Tal vez la lógica remita a la cautela con que los agentes del negocio inmobiliario actuarán en función de la crisis financiera internacional.

Torre Esmeralda.|Gicsa

Hace un año, ejecutivos y analistas daban por sentado que los bríos con que la industria mexicana se comportaba se mantendrían a lo largo de mucho tiempo. Pero ese optimismo cambió cuando comprendieron que la crisis hipotecaria de Estados Unidos resultaría en uno de los mayores descalabros financieros de los últimos sesenta años y que la escena se reconfiguraría con tintes recesivos irreversibles.

Perspectiva de la ciudad de Monterrey.|Ingres

La cuenta de las hipotecas subprime (chatarra o sin garantías) supera los 100 mil millones de dólares. Hay quien aventura una pérdida de entre 4 y 6 billones de dólares (millones de millones), prácticamente el doble de los 2 billones de dólares que se perdieron con la crisis especulativa de las empresas tecnológicas.

No obstante, se dice que otros actores de la economía norteamericana se siguen moviendo ante el aumento en el consumo que ha dejado la participación de nuevas economías, como las de China, India y Brasil.

Predo Azcue|RH
Presidente de Jones Lang Lasalle.

Mercados cada vez más sólidos

Alberca de horizontes Chapultepec.|Grupo Lar

Pedro Azcué, presidente de Jones Lang LaSalle, reconoció que el mercado inmobiliario mexicano ha crecido en los últimos 15 años, y por ello los diferentes sectores de la actividad están sólidos para recibir un efecto negativo del fenómeno subprime.

"Es probable que suceda esa desaceleración, si todo va como apunta. En el caso de México no tenemos una situación similar, porque los créditos después de la experiencia de la devaluación de 1994 han sido otorgados por bancos más cuidadosos y con esquemas bien fundamentados", insistió Azcué.

Cifras del gobierno federal indican que sólo el mercado de vivienda tiene un valor de 30 mil millones de dólares. Pero es en la escena residencial donde innumerables emprendedores ingresan día con día y robustecen la competencia, haciendo más complicado el desarrollo del negocio, tal como se había comportado en los últimos seis años, con ritmos anuales de crecimiento de 14 por ciento.

Ahora el escenario es totalmente distinto. En mercados consolidados, como Distrito Federal, Guadalajara, Monterrey, Querétaro o Puebla, empiezan a verse cambios importantes.

Claudia Velásquez, del área de Investigación de Mercado de Softec, detalló que en unidades el mercado decreció 5 por ciento e incrementó por valor 14 por ciento en 2007: "Cuestión de lógica. Se vendieron menos unidades de vivienda de interés social, pero se colocaron más propiedades de interés medio, residencial y residencial de playa que equilibraron la balanza".

No obstante, la inversión externa (Estados Unidos y Europa) sigue encontrando desde el área institucional hasta el consumo final opciones competitivas en territorio mexicano, contra los precios que hoy se encuentran en mercados sólidos como California, Florida e incluso el Caribe.

Velásquez destacó que la migración de capitales es de inversionistas en mercado bursátil a otros más sólidos, como el oro, e incluso el inmobiliario. En el 2008 estos movimientos dejarán un incremento en ventas de 11 por ciento, en promedio.

Riesgos y oportunidades

Perspectiva de la cuidad de Monterrey.|Ingres

En el lado comercial (oficinas, centros comerciales e industrial), aunque sin los mismos efectos que antaño, la interpretación se torna más complicada, debido al clima de negocios, y empieza a tornarse global.

Hay empresarios que creen que los fondos de inversión y recursos que se interesen en territorio mexicano cambiarán, que las inversiones pasarán de estrategias agresivas a estrategias más cautelosas. Y no sólo eso, el descalabro norteamericano reubicará a Europa en un buen lugar ante la solidez de su moneda común (euro) y las amplias oportunidades que México ofrece en sus playas, ciudades y corredores industriales.

Enrique Carrillo.|EC
Presidente de Staubach México

"La crisis está afectando en términos de macroeconomía porque es global. En términos de industria hipotecaria, de vivienda y comercial, créditos comerciales, industrias, oficinas, no va a afectar directamente. Si la crisis afecta será en grado imperceptible, porque el mercado de centros comerciales sigue en boom absoluto. En oficinas hay mucha demanda y poca oferta", comentó Enrique Carrillo, presidente de Staubach México.

