Una de las prioridades de la reforma financiera es impulsar la portabilidad bancaria para mejorar la competitividad en el sector.

Mediante este esquema se pretende facilitar la movilidad de los clientes a través de la flexibilización de los trámites. Actualmente ha logrado mayor difusión en los créditos de nómina y en las tarjetas; sin embargo, en el sector hipotecario se observa un creciente impacto.

La portabilidad en el segmento de los créditos hipotecarios está dividida en dos partes: por un lado, la subrogación, una figura que prevista en la reforma financiera; y por el otro, el pago de pasivos o la mejora de hipotecas. Este último, previo a la reforma, continúa siendo el más socorrido por los bancos debido a la certeza jurídica que proporciona.

En cuanto a su funcionamiento, en el pago de pasivos un banco “Tipo A” le paga al banco “Tipo B” el saldo insoluto de un crédito hipotecario; el banco “A”, previamente, ofreció al acreditado mejorar sus condiciones de pago: la tasa de interés, el plazo o algún ajuste en las mensualidades, por lo que la persona decide cambiar de banco su crédito. Esto implica que en el registro de la propiedad se cancela una hipoteca y luego se inscribe una nueva.

“El pago de pasivos ya representa cerca del 10% de la originación bancaria, esto implica que para este ejercicio debería estar cerca de los 15,000 créditos hipotecarios; la verdad es un número bastante significativo”, señaló en entrevista, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank.

La competencia entre los grandes bancos sigue fuerte.

Beneficios para los acreditados

El sector bancario regresó al crédito hipotecario en el año 2000; para 2015 ha otorgado más de un millón de créditos. Cuando la banca regresa al mercado hipotecario, las condiciones macroeconómicas eran distintas: en el año 2000 las tasas de interés rondaban el 20% y eran variables; actualmente las tasas están entre el 8 y 10% y son fijas. Una persona que obtuvo un crédito en 2006 a 20 años y que actualmente ha pagado poco menos de la mitad, puede mejorar sus condiciones de pago alrededor de los 600 o 700 puntos base. “La implicación que esto tiene en la carga financiera, en el pago mensual y lo que hemos nosotros visto es que en promedio a los clientes que les hemos dado una mejora de un crédito de pago de pasivos han mejorado su mensualidad, han disminuido su mensualidad entre un 20 y un 30%, eso da mucha liquidez a la familia”, explicó Enrique Margain.

Las familias se benefician de cambiar su hipoteca.

Asimismo, destacó que incluso alguien que sólo mejore 100 puntos base en la tasa de interés puede considerar que vale la pena cambiarse, aunque es importante tener en  cuenta el costo por hacer el pago de pasivos: “Entonces yo te diría que hipotecas que tengan más de un año y medio hacia atrás, yo creo que obtienen un beneficio, pero una de las cosas que tienen que ver es cuánto se mejora la tasa de interés, cuánto se mejora la mensualidad, qué costos tengo por hacer el pago de pasivos. La propia Banca a través de la competencia ha minimizado de manera importante los costos de entrada, que básicamente son en algunos casos una comisión de apertura financiable; pueden haber los derechos registrarles, los honorarios notariales, pero estos a veces son pagados por los propios bancos y el costo del avalúo que también algunas veces son pagados por el banco, entonces hay que analizarlo muy bien porque los costos de entrada en un modelo de transferencia o de pagos de pasivo o subrogación son muy bajos”.

Riesgos para la Banca

Uno de los principales problemas que ha presentado la subrogación es que no ofrece certeza jurídica para los bancos, por lo que deciden no arriesgarse a través de este esquema y continuar con el pago de pasivos aunque tengan que sufragar los costos por las cartas de liberación, gastos notariales, además del saldo del deudor.

