La ciudad de Monterrey ha tenido una expansión importante en espacios de oficinas durante los años recientes, lo que permitió cerrar 2017 con un inventario de 1,302,266 metros cuadrados (m2) de área rentable en los distintos corredores, considerando 172 edificios existentes con una clasificación A/A+ , así como B. 

El mercado inmobiliario corporativo en el área metropolitana de Monterrey se divide en cinco submercados, destacando Valle Oriente con un inventario de 464,132 m2, que representan 35.64% del total, en tanto la zona Valle con sus 440,873 m2, aporta otro 33.85% del inventario total. Ambos subsectores son los que tienen mayor peso en la oferta de espacios de oficinas en la ciudad, con el 69.49% del total, de acuerdo con cifras al mes de septiembre de 2017.

Los otros submercados son: Santa María/San Jerónimo, con 170,601 m2; Centro/Obispado que cuenta con 170,490 m2, por su tamaño son el tercero y cuarto en importancia; y Contry/C. Nacional, con 56,170 m2 de inventario.

De acuerdo con nuestro análisis, el año 2017 fue favorable para el arrendatario en los cincos submercados. Sin embargo, consideramos que para el presente año iniciará un cambio de tendencia, principalmente en la Zona Valle y Valle Oriente, donde prevemos que se volverá neutral, aunque en los otros tres corredores aún persistirá la dinámica del año pasado.

Como perspectiva de mayor plazo, con la información disponible al cierre de 2017, prevemos que para los años 2019 y 2020 prevalecerá en forma generalizada un entorno neutral para arrendatarios y arrendadores.

 

Real Estate Market, Monterrey, El área metropolitana de Monterrey se divide en 5 submercados. El área metropolitana de Monterrey se divide en 5 submercados.

 

Al cierre del tercer trimestre de 2017, la tasa de disponibilidad se ubicó en 17%. Vale la pena recordar que se considera que un mercado es sano cuando estos márgenes se ubican entre rangos del 10% al 15%, por lo que se observa ligera sobre oferta en su conjunto. Tres de los mercados, Centro/Obispado, Santa María/San Jerónimo y Valle Oriente, reportaron una tasa de disponibilidad de 15%, para ubicarse dentro del límite de un mercado sano.

A esta misma fecha, 25 edificios estaban en pleno desarrollo, por lo que el espacio en construcción en la zona metropolitana de Monterrey registró 255,543 m2.

 

Real Estate Market, Monterrey, Puntacero Alora. Entre 2019 y 2020 prevalecerá un entorno neutral para arrendadores. Puntacero Alora. Entre 2019 y 2020 prevalecerá un entorno neutral para arrendadores.

 

El año pasado se incorporaron 13 edificios nuevos al inventario, para 2018 se proyecta que 13 nuevos desarrollos sean terminados a lo largo del año, con 77,152 m2 de espacio rentable que será incorporado al inventario disponible, y para 2019 llegarán otros 8 con 111,636 m2 al mercado.

 

Disponibilidad a la baja

 

La demanda de espacios corporativos del último semestre del año recién finalizado provino principalmente de tres grandes sectores productivos: servicios financieros, consultoría, además de alimentos y manufactura de productos. Y destacaron como algunas de las transacciones más relevantes del mercado, llevadas a cabo en los edificios Business Hub, Cytrus, KOI, Equus 335 entre otras.

En los años recientes,  se ha observado una creciente demanda de espacios corporativos por un lado debido a que muchas empresas locales han dejado algunas de sus ubicaciones tradicionales como edificios con más antigüedad y con menos amenidades o casas para ubicarse en edificios de oficinas con mejores ubicaciones y servicios, y por otro lado el crecimiento económico de la ciudad ha dado como resultado el que diversas empresas con presencia ya en el mercado hayan decidido expandir sus espacios y por último empresas que están abriendo oficinas en la ciudad ya sea para atender un mercado ya existente o para tratar de abrir mercado en esta parte del país.

En particular, en 2017 se observó una ligera tendencia a la baja en el inventario disponible por el buen desempeño del mercado en cuanto a demanda de nuevos espacios en la zona metropolitana de Monterrey, tanto por lo ya señalado como por el crecimiento mismo de las compañías.

Los corredores Valle y Country/C. Nacional encabezan los índices de disponibilidad más elevados, con niveles de 19%, respectivamente.

 

Real Estate Market, Monterrey, Pabellón M se inauguró en el 2015. Pabellón M se inauguró en el 2015.

 

Precios de mercado

 

Durante el año 2017, los precios de renta promedio por mes por m2 mostraron una ligera tendencia a la baja. Al cierre de marzo promediaron 340 pesos como promedio.

Un factor que ha favorecido a la disminución en la tasa de desocupación se debe en gran medida a la modificación en la moneda que se firmaban los contratos, dado que hoy en día un porcentaje alto de los contratos de arrendamiento de oficinas de A/A+ y B en Monterrey se cierran en pesos lo que no ocurría hace un par de años. 

Los precios de renta más elevados se siguen observado en el corredor Valle, con un precio promedio mensual de 380 pesos por m2, en contraste la zona Centro / Obispado es la más barata con un precio promedio de 230 pesos el metro cuadrado.O

 

INDICADORES DEL  MERCADO DE OFICINAS DE MONTERREY

Submercado

Inventario (m2)                            

Disponibilidad (m2)                   

Tasa de                                   Disponibilidad

Renta Promedio (MX$/m2/ mes)

Número de Edificios

Contry /

C. Nacional

56,170

10,754

19%

260

7

Centro / Obispado

170,490

26,188

15%

230

18

Santa María / San Jerónimo

170,601

25,400

15%

300

18

Valle

440,873

81,589

19%

380

80

Valle Oriente

464,132

71,646

15%

350

49

TOTAL

1,302,266

215,566

17%

340

172

 

 


Texto JLL MONTERREY - OFFICE MARKET RESEARCH

Foto: 7RP / Alora / LA COLUMNA