Giovanni D´Agostino
Dir.General de Alles Group Oncor

Giovanni D'Agostino, director general de Alles Group Oncor International, expresó que todo el mundo cree en daños, pero no debería tener ningún efecto en el 2008, sino más adelante: "En términos económicos puede crear efecto en rubros como el de las remesas.Aunque por la actividad que proyectamos, y lo que dicen otros especialistas, no sólo no se ha detenido sino que hay más trabajo", dijo el directivo.

Desarrollo horizontes Chapultepec.|Grupo Lar

Henry McDonald, senior vicepresident de Servicios Corporativos CB Richard Ellis (CBRE), cree en un efecto de flujo de recursos hacia el mercado mexicano, incluso con restricciones para el desarrollo de nuevas inversiones.

Henry McDonal.|CCA
Vicepresidente de servicios Corporativos CB

En una perspectiva más concreta, Víctor Lachica, director general de Cushman & Wakefield (C&W), reconoció que sí va a afectar, pero nadie sabe cómo: "Un efecto es que los recursos sean atraídos al mercado local. Pero si la economía bajara, entonces el consumo, la producción y las empresas se contraerían, dejarían espacios de oficinas e industrial. Este escenario podría generarse a mediados o finales del 2008".

Un factor general que tampoco debe descartarse en este escenario es la entrada en pleno del tema "verde" o "arquitectura sustentable" a la industria, como medida que mitiga costos y permite a las empresas generar participación en la actividad económica con nuevos parámetros operativos.

José Picciotto.|Archivo
Asesor del comite de cooperación Ambiental México, Estados Unidos y Canada

José Picciotto, asesor por México del Comité de Cooperación Ambiental México, Estados Unidos y Canadá, cree que el tema de sustentabilidad vive un boom en el que hay mucho desconocimiento: "Tenemos que entrar en un proceso educativo y de conciencia.Aunque está en boca de todos, aún no se toma conciencia de que el hecho de que 82 por ciento del tiempo de las personas lo pasan en espacios cerrados obliga a que no haya marcha atrás en el diseño sustentable", detalló Picciotto.

Cafeteria del desarrollo Veramonte.|Veramonte

Sin embargo, la traducción del efecto crítico de la economía global a los grandes capitales que mueven los inversionistas institucionales en México también tiene una cruda realidad. Con o sin crisis, en los últimos años el mercado nacional ha sido incapaz de generar la masa crítica estable de producto, donde los grandes cazadores puedan cerrar transacciones interesantes.

"Hay más dinero que talento. El talento ha venido creciendo, pero no tan rápido como el dinero. Por ello los inversionistas institucionales han visto pocas opciones de comprar producto estabilizado", manifestó Azcué.

De hecho, un aspecto constante en cualquier submercado son los terrenos, como factor que se ha convertido en variable importante para la rentabilidad del negocio.

Azcué dijo que "en general los mercados están sanos y estables, pero los problemas vienen en el momento de conseguir buenos terrenos. Igual que en oficinas y residencial, el mercado turístico vive la ausencia de tierra. Cada vez más los lugares están más lejanos de los aeropuertos y eso sí complica el negocio".

Oficinas, poco que vender

Desarrollo Punto Blanco.|Picciotto

Este 2008 será como hace mucho tiempo, un año de vacas flacas para las transacciones inmobiliarias. El diagnóstico puede ser muy engañoso. Se cerrarán pocas transacciones de manera histórica, y el motivo es la falta de oferta disponible para consolidarlas.

En contraparte, el mercado inmobiliario corporativo vive un momento importante de nuevas construcciones. Así, a la par de una absorción promedio anual de entre 150 mil y 200 mil metros cuadrados, hay cinco edificios en construcción: Periférico Sur 261, Área Corporativo, Torre Murano, Marco Torre II y Tecnoparque.

Victor Lachica.|CH
Director General de Cushman

Un factor adicional que cambia la escena son los niveles de disponibilidad y los precios, que en particular han venido subiendo ante la escasez de espacios.

"Hay corredores cotizados que en los últimos 18 meses incrementaron 40 por ciento sus precios", comentó el directivo de CBRE.

