Es una de las colonias mejor posicionadas en la CDMX, enfocada en vivienda de alto poder adquisitivo. El 100% de la vivienda nueva que ofrece, corresponde al segmento residencial plus.

Se caracteriza por la existencia de casas con diseño arquitectónico de gran valor artístico e histórico. La dimensión de la zona es limitada, por lo que se ha favorecido el desarrollo de habitacional vertical ante la escasez de terrenos. Otra peculiaridad importante es que los precios de venta de los inmuebles han tenido incrementos promedio muy superiores a lo que se observa en la Ciudad de México y el resto del país.

Predomina la oferta de departamentos de lujo, pero solamente en las avenidas Rubén Darío y Campos Elíseos se permiten desarrollos verticales de grandes alturas y elevada densidad; en el resto de la zona  –de lo que se conoce como el corazón de Polanco– la altura está limitada a cuatro o cinco niveles como máximo y los desarrollos son de baja densidad.

La infraestructura urbana, equipamiento y tipo de proyectos que se desarrollan en este barrio, lo hacen ser uno de los más deseados en la Ciudad de México para vivir, para laborar e incluso, para la recreación, cultura y shopping.

 

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Precios de venta Polanco (Dólares)

 

Domicilio

Superficie (m2)

Casa

Departamento

Precio Dólares

Precio promedio m2 dólares

1

Presidente Masaryk

487

x

x

7,500,000

15,400

2

Tres Picos

500

 

x

6,018,000

12,036

3

Campos Elíseos

460

 

x

5,500,000

11,957

4

Rubén Darío

509

 

x

5,400,000

10,609

5

Tennyson

320

 

x

3,300,000

10,313

6

Galileo 105

240

 

x

1,815,000

7,563

7

Campos Elíseos 140

197

 

x

1,477,000

7,497

8

Rubén Darío 1

404

 

x

3,000,000

7,426

9

Emerson

152

 

x

1,125,000

7,401

10

Cicerón

460

 

x

3,250,000

7,065

11

Aristóteles 320

400

 

x

2,700,000

6,750

12

Homero 1205

150

 

x

1,012,000

6,747

13

Eugenio Sue 19

165

 

x

1,100,000

6,667

14

Goldsmith 222

264

 

x

1,742,000

6,598

15

Tennyson

350

 

x

2,250,000

6,429

16

Presidente Masaryk

280

 

x

1,770,000

6,321

17

Temístocles 110

235

 

x

1,443,750

6,144

18

Galileo

199

 

x

1,200,000

6,030

19

Sócrates

185

 

x

1,095,000

5,919

20

Alfredo Musset

186

 

x

1,100,000

5,914

21

Goldsmith 222

202

 

x

1,158,125

5,733

22

Galileo 311

161

 

x

929,500

5,773

23

Goldsmith

191

 

x

1,100,000

5,759

24

Francisco Petrarca 409

260

   

1,490,000

5,731

25

Presidente Masaryk

250

x

 

1,400,000

5,600

26

Moliére

592

x

 

3,000,000

5,068

27

Residencial Avenue/Horacio

172

 

x

834,747

4,853

28

Emilio Castelar

461

 

x

2,200,000

4,772

29

Temístocles 233

169

 

x

798,700

4,726

30

Lope de Vega

498

   x

1,800,000

3,614

 

Promedio

303

   

2,283,627

7,081

 

La plusvalía se ha mantenido constante en 15 años.

 

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Elegancia residencial 

En 1986, Guadalupe Loaeza, escritora y periodista mexicana, describió a Polanco como “lo elegante, lo sofisticado, lo exclusivo, lo diferente, pero sobre todo, lo residencial”. Al igual que hace cuatro o cinco décadas, Polanco sigue siendo una de las zonas más exclusivas y caras de la Ciudad de México, pero también una de las mejores para caminar, comer, divertirse y vivir.

Desde el punto de vista de la inversión, la principal diferencia de su mercado es la plusvalía, que se ha mantenido constante en los últimos 15 años, y quizá, ha sido la más rentable de la ciudad. Especialistas del sector consideran que los inversionistas de este tipo de vivienda saben que el precio de los inmuebles no cae, por lo que de alguna forma protegen su dinero ante el contexto económico y la volatilidad financiera.

 

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Una característica fundamental de su oferta residencial actual, es que una buena parte es desarrollada por despachos, arquitectos independientes y de nicho, lo que aporta valor a la zona y plusvalía a los inmuebles. Además, coinciden en que en esta zona los compradores valoran la aportación arquitectónica y sobre todo, la pagan.

 

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Al 2T18, la oferta fue de 48 desarrollos con 1015 unidades en venta.

 

Todas estas condiciones se han conjugado –cuando menos en los últimos 15 años– para revitalizar Polanco, pero sin dejar de ser uno de los barrios tradicionales de la capital. Algunos argumentos de conocedores indican que fue luego del temblor de septiembre de 1985, fue el momento cuando Polanco cobró su mejor esplendor inmobiliario; sin embargo, han sido en los últimos dos o tres lustros cuando hemos observado un boom de vivienda residencial nueva en el área.

