Tener una casa propia es una de las metas más relevantes en el plan de vida de muchas personas; sin embargo, la inversión que requiere generalmente resulta elevada por lo que para sumar este importante activo a un patrimonio se hace necesario recurrir a la contratación de un crédito hipotecario. Por ello debe considerar diversas variables antes de tomar una decisión.
En México es posible obtener un crédito para la compra de vivienda nueva o usada a través de diversas entidades financieras como los bancos, los organismos públicos de vivienda como: Infonavit y Fovissste; o bien las sofomes hipotecarias. Algunas también ofrecen financiamiento para comprar lotes urbanizados o para construir (si ya se cuenta con el terreno), para remodelar, ampliar una vivienda o para adquirir una vivienda de descanso (segunda hipoteca).
De hecho, en los últimos años se han flexibilizado los requisitos que solicitan las entidades financieras para otorgar créditos hipotecarios. Por ejemplo, ahora se pueden sumar los ingresos de la pareja o de toda la familia (padres e hijos), aun cuando sean derechohabientes de distintos organismos de vivienda (Infonavit o Fovissste). También, existen opciones para quienes no perciben ingresos formales o para profesionistas que trabajan por su cuenta. El objetivo es facilitar a la gente la realización de tan valorada meta.
¿En dónde queremos comprar casa? La respuesta tiene muchas aristas; una de ellas, quizá la más importante, es que antes que nada todas las personas deben conocer su capacidad de pago mensual porque justo este dato es el que le permitirá focalizar la búsqueda, ya sea por medios electrónicos, medios impresos o gastando la suela de sus zapatos pues solo así, dicen algunos, se puede encontrar una buena propiedad considerando la mejor relación precio-ubicación.
Otro aspecto a considerar es la zona en la que realiza sus actividades cotidianas: trabajo, estudio, entretenimiento, cultura, etcétera; aunque si nos “movemos” por zonas muy caras (por ejemplo Santa Fe), habría que considerar otras opciones “cercanas” con costos inmobiliarios más accesibles.
Este punto es crucial, sobre todo, en zonas urbanas cuya movilidad se ha convertido en un verdadero problema. El ejemplo más claro es la Ciudad de México, cuyo tiempo de desplazamiento de sus habitantes de su casa a sus distintas actividades del día a día llega a ser simplemente extenuante. No es gratuito que los desarrollos inmobiliarios mixtos (edificaciones que integran vivienda, oficinas y retail) estén teniendo mucho éxito hoy en día: ofrecen calidad de vida.
Un tercer aspecto a considerar en la ubicación del inmueble que se desea comprar es la plusvalía que han ganado las viviendas ahí ubicadas y la prospección que tendrá la zona a futuro, pues adquirir una propiedad para vivir también es una inversión. Un buen indicador de su potencial plusvalía es el tipo de proyectos que se están desarrollando en el área, uso de suelo, infraestructura, etcétera.
1 Pago mensual
(Capacidad de pago)
La mejor herramienta que tiene para conocer su capacidad de pago es el presupuesto. Si una vez que contabilizo sus ingresos y gastos determina que puede destinar 15,000 pesos mensuales al pago de una hipoteca, difícilmente podrá comprar una vivienda con valor comercial de 3 millones de pesos (mdp), porque de acuerdo al simulador de créditos hipotecarios de la Condusef, en ese caso tendría que pagar un monto mensual por arriba de los 25,000 pesos. Ésto, considerando un enganche de 20% (600,000 pesos) y un plazo de 19 años.
Tip: La Condusef señala que no se debe destinar más del 30% del ingreso mensual a cubrir el pago de la hipoteca; e incluso se recomienda checar el porcentaje del sueldo que ya se destina al pago de otros pasivos para evitar el riesgo de caer en insolvencia.
