La inversión en inmuebles es de las más atractivas para los próximos 10 años.

México está viviendo un momento único, con condiciones nunca antes vistas, por lo que hay que aprovechar la oportunidad de invertir en diferentes sectores productivos, y en el mercado inmobiliario en particular.

El negocio de los bienes raíces es cíclico, siempre va a ser un buen negocio, muy sólido y estable. Puede haber épocas de vacas flacas, pero si estás estructurado de una manera correcta, en cuanto a apalancamiento y mezcla, puedes aguantar las malas épocas sin ningún problema y a la larga vas a ver un excelente negocio.

No podemos dejar de considerar todos los principios básicos y teóricos del mercado, como la ubicación, la solidez, la estabilidad, que es una inversión a largo plazo, entre otros. Sin embargo, el tema de los bienes raíces en México creo que está subdesarrollado todavía, hay un potencial importante de desarrollo si nos comparamos con algunas otras economías globales.

Gonzalo Robina
Director General de Fibra Uno

Por ejemplo, en cuanto al segmento del retail, en metros cuadrados de locales per cápita, estamos en pañales. Somos la economía 14 del mundo de acuerdo con ProMéxico, pero a lo mejor nos ubicamos hasta la posición 30-35 del retail. No nos debemos comparar con Estados Unidos, sería una locura, pero sí lo podemos hacer con economías más similares a la nuestra en consumo de la población y en metros cuadrados, por ejemplo España, resulta que es cinco veces mayor que nosotros. Incluso algunos mercados latinoamericanos, como Chile y Argentina, resultan dos o tres veces superiores al nuestro. Hay todavía mucho por desarrollar aquí.

Otra gran diferencia de México con mercados internacionales son los niveles de las rentas, tanto en los sectores comercial, industrial, como de oficinas, estamos rezagados. Por ejemplo, un edificio similar que en Bogotá, Buenos Aires o Santiago, están rentados en niveles de 35 a 50 dólares por metro cuadrado, aquí paga 22 dólares el metro. Por lo tanto, traemos un desfase de entre el 25 y 30% que no es lógico, porque al final de cuentas la construcción ya es un commodity.

La diferencia que puede existir entre un desarrollo y otro es el precio de la tierra y el precio de la mano de obra. En el segundo caso somos muy similares al resto de América Latina, pero el precio de la tierra es mucho más cara en México que cualquier otra parte de Latinoamérica.

O sea, la Ciudad de México para desarrollar oficinas es más cara que en cualquier otro lado en Latinoamérica. Entonces ¿por qué rentamos más barato si nuestro costo es más alto?

La expectativa es que los niveles de arrendamientos tiendan a subir, pero no queremos que mañana amanezca un 30% más caro, sino que esto sea un proceso paulatino en el tiempo, es decir, si a lo largo de 5 a 7 años equilibramos ese porcentaje, más la actualización normal por inflación, sería algo muy sano; esta posibilidad puesta en el retorno de los que hoy estamos invirtiendo, se vuelve muy interesante.

Y de la mano con lo ya expuesto, con las Fibras, en particular con Fibra Uno,  logramos un nuevo asset class que al final de cuentas abrió la puerta del mercado inmobiliario para los inversionistas en general.

Anteriormente, el inversionista institucional quería venir a invertir a México con 50 o 100 millones de dólares y solamente había cinco inmuebles para poderlo hacer, además que su inversión tenía que ser de muy largo plazo y encontrar un socio local; en cambio, con el vehículo denominado Fibras, puede entrar y salir en el momento que lo considere prudente y tener el soporte de un manejo institucional, profesional, de especialistas en bienes raíces.

Sobre el futuro de largo plazo del sector, veo dentro de los próximos 10 años que seguramente vamos a tener un resultado muy positivo, aun cuando pasemos por momentos de altas y bajas, porque no es un negocio que vaya a ser plano en su crecimiento. Definitivamente vamos a estar en una situación muy superior a la que estamos hoy en día y estoy convencido de que este mercado va al alza, que va ganando madurez y que se van a reciclar muchos inmuebles.

El que hoy invierta en inmuebles, dentro de 10 años no se arrepentirá de ninguna manera de haberlo hecho. Directamente o a través de los Fibras, ésta es una alternativa muy atractiva para invertir.

Un país atractivo

México es atractivo para la inversión por la conjugación de una serie de factores, entre los que sobresale la ubicación geográfica, porque estamos estratégicamente localizados, al tener de vecino a la economía más grande del mundo.

También los fundamentales macroeconómicos que tenemos hoy en México están mejor que nunca, con tasas de interés históricamente bajas, reservas internacionales en máximos históricos, inflación controlada, un tipo de cambio que a pesar de la volatilidad de corto plazo lleva muchos años estable, flotando de una manera libre.

No podemos olvidar los episodios que conocimos como crisis recurrentes durante épocas pasadas, mientras hoy podemos presumir cuando menos tres cambios de sexenios consecutivos sin sobresaltos económicos y financieros. Hoy vivimos estabilidad y solidez macroeconómica que nunca habíamos visto.

Hoy tenemos la certeza de que los cambios políticos no necesariamente conllevan cambios económicos.

Tenemos todas las condiciones macroeconómicas para que México sea atractivo; las reformas recientemente aprobadas por el gobierno, también son muy favorables. México sigue siendo una gran oportunidad; si vemos el resto de las economías emergentes, tenemos condiciones inmejorables y superiores a las del resto de las economías emergentes.

Texto:Gonzalo Robina

Foto: Real Estate Market & Lifestyle