El crédito hipotecario en México se reinventó en el 2000, cuando la banca lanzó productos con ciertas características que protegían al cliente, derivado de la experiencia adversa de la crisis de 1994-1995. Desde entonces, el producto que ofrece la banca ha evolucionado y mejorado después de diversos escenarios o eventos catastróficos.
Aunque las nuevas generaciones no tienen memoria de lo que sucedió en aquella crisis que se detonó con el conocido 'error de diciembre', solo hay que recordarles que, en ese entonces, muchas personas con un crédito hipotecario perdieron su casa porque se volvieron impagables al predominar las tasas variables.
Por lo mismo, es importante destacar cuáles son las lecciones que le deja al mercado la crisis sanitaria y económica que inició en 2020 y se ha prolongado hasta la fecha.
Responsabilidad de todos
En opinión de Ricardo García Conde, director ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex, destacó la gran responsabilidad de todos los actores. Hubo los apoyos suficientes a tiempo, por un lado, el de la autoridad financiera y los bancos y, por el otro, la enorme madurez de la población por enfrentar sus compromisos crediticios. Aunque no podemos dar por terminada la crisis por la pandemia, “hay lecciones aprendidas de responsabilidad por parte de los acreditados y de una actuación muy oportuna de las autoridades y de los bancos; porque aquí vamos todos juntos”.
Por su parte, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, afirmó que quedaron diversas lecciones muy claras de esta crisis en el sector hipotecario. “La primera, es que hay que implementar de manera inmediata programas de apoyo; ésta es una lección aprendida que se efectuó correctamente. Los programas de solución son fundamentales, así como el diferimiento de capital e intereses, el mandar hasta el final de la vida del crédito el interés devengado, y el incorporar o implementar otras iniciativas de apoyo que permitan a las familias diminuir la mensualidad en un porcentaje determinado, también son críticos".
Explicó que tener una banca capitalizada, sólida, con solvencia y que no cerró el crédito en las etapas donde la contingencia sanitaria generó una crisis económica se volvió un tema fundamental. Esto último se combinó positivamente con la atención que tuvieron las personas y familias por cuidar su crédito y liquidez, lo que se reflejó en que no se deterioró la cartera vencida que se ha mantenido en niveles muy bajos.
García Conde describió que, para empezar, la crisis sanitaria fue una sorpresa para todos, algo que nadie tenía en sus planes, por lo que lo primero fue plantear cosas que nunca se habían hecho. “Si lo pensamos un poco, teníamos un montón de experiencias en los programas de apoyo, pero siempre sobre eventos que ya habían sucedido: un huracán, temblor o inundación; se empezaba a apoyar y rescatar; sin embargo, el fenómeno de la pandemia, que lleva más de año y medio, fue inédito, donde tanto las autoridades como los bancos salimos con rapidez con iniciativas nunca vistas, diferimientos de hasta seis meses de mensualidades, la mitad de un año”.
Añadió que la cartera vencida es, en algunos casos, incluso ligeramente menor que la que tenían antes de la pandemia, “lo cual nos habla de una calidad crediticia y de unos clientes que recibieron el apoyo”. Sobre estos últimos, puntualizó que uno de cada cuatro pidió diferimientos, pero, pasado el tiempo y una vez que recuperaron su nivel de ingresos, retomaron el pago de sus préstamos; a diferencia de lo que pasó en otras crisis, como la del 94, que sí fue muy disruptiva para el sector hipotecario”.
Asimismo, indicó: “Hemos sido muy prudentes en el otorgamiento de crédito hipotecario, porque se trata de una decisión de largo plazo, que tiene que ser buena hoy, pero también en 20 años, no es solamente el cierre de la venta de la casa y después nos olvidamos”.
Industria a prueba
Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, consideró que la parte inicial del confinamiento fueron meses retadores, “pero que hicieron repensar a toda la industria del sector de la vivienda por varias razones”.
Hizo referencia a Leilani Farha, representante de la vivienda de las Naciones Unidas, quien, derivado de la pandemia, afirmó que «la vivienda se convirtió en una situación de vida o muerte». Paulina lo replanteó de la siguiente manera: “Una familia repensó los espacios que necesitaba en su casa para trabajar, para hacer Home Office, para que los niños estuvieran haciendo la escuela en línea, algunos otros la utilizaron de gimnasio”.
Derivado de ello, los desarrolladores también tuvieron que repensar los proyectos arquitectónicos, los espacios a ofrecer, lo que será un precedente muy importante para el desarrollo inmobiliario hacia adelante.
En el sector hipotecario, en particular, la situación los obligó a pensar en cosas en las que no se habían puesto a trabajar antes. "Primero, en poner disponible el proceso hipotecario para nuestros clientes, en cómo brindar esa asesoría punta a punta que nos caracteriza si estábamos lejos de ellos; todos los procesos digitales se profundizaron, desde las transacciones más típicas en la banca móvil hasta gran parte del proceso hipotecario. Afortunadamente, para Scotiabank, nos agarró listos, porque ya teníamos mucha parte de nuestros procesos digitales, es decir, un cliente puede solicitar un crédito en el banco sin presencia física, con que nos envíe una solicitud de crédito, la identificación oficial, los comprobantes de domicilio y de ingresos vía correo electrónico, es suficiente.
“Desarrolladores, brókeres hipotecarios y bancos empezamos migrar hacia el mundo digital; pusimos un granito de arena, pero aún hay un camino largo, porque hay barreras regulatorias que no permiten que el proceso punta a punta se digitalice por completo".
Afirmó: "El balance lo calificaría como positivo, porque pudimos ponernos a la altura de los clientes que estaban padeciendo más profundamente el tema de la pandemia”.
Destacó que esta crisis no fue financiera, porque desde hace año y medio y hasta ahora el sector está bien capitalizado, con buena liquidez, lo que permitió dar un gran paso a respaldar en todos los sentidos a los clientes. Sin embargo, aprendieron que, luego de los meses de diferimiento, éstos no tienen la misma necesidad; dicho de otra forma, donde algunos perdieron el empleo, a otros les redujeron sus ingresos a la mitad. Por lo tanto, “este es el segundo precedente que confirma que los seguros de los créditos hipotecarios son de gran valor (en este caso el de desempleo) y es una de las características en las que nuestros clientes tienen que fijarse al momento de contratarlo”.
Finalmente, señaló: “Insisto, mi panorama es positivo, en la industria hemos trabajado muchísimo en conjunto, organismos de vivienda, la banca comercial, el gobierno y las autoridades para poder seguir a flote apoyando a las personas y familias mexicanas”.
Recordó que la pandemia no ha finalizado y, por lo mismo, no se ha superado la etapa de reestructuras de los créditos con las personas que más sufrieron con sus ingresos, unos después que otros, situación que “nos ha puesto muy creativos, en el caso de Scotiabank, tenemos muchos productos de solución, no hay un solo traje a la medida, sino que tienes que cubrir cada necesidad y escuchar mucho al cliente. Los programas de reestructura siguen y es algo que también ayudó a sanear los portafolios hipotecarios”.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: the balance