Hasta el 2005 la construcción corporativa de oficinas había generado un promedio de 400 mil metros cuadrados anuales de construcción. En el 2007 ingresaron al mercado 110 mil metros cuadrados de corporativos. Se estima que en los próximos cuatro años se edificarán 1.3 millones de metros cuadrados.

Azcué dijo que el efecto "precios" podría llevar a un aumento de 10 por ciento en este año y otra proporción similar en el 2009: "El mercado va a estar muy apretado por la falta de oferta hasta 2009 y se empezará a normalizar en 2010. Por lo tanto, las rentas subirán en los próximos dos años", supone el directivo.

Este contexto está generando que se opte por soluciones alternas: "Lo que nosotros hemos hecho para contrarrestar alzas de precios es armar proyectos de desarrollo donde se anclen las empresas. De esa forma se mitigan muchos riesgos al desarrollador, con quien se pueden conseguir condiciones bastante atractivas. Así hemos evitado el alza de precios repercutida a clientes. Pero el cliente chico que no lo puede hacer vivirá el alza de precios", explicó Azcué.

D'Agostino cree que la salida de edificios al mercado en Reforma ayudará a algunas corporaciones a tener opción de migrar a zonas mejor ubicadas, aunque no de manera inmediata: "Santa Fe tiene un problema gravísimo, las vialidades. Eso va a hacer que siempre se mantenga como el mercado más bajo de esta zona, pero la diversificación de otras zonas generará oportunidades para las empresas".

Se estima que los precios de renta subirán entre medio dólar y dos dólares por metro cuadrado, promedio. McDonald dijo que en la Ciudad de México hay compañías que no pueden pagar 30 dólares por metro cuadrado: "En el 2004, Banorte, Mabe y otras compañías domésticas modernizaron su infraestructura porque había oportunidad de negociar espacios de hasta 16 dólares por metro cuadrado. Hoy la historia es distinta".

McDonald habla de que podrían revalorarse zonas como Reforma, e incluso otras ciudades, como Monterrey y Guadalajara, donde empiezan a observarse nuevas construcciones corporativas. La razón es que, ante la falta de grandes superficies, algunos corporativos eficientan su operación en espacio flexibilizando su política laboral con trabajo a distancia y migrando algunas áreas a otras ciudades.

Shopping: del boom a la cautela

Parque Insurgentes.|Picciotto

La inversión institucional en el mercado del retail mexicano creció más de 50 por ciento el año pasado. Así, según cifras del Internacional Council of Shopping Centers (ICSC), entraron al negocio más de 6 mil millones de dólares.

Pero esa fotografía explosiva de la expansión comercial, que incluso ha hecho lograr niveles récord de crecimiento a cadenas como Liverpool, Wal-Mart, Soriana, Sport City y otros jugadores de menor peso, podría cambiar.

También para los señores del dinero. Black Creek Group/Equity International Properties, GE Real Estate, LaSalle Investment Management, Goldman Sachs, Hines, O?Connor Capital Partners y Simon podrían cambiar el perfil de su estrategia por el menor dinamismo de los compradores, la competencia creciente y el ligero impacto que vivirán los fondos con sede en Estados Unidos.

Alejandro Espinoza.|RH
Dir. de centros comerciales Hines.

Para el bienio 2007-2008 se proyectan alrededor de 40 nuevos centros comerciales. Buena parte de esa expansión será liderada por Hines, GICSA, Danhos, MRP, Frisa, Sordo Madaleno, GAcción, Planigrupo, Acosta Verde y otros nuevos participantes.

Alejandro Espinosa, director de Centros Comerciales de Hines, cree que a pesar del posible impacto de la crisis norteamericana sigue habiendo oportunidades, aunque la dinámica será distinta: "Aunque en fechas últimas han bajado los niveles de consumo no es preocupante. Incluso, creemos que los grandes fondos institucionales, como el nuestro (Calpers), seguirán invirtiendo, aunque con cautela", declaró Espinosa.

"Hemos dirigido nuestras estrategias para que nos permitan llegar a ciudades nuevas o llevar producto de calidad a mercados donde ya hay competencia, pero de otro nivel", comentó el director de Centros Comerciales de Hines.

Con el concepto City Center, Hines trae un plan de inversión de 430 millones de dólares que se utilizarán en el desarrollo y la adquisición de espacios comerciales. Actualmente opera un centro comercial en Hermosillo y desarrolla otros en Mérida, Los Cabos y Ciudad de México.

