Guillermo Sepúlveda es Presidente de STRATTO, firma especializada en el sector de bienes raíces en México y cuenta con más de 20 años  de experiencia en el mercado mexicano. Ha colaborado en firmas como Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Sare.

Mucho se ha hablado en diversos foros y publicaciones de la necesidad de desarrollar más centros comerciales en México. Cifras del International Council of Shopping Centers (ISCS), indican que México registra un promedio de 1.2 pies en cuadrados de retail en centros comerciales por habitante, número reducido si se le compara al de los Estados Unidos que es de 22. Este escenario ocurre a pesar de la incorporación de nuevos proyectos desarrollados en los últimos 10 años mediante el financiamiento de fondos de inversión y desarrolladores, pese a la crisis por la que atravesó el sector a partir del año 2008 y de la cual algunos consideran comenzamos a salir en este 2011.

Sin embargo, el hecho de expandir el número y tipos de centros comerciales no garantiza su éxito, esto aún en zonas como la ciudad de México donde se concentra la mayoría de la población del país. Lo anterior ha sido comprobado por varios desarrolladores, entre los que destacan los responsables de los más recientes centros comerciales ubicados en la zona Esmeralda con apuestas realizadas por Liverpool de Max Michel con Galerías Atizapán; GDI/Icon de Simón Galante y Adolfo Fastlicht con Espacio Esmeralda; y Hines que ahora dirige Palmer Letzerich con su marca City Center. Lo mismo sucedió en la ciudad de Morelia con Paseo Altozano de Francisco Medina quién compró el desarrollo de lo que quedó de la otrora portentosa desarrolladora GICSA de los hermanos Elías y Abraham Cababie, quienes por cierto también "la están sufriendo" con La Isla en Acapulco.

Luxury avenue, Los Cabos

Salvo excepciones, el común denominador de todos estos desarrollos es que se apostó por expandir mercados que, por lo pronto en el futuro cercano, no se ve cómo puedan soportar estos centros comerciales.

Todos estos desarrollos comerciales que implican importantes inversiones son muestra de que aún en zonas que los estudios señalan como de alto potencial de crecimiento demográfico y económico, se pueden tener serias dificultades para una vez terminados los proyectos atraigan inquilinos y más aún para atraer flujos suficientes de consumidores que garanticen que los inquilinos que apostaron por una plaza, permanezcan en dichos centros comerciales a largo plazo, para de esta forma poder lograr para los inversionistas que creyeron en el proyecto obtengan el retorno financiero ofrecido.

Al mismo tiempo, existen otros ejemplos de centros comerciales que han tenido éxito como es el caso de Paseo Acoxpa desarrollado por un grupo de inversionistas liderados por Moisés Farca y Siahu Hamui en el sur de la ciudad, donde incorporaron un centro comercial equilibrado y comercializado por la firma Arquitech de Juan Sánchez Ahedo. Su mezcla adecuada de giros y marcas propiciaron que muchos que no tuvieron oportunidad de "subirse" desde un inicio al proyecto, ahora busquen tener presencia y estén dispuestos a pagar un premium por hacerlo. Las sumas de guante que se pagan hoy en día a menos de 18 meses de inaugurado el proyecto son 7 veces las que originalmente se pagaron y la renta se ha incrementado hasta en un 50% para los nuevos inquilinos.

El mismo caso sucede con Parque Delta, exitoso desarrollo de Grupo Danhos, ubicado en la ciudad de México, en lo que fuera el parque de béisbol del Seguro Social en el cruce de Viaducto y Cuauhtémoc, donde se volvió difícil el ingreso de nuevas marcas a la plaza y se requirió de la expansión del estacionamiento para dar cabida al número diario de autos que recibe el centro comercial.

Caso similar de éxito aunque con otras características y giros, lo es Antara de Javier Sordo, quien de forma visionaria logró "recorrer" los límites de Polanco más allá de la barrera física que representaba la avenida Ejército Nacional y consolidar un proyecto que marcó tendencias y hoy es referencia en cuanto al desarrollo de centros comerciales de lujo en México. También de la autoría de este exitoso arquitecto/desarrollador lo es Andares en Guadalajara desarrollado por la familia Leaño, el cual ha recibido numerosos premios y ha logrado consolidarse en la preferencia de los consumidores tapatíos.
Entonces, la pregunta que surge es ¿qué garantiza un centro comercial exitoso además de estudios de mercado que puedan hacerse para determinar si éstos cuentan con los demográficos necesarios para garantizar su éxito comercial y por ende financiero? ¿Acaso existe algún ingrediente que no sea de tipo analítico y que dependa más bien de la suerte y que por lo mismo no pueda ser medido e incorporado al modelo de negocio del proyecto?

Los resultados observados demuestran que el factor suerte no fue la razón de su éxito. Mientras que en los proyectos del primer grupo sufren por atraer consumidores y no sólo "paseadores", en los segundos se tiene el problema de que no existen suficientes espacios para dar cabida a las marcas que, viendo el éxito de estas plazas, ahora buscan incorporarse a las mismas y tener presencia en proyectos que en poco tiempo lograron consolidarse y hoy resultan ahora referencia como modelos de éxito.

Garden mall, Santa Fe.

La razón de los proyectos exitosos radicó por supuesto en su buena planeación, diseño, conceptualización y mezcla de giros, etc., pero creo que sobre todo en los demográficos que los avalan. Es decir, en la cantidad y tipo de población que vive y trabaja alrededor o cerca del proyecto. 

Zonas como Esmeralda/Atizapán junto con Altozano en Morelia deberán esperar a que la población alrededor de ellos crezca lo suficiente para tener una oportunidad de ser exitosos. Por si fuera poco, los tres proyectos del Estado de México mencionados se incorporaron a la oferta comercial en menos de 24 meses, compitiendo de cierta forma entre si por los mismos consumidores y firmas en un mercado que por ahora no cuenta con el tamaño necesario para soportar ni siquiera a uno de estas plazas, entendiendo que dos de ellos son ?Power Centers? y el otro un mall regional.

En estos casos, la pregunta es ¿en cuánto tiempo se contará con la población necesaria alrededor de esta zona? No lo podemos saber con precisión. Lo cierto es que muy probablemente sus inversionistas no verán los retornos pronosticados inicialmente y posiblemente en un futuro venga una segunda generación que compre estos activos a un descuento para quienes los retornos si sean los adecuados.

Por estas razones, el mercado de retail en México enfrenta retos complejos, pero, seguirá ofreciendo oportunidades para quienes aprovechen la actual coyuntura que se seguirá dando en la segunda mitad del año 2011 y parte del 2012. Para los inversionistas que busquen estas oportunidades con un menor factor de riesgo, un componente a considerar de forma más seria será que la zona donde se pretenda ubicar el nuevo centro comercial ya esté consolidada.

Texto:Guillermo Sepúlveda y Arady Piña

Foto: SKY COPERCITY, GRUPO COPRI, ALTOZANO