Sin duda, la participación de diversos desarrolladores con propuestas vanguardistas, propició que la zona tenga hoy un segundo aire, lo que evitó que se volviera un barrio en decadencia. Algunas viejas casonas han dado paso a modernos desarrollos con una densidad controlada, algunos desarrolladores inclusive, buscan tierra tocando casa por casa, porque es el bien más escaso de Polanco.

 

Demanda Premium

De acuerdo con la multinacional Tinsa, el perfil general de la demanda corresponde a  ejecutivos de alto nivel, empresarios, extranjeros y familias de alto poder adquisitivo.

Afirma además que el tipo de proyectos que en ella se ofertan, generalmente son de baja densidad, con un tamaño promedio de 21 unidades, y amplias dimensiones en las superficies ofertadas (204 m2 habitables en promedio), donde una buena parte de los desarrollos ofertan sus precios de venta en dólares.

Sin embargo, como anotamos, las calles de Campos Elíseos y Rubén Darío son la excepción y aquí sí se permite una elevada densidad, por lo que es fácil ver espectaculares torres de departamentos de lujo, y posiblemente los más caros del país.

Desarrolladores y analistas del sector coinciden en que la oferta de vivienda premium en la zona se debe a que el consumidor es más sofisticado y demanda productos más lujosos.

Tinsa afirmó que la oferta de proyectos activos, al cierre del segundo trimestre de 2018, fue de 48 desarrollos, con un stock total de 1015 unidades en etapa de venta.

Los especialistas de la firma de la consultoría observaron una demanda constante y con una buena relación con la oferta; apuntaron además que los indicadores han sido muestra de un mercado dinámico y con buena demanda.

Por ejemplo, la velocidad de ventas, la cual es de 3.0% (cada mes se vende del inventario) y los meses estimados para agotar sus inventarios actuales es de 11 meses, considerando que los proyectos son de menores dimensiones y mantiene absorciones promedio muy alineadas con los promedios de la CDMX.

 

Crecimiento constante

En cuanto a precios, la firma explica que son diversos los factores que explican por qué es una las zonas más caras de la Ciudad de México y el país: “Uno de los datos más relevantes corresponde a la demanda constante y esto va en función de la ubicación, con buena accesibilidad, movilidad urbana, sus parques, calles arboladas, museos y los servicios y comercios que ofrece a corta distancia”.

Podemos agregar que la oferta es reducida en relación a la demanda, por ello de las poco más de 1,000 unidades en construcción al cierre de junio pasado, apenas 321 seguían en proceso de venta.

En los dos años recientes han alcanzado precios históricos, de hasta 10,000 dólares el m2 en las zonas más caras, como es el caso de Rubén Darío.

 

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Afirma además que los precios de venta han crecido anualmente de forma constante y por arriba de los índices de inflación y que en promedio calculó a un ritmo anual de 13 por ciento.

Desarrolladores consideran que los precios de venta en Polanco podrían seguir creciendo, porque los parámetros internacionales de ciudades similares y zonas exclusivas muestran que los precios en México siguen estando por debajo. Sin embargo, analistas no comparten del todo dicha opinión y consideran que el mercado ya está caro.

 

Los precios de venta crecieron 13% a ritmo anual.

 

Sin duda, la oferta y la demanda se definirán si los precios pueden continuar subiendo en Polanco; hasta ahora, la tendencia de precios ha sido dominada por los vendedores debido a la reducido de la oferta en la zona, cuya principal limitación es la falta de terrenos para nuevos proyectos.

La oferta de unidades en venta es muy reducida si la comparamos con Santa Fe, Interlomas, e incluso, con algunos megadesarrollos cerrados en la zona metropolitana de la Ciudad de México. Asimismo, actualmente se consolida más ese proceso que vimos desde hace más de una década, con la conversión de vivienda unifamiliar a plurifamiliar.

 

 

Muestra de precios

De acuerdo con una muestra elaborada por Real Estate Market & Lifestyle, con información de diversos portales inmobiliarios, los precios por m2 en Polanco van desde un máximo de 15,400 dólares y mínimos de 3,614 dólares. El promedio de mercado que calculamos se ubicó en 7,081 dólares por m2.

Los precios máximos de una propiedad que encontramos fluctuaron desde un máximo de 7.5 millones de dólares y un mínimo de 798,700 dólares; el precio promedio de un inmueble fue de 2.28 millones de dólares.

El tamaño promedio de los inmuebles, principalmente departamentos se ubicó en 303 m2, con rangos máximos de 500 m2 y mínimos de 165 m2.


Texto Ricardo Vázquez

Foto: GFA / © Sordo Madaleno Arquitectos, render por CGVerón / GRUPO ARQUITECTURA

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