"Están llegando fondos a México porque están satisfechos con los resultados, aunque algunos entraron pronto, creemos que el mercado se va a reconfigurar sin perder significativamente el ritmo de expansión de los últimos años", dijo el directivo de Hines.

La historia es distinta para otros grupos que han apostado por conceptos diferenciadores. Mientras GICSA lo hizo por el desarrollo en nuevas ciudades con conceptos innovadores como power center, outlets y centros regionales, Danhos ha demostrado generar procesos de regeneración en zonas donde nadie había ingresado.

Es el caso de los centros comerciales en operación ubicados en el antiguo estadio de béisbol (Parque Delta), y en las zonas de Lindavista e Iztapalapa, todos ellos en la Ciudad de México.

Industrial, resurge

Plaza Cnetral, México, D.F.|Grupo Mac

La dinámica del mercado inmobiliario industrial vive un gran momento. Lo que en los últimos años representó la salida de grandes productores a nuevos mercados, como China, Brasil e India, hoy se está regresando. Zonas que antaño vivieron letargo, como el Estado de México y el norte del país, comienzan a moverse con mucha agilidad.

Enrique Carrillo, de CMI Staubach, detalló: "En el mercado industrial hay clientes globales que están volviendo a ver a México por la ubicación geográfica y porque el mercado interno se ha fortalecido ante los problemas de manufacturar en otros países, como China.

Esa dinámica la viven hoy Huehuetoca, Cuautitlán y Tultitlán.

Hay grupos con carteras que superan los 65 proyectos para reubicación industrial.

Los terrenos, que desde el año pasado están subiendo de precio debido a la escasez y la conformación de nuevas incursiones, como el corredor Arco Norte, hoy ceden ante el surgimiento de una nueva demanda que abre paso a sofisticados modelos inmobiliarios, como el pre-leasing y el sale & leaseback.

En 2007 se edificaron proyectos como CPA en Cuautitlán, CIC 2 en Tres Ríos, San Lorenzo y San Martín Obispo.

Alles Group ha visto la consolidación de esquemas de negocio híbridos, que anclan un inquilino y luego ofrecen producto. Enrique Carrillo cree que este movimiento debería alentar a los gobiernos locales a proveer de incentivos fiscales e infraestructura necesaria para complementar la necesidad de infraestructura de este tipo de tiradores.

Más allá de las apariencias

Pese a lo distinto del escenario, el mercado inmobiliario mexicano está en momentos de grandes oportunidades en el corto y mediano plazo.

José Landa, director general de GMAC Hipotecaria, dice que son momentos en que la banca tiene la oportunidad de mejorar la calidad crediticia. "Es un sector capitalizado fuerte, que en los últimos 5 años experimentó un fuerte crecimiento", expuso.

Para este año, Landa cree que la actividad hipotecaria crecerá a ritmos de 17 por ciento, incluso ampliando la capacidad de financiamiento a desarrolladores inmobiliarios que cada día se están abriendo a mejores planes de negocio.

Para otros grupos como GICSA, el contexto actual que vive el mercado los mantiene prácticamente aislados. "México no está en una situación similar, porque no hay subprime. Y nosotros no basamos nuestras ventas al tipo de productos sensibles, como el interés social donde sí se requiere de financiamiento para consolidar la compra", insiste José Luis Quiroz, director general adjunto de GICSA.

"Mientras que el sector de retail sigue mostrando un gran auge, el sector de oficinas comienza a despertar y en este momento se prevé la entrada de varios proyectos al mercado en el 2009 y 2010", comentó. Guillermo Sepúlveda, presidente del grupo desarrollador Stratto, tiene su propia interpretación sobre las ventajas que representa el actual momento que vive la industria.

Sobre los productos inmobiliarios que están en la cúspide del mercado, Quiroz de GICSA dice: "para mercados como las playas, hemos sentido un efecto poco notorio por el enfoque de mercado, sin embargo, es ahí donde hemos decidido bajar el ritmo de crecimiento e ir con cautela".

En fin, que pese a lo crítico que pinta el mundo para 2008, todo parece indicar que por primera vez en muchos años, el mercado de los bienes raíces en México enfrenta un camino lleno de oportunidades para su real consolidación.