.

Prácticamente a partir del año 2000 se comenzó a masajear el tema en México y fue hasta hace un par de años que este vehículo nace en el mercado a través del lanzamiento de la primera Fibra en México, que somos nosotros.

El génesis de nuestro fideicomiso es el portafolio de inmuebles de nuestros socios fundadores, del grupo de control, quienes tuvieron la visión de revolucionar esta industria y trabajaron durante muchos años en que nuestro mercado tuviese las alternativas de inversión y desarrollo que se encuentran disponibles en otros países y que han probado ser muy exitosas. La verdad es que fue una labor que se llevó muchos años para poder lograrlo a fin de cuentas en marzo de 2011.

REM- ¿Por qué convertirse en una FIBRA?

El iniciar como empresa pública fue una decisión que nos llevó bastantes años tomar, principalmente porque no existía una regulación que fomentara y apoyara el desarrollo de este tipo de fideicomisos.

De esta forma en conjunto con autoridades y de la mano del despacho del Dr. Pedro Azpe fuimos madurando el diseño y estructura y los incentivos adecuados para salir al mercado. Hoy a poco más de dos años de distancia de nuestra Oferta Pública Inicial vemos que tomamos la decisión correcta y nos sentimos orgullosos del éxito alcanzado, de haber sido los pioneros y de poder compartir esto con nuestros tenedores.

REM- Si un desarrollador cumple con las condiciones para bursatilizarse:

¿Por qué optar en incorporarse a Fibra UNO?

A fin de cuentas lo que ha pasado es que a muchos de estos grupos de desarrolladores que tenían grandes portafolios, la sinergia de subirse a un grupo con el peso específico que tenemos o que desde entonces teníamos ya dentro de la FIBRA, la verdad es que les hacía mucho sentido.

De hecho tenemos el caso de Gicsa y G30, que son portafolios que por su tamaño, en el  momento en que nosotros los adquirimos eran más grandes que el monto de la Oferta Pública que hicimos nosotros inicialmente, pero por los costos de explorar la colocación, que la verdad es que son muy caros y los precios que nosotros les podíamos pagar dado el premio que ya nos estaba dando el mercado en su momento, no tenía sentido para ellos el explorar de manera individual esa colocación, sino que, al sumarse con nosotros tomaron como moneda de pago los Certificados y todos están encantados con los resultados que han obtenido a través de esto.

REM- ¿Diría usted entonces que se evita el riesgo y los costos de operación para obtener beneficios inmediatos?

¡Así es!, cuando tú haces una colocación normalmente tienes que darle un descuento al mercado por liquidez, para que te conozcan, etc. y aquí es al revés, en el momento en que cerramos la operación y lo anunciamos, es inmediata la reacción del mercado y suben el precio de los Certificados.

Si vemos históricamente el comportamiento del precio de los certificados, cada vez que se anuncia alguna compra importante como fue el caso de estos portafolios o el de la Torre Mayor, la reacción del mercado es instantánea y suben el precio de los certificados. Entonces el desarrollador que está aportando el portafolio, del día que recibe sus certificados al siguiente, empieza a obtener plusvalía.

REM- Fibra Uno, ¿es para cualquier inversionista?

Realmente sí es. Si estamos hablando de inversionistas que compran certificados en el mercado abierto, depende de las políticas de las casas de bolsa, pero puedes comprar certificados de Fibra Uno desde 4,000 pesos.

 A parte otra de las ventajas es la flexibilidad. porque si bien pueden ser 4,000 10,000 o 15,000 pesos, en ocasiones no te puedes salir o tienes que dejar congelado durante algún tiempo ese dinero y la verdad es que la bursatilidad que estamos teniendo te permite entrar y salir a diario sin ningún problema. Entonces tú puedes tener unos ahorros, meterlos ahí y si tienes cualquier imprevisto o lo que sea, puedes disponer de ellos en 24 horas.

REM- ¿Cómo elige esta Fibra sus portafolios?

Mira, nosotros construimos selectivamente una cartera diversificada de propiedades destinadas al arrendamiento de alta calidad. Yo considero que la característica principal es la calidad de nuestros arrendamientos, con excelentes ubicaciones y generadores de altos ingresos.

Buscamos adquirir propiedades ubicadas en sitios principales, en mercados urbanos con altos niveles de consumo y alta actividad económica, tal es el caso de nuestros concentrados en el Distrito Federal, Toluca, Guadalajara y Cancún. También nos enfocamos en áreas metropolitanas de mediano tamaño que presentan un alto crecimiento demográfico y donde tengamos oportunidades de ofrecer servicios de entretenimiento y opciones comerciales para áreas desatendidas.

REM- ¿Para qué diversificarse y hasta dónde hacerlo?

Yo considero que hoy el mercado nos ha premiado la diversificación. No descartamos que a mediano plazo tengamos que hacer un destino de la FIBRA y terminemos teniendo una Fibra Uno Industrial, Fibra Uno Comercial, Fibra Uno de Oficinas, etc. En su momento lo vamos a hacer, seguramente cuando detectemos que el mercado lo puede valorar de mejor manera que teniendo la diversificación con la que contamos actualmente.

Hoy si tú te metes a ver, por ejemplo la FIBRA hotelera en México, pues obviamente su REIT está concentrado en un solo sector. Lo que pasó en Estados Unidos cuando surgieron en 1963 las FIBRAS, es que eran también diversificadas y conforme se fue sofisticando el mercado se fueron especializando, entonces estamos abiertos y preparados para hacerlo en el momento en que el mercado nos lo dicte.  

REM- ¿Han pensado en abrirse a otros sectores del mercado inmobiliario?

Básicamente no se excluye ningún sector per-se, lo que realmente buscamos y el objetivo principal de las FIBRAS son los inmuebles que tengan un flujo de arrendamiento, puede ser un hospital, escuela, hotel, un edificio de oficinas. Al final de cuentas el objetivo final de la FIBRA es la generación de un flujo a través del arrendamiento.

Prácticamente nos hemos concentrado en el sector industrial, comercial, de oficinas y un poco los hoteles porque es donde hemos tenido mayor experiencia, más radio de acción y donde se han presentado todavía muchas oportunidades que queremos consolidar.

Tal vez cuando se empiecen a secar estas oportunidades dentro de estos tres ramos, tendremos que empezar a explorar y crear nuevos. Acuérdate que hemos sido pioneros en esto, prácticamente la totalidad de los inmuebles que hemos adquirido de los portafolios con los que contamos, no eran producto que estuviera disponible en el mercado, nuestra labor fue prácticamente ir a generar las alternativas. Entonces en su momento las buscaremos, cuando se nos hayan secado el resto de estos sectores. 

REM- Las Fibras como un instrumento para generar nuevos desarrollos ¿hasta dónde es posible?

Lo vemos posible por medio de dos vías, la primera es que contamos con los recursos, la experiencia y los procesos adecuados para emprender los desarrollos que nuestro país demanda y lo hacemos de una forma bastante rápida y eficiente con una estructura de costos que maximiza los retornos sobre la inversión. Aquí los volúmenes que nosotros manejamos en los desarrollos es muy grande, hoy tenemos básicamente bajo construcción cerca de un millón de metros cuadrados. Entonces esos volúmenes en los consumos de materias primas y de proveedores nos dan mucho apalancamiento ahí.

La segunda es que con la adquisición de grandes portafolios (Mexfund, GICSA, MRP, entre otros) Fibra Uno ha aportado a que estos mismos desarrolladores tengan la capacidad de volver al mercado inmobiliario con nuevos desarrollos.

En resumen, se vuelve un ciclo virtuoso: ellos desarrollan, aportan al Fideicomiso y con los recursos que les regresa la Fibra hacen nuevos desarrollos, aportan de nuevo y se vuelve un círculo. Yo te puedo decir que casi es una regla que se ha dado, que todos los que han contribuido o nos han vendido los inmuebles, con estos recursos regresan dentro de la misma industria inmobiliaria a desarrollar directa o indirectamente más inmuebles.   

REM- ¿Qué beneficios otorga y recibe de otros instrumentos como las AFORES?

Por el perfil de inversión que representamos somos un candidato natural para la cartera de inversionistas institucionales y fondos de pensiones, contribuimos realmente a diversificar su inversión y por consiguiente a disminuir su riesgo.

Para Fibra Uno es importante contar con este tipo de inversionistas porque la mayoría de ellos tiene un horizonte de inversión a largo plazo, lo que genera una demanda importante para nuestros Certificados y contribuye a la estabilidad y futura apreciación de su valor. 

REM- ¿Apuntalarán la creación de un Índice de FIBRAS en la Bolsa?

Hemos estado en contacto con las autoridades de la Bolsa Mexicana de Valores y definitivamente nosotros estaremos apuntalando la creación del Índice de FIBRAS, pero realmente la voluntad de Fibra Uno o nuestra predilección es que se incluyan a las FIBRAS dentro del Índice de Precios y Cotizaciones de la BMV, porque a fin de cuentas hoy existimos cinco FIBRAS y se que vienen muchas más en el camino, pero preferiríamos formar parte de este Índice que te comento para que se nos mida como una empresa de capital y que nos midamos con muchas otras más en el mercado de capitales. 

REM- ¿Hacia dónde va Fibra Uno? ¿Hacia dónde la figura legal de las FIBRAS?

Nuestro futuro está ligado al crecimiento y desarrollo del país y el sector. Nuestra visión de crecimiento es alentadora porque vemos un mercado con mucho potencial y porque las condiciones de nuestro país, comparado con el entorno internacional, son inmejorables. Yo considero que nunca habíamos estado en una condición como esta.

Nuestra curva de experiencia en la industria y lo que hemos demostrado son una plataforma ideal para continuar creciendo. Desde el punto de vista legal te diría que consideramos que existe trabajo por hacer por parte de todos lo que participamos en el mercado autoridades, reguladores, legisladores, intermediarios, porque estamos convencidos de que todo es mejorable. Como todos los mercados en constante evolución debemos trabajar y ser innovadores para beneficiar a toda nuestra cadena de valor.

Texto Christopher Montiel & Real Estate

Fotos: BMV, FIBRA UNO, REICHMAN INTERNATIONAL, AGV