2 Aforo y enganche
Entre mayor sea el ahorro previo que se tenga para el enganche del inmueble a adquirir, menor será el porcentaje de financiamiento que se debe solicitar y menor el pago mensual a realizar. En el caso anterior, si solo se hubiera aportado un enganche del 10% del valor del inmueble (300,000 pesos), el pago mensual requerido subiría por arriba de los 30,000 pesos. Hay entidades financieras que otorgan un mayor aforo (porcentaje del valor de la vivienda a financiar) y solicitan un menor enganche. Ésto les facilita a muchas personas la compra de su casa porque les exige un menor desembolso inicial; sin embargo, se traduce en un costo financiero más elevado.
Tip: Entre mayor sea el enganche aportado, menor será el financiamiento a solicitar y el costo total de la vivienda. En algunos casos, a mayor aforo menor tasa de interés a pagar.
3 Plazo
Los organismos gubernamentales de vivienda (Infonavit y Fovissste) ofrecen plazos de hasta 30 años. Los bancos y otras instituciones financieras que manejan este producto cuentan con distintos programas de financiamiento y contemplan plazos que van de 5 a 20 años.
Entre menor sea el plazo del crédito, mayor va a ser el pago mensual pero se reduce el monto de intereses pagados, es decir, el costo total de la vivienda resulta menor.
Siguiendo con el ejemplo anterior, para un crédito de 3 millones de pesos con el 30% de enganche (900,000 pesos) y un plazo de 10 años, el pago total de la vivienda más bajo del mercado (de acuerdo al simulador de crédito hipotecario de la Condusef) sería de 3,380,860. Si el enganche se reduce al 20% y el plazo se extiende a 19 años, el costo total se eleva a 5,900,148 pesos ¡Una diferencia del 75%!
Tip: Hacer un plan de ahorro para cubrir el enganche del crédito hipotecario equivalente a menos el 30% del valor comercial de la vivienda se traducirá en un significativo ahorro financiero.
4 Tasa de interés
(fija, variable, mixta o ajustable).
Tomar en cuenta el nivel de tasa de interés que cobra una institución financiera en sus esquemas de crédito hipotecario es importante, pero también lo es analizar el tipo de tasa que se elige o que se va a pagar.
Generalmente se manejan tres tipos de tasa: fija, variable y ajustable o mixta.
En las obligaciones financieras de largo plazo –un crédito hipotecario lo es por definición- es necesario tener certidumbre de cuánto se va a pagar llueva, truene o relampagueé en los mercados financieros y sin importar si sube o baje la tasa de interés. La certidumbre solo se obtiene contratando un crédito con tasas de interés fijas.
Con las tasas variables se toma un riesgo (que puede ser adverso o positivo) para el bolsillo del acreditado y que, en un momento, puede poner en riesgo su patrimonio (casa) porque existe la posibilidad de que ante un severo aumento de tasas de interés, el crédito se encarezca de tal manera que puede caer en insolvencia, sobre todo, porque en etapas volátiles los sueldos no se ajustan en la misma proporción.
La ajustable es similar a la variable aunque también se refiere a que durante determinado plazo la tasa sea fija, y en otro periodo de tiempo sea variable.
Tip: Contratar crédito a tasa fija y pagos fijos da total certeza a las deudas de largo plazo, más en épocas de volatilidad financiera.
5 Otros desembolsos relacionados con la contratación del crédito
El enganche no es el único pago inicial que se realiza al contratar un crédito hipotecario; también se deben sumar los gastos de investigación y notariales, avalúo, comisiones por administración y seguros, entre otros. Ojo, estos gastos anexos pueden ser realmente considerables. En el ejemplo del crédito con 20% de enganche, al pago inicial se sumaron alrededor de 200,000 pesos o más por dichos gastos.
Tip: Verificar cantidades y porcentajes de gastos anexos que incluyen las distintas entidades crediticias e incluso para cada uno de los diferentes esquemas de crédito hipotecario que manejan.
6 Pagos anticipados
Aunque parece que todas las instituciones financieras permiten adelantar pagos sin penalización, es necesario aclarar este punto desde un inicio. Si no existe penalización, sí se recomienda adelantar mensualidades por dos razones: a) se reduce el costo financiero del crédito (costo total a pagar) porque la mensualidad adelantada se va directamente a la amortización del capital (cantidad sobre la que se calculan los intereses) mientras que los pagos mensuales “normales” pagan, principalmente, intereses en los primeros cinco u ocho años de vida del crédito; y b) al abonar a capital se puede reducir el plazo de liquidación del financiamiento.
Tip: Pregunta desde el inicio del crédito si se pueden o no hacer pagos adelantados; si hay penalización (pago extra); cuál es el límite máximo (número de mensualidades); con qué periodicidad; si se debe dar aviso a la institución por escrito a la institución antes de realizarlos; si el pago adelantado se va directo a capital; si baja el monto de la mensualidad a pagar al igual que el plazo de liquidación.
7 Costo Anual Total
La Condusef señala que es importante elegir el crédito hipotecario con la menor tasa de interés, pero que eso no garantiza el mejor financiamiento. Y es que el costo financiero de un crédito no se reduce a los intereses que se van a pagar derivados de la tasa de interés pactada; erogaciones como el monto de la comisión por apertura, comisiones por pagos anticipados y administrativos, entre otros (gastos anexos) también suman en el costo de financiamiento de un crédito hipotecario. Para ello, más que la tasa de interés hay que evaluar el Costo Anual Total (CAT), un indicador expresado en términos porcentuales anuales para fines informativos y de comparación. Cabe aclarar que el CAT no incluye los gastos notariales, ni los impuestos generados por la compra del bien raíz, ni el avalúo; todos son costos que pueden variar considerablemente de una institución crediticia a otra.
Tip: Para que el CAT sea una buena tasa de comparación de distintos créditos hipotecarios es necesario que todas las comparaciones se hagan en los mismos términos: tipo de tasa, plazo, monto, enganche y moneda de denominación.
8 Premios y recompensas
Algunas instituciones financieras recompensan a los clientes que pagan puntualmente su mensualidad, a los que tienen un buen historial crediticio o a quienes ya eran sus clientes y tienen un historial de clientes cumplidos. Por ejemplo, algunos los exentan del pago de una mensualidad cada determinado tiempo, les aplican una tasa de interés inferior a la del mercado o se las reducen con cierta periodicidad e incluso pueden obviar la comisión por apertura del crédito. El efecto directo es la reducción del costo del crédito.
Tip: Ser buen pagador, paga.
9 Moneda de denominación
En el mercado hay créditos denominados en pesos, dólares y unidades de inversión (udis). ¿Cuál conviene más? En este punto sucede algo similar a la elección del tipo de tasa (fija, variable o mixta), la elección debe estar encaminada a darle certeza al pago de las deudas.
En este punto se logra la certidumbre cuando la denominación de las deudas es igual al de los ingresos: si gana en pesos contrate deudas en pesos. Si recibe dólares entonces es factible endeudarse en dólares.
Ahora bien ¿Los ingresos se perciben en udis? No, el valor de la udi cambia todos los días (reconoce el incremento de la inflación) por lo que el efecto directo de contratar un crédito hipotecario en udis puede ser el incremento del crédito solicitado –aunque la tasa de interés o CAT sea menor al que puede aplicar un crédito en pesos- y, por ende, de los intereses a pagar. Cuando surgieron las udis, la idea era facilitar el pago de los créditos hipotecarios en sus primeros años de vigencia y, con el tiempo, subirían pero no sería tan malo para las finanzas familiares porque también crecerían los ingresos. Un supuesto con pocos fundamentos y resultados desastrosos para muchas familias.
Tip: Contrate su crédito en la misma denominación de sus ingresos y siempre que solicite un presupuesto de crédito, pida que le impriman la tabla de amortización: el pago mensual debe ser el mismo durante toda la vida del crédito.
10 Costo total del crédito
¿Cuánto cuesta tu crédito? Ni la tasa, ni el CAT lo señalan con toda claridad. Para saberlo es necesario contar con la tabla de amortización en donde se desglosan intereses y gastos anexos y capital pagado.
Tip: Solicite a cada institución que acuda a pedir informes (considere al menos tres opciones) la tabla de amortización del crédito y cheque la cantidad total que paga al finalizar tu financiamiento. No siempre el de más alta tasa de interés o CAT es el más caro, en términos de pesos y centavos.
11 Requisitos
Edad; salario mínimo comprobable; historial crediticio; capital inicial; continuidad laboral; identificación oficial; comprobante de domicilio; obligado solidario; coacreditado. Los requisitos pueden variar de una institución a otra, incluso para un crédito por el mismo monto y enganche.
Tip: Verifique con las instituciones de su interés los requisitos que debe cubrir para contratar un crédito hipotecario.
12 La letra chiquita
(evite prácticas abusivas)
La Condusef ha sancionado a las instituciones financieras por prácticas abusivas. Una de las más usuales es poner en letra chiquita en el contrato algunos términos y condiciones en las que se pueden realizar pagos por adelantado, y si no se cumplen éstos, el riesgo es que no se reconozcan en el principal y no obtenga ningún beneficio del adelanto de pagos.
En la página de la Condusef (www.condusef.gob.mx) están los contratos de adhesión que las entidades financieras celebran con los usuarios (RECA). El beneficio de leerlos con calma y en su totalidad tiene un efecto positivo directo para su cartera.
Tip: Leer la letra chiquita de los contratos de los servicios financiero adquiridos (no solo para el caso de créditos hipotecarios) puede evitarle muchos dolores de cabeza.
13 ¿Banco, Infonavit, Fovissste o Sofom?
En México, la oferta de créditos hipotecarios es vasta. Organismos de vivienda gubernamentales como el Infonavit, Fovissste, bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) e incluso las Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAP´s) ofrecen diversos planes de financiamiento para comprar vivienda de acuerdo con la Condusef.
Tip: Es importante analizar la gama de productos que ofrece cada una de estas instituciones a la luz de los puntos anteriores.
14 Seguros incluidos (costo)
Seguro de vida e incapacidad; seguro de desempleo y seguro de daños al inmueble (responsabilidad civil y contenidos) son algunos de los seguros que puede incluir un crédito hipotecario, algunos pueden ser sin costo pero otros sí van con cargo al acreditado.
Tip: Los seguros con costo incrementan el costo total del crédito hipotecario; algunas instituciones permiten al acreditado contratar por su cuenta algunos seguros.
15 Oferta vinculante.
Todos los puntos anteriores están resumidos en la oferta vinculante. Este documento reúne todos los requisitos, condiciones del crédito y la tabla de amortización de una oferta de crédito. Solicítela a cada institución de su interés, éstas deben respetarla por 20 días naturales; eso le da tiempo para reunir las que considere necesarias, evaluarlas y tomar su mejor decisión.
La oferta vinculante le da la certeza de que las condiciones de una oferta de crédito se mantendrán vigentes durante cierto tiempo (al menos 20 días naturales), útil para buscar otras opciones, comparar y decidir.
Tip: La oferta vinculante fija el CAT individualizado del crédito solicitado y permite compararlo con los de otras instituciones.
Movilidad hipotecaria
Si ya tiene un crédito hipotecario pero quiere mejorar sus condiciones en términos de tasa de interés, mensualidad, plazo, Costo Anual Total (CAT) y pago total, sí puede hacerlo. Puede cambiar su deuda hipotecaria de una institución a otra; aunque es importante en el cambio (o subrogación) contabilizar los gastos que deben realizarse gastos notariales, avalúo, y apertura, entre otros.
Una recomendación, la Codusef también cuenta con un simulador de movilidad de crédito hipotecario. Sin duda es un buen parámetro para tomar la decisión de cambio.
Texto:Matiana Flores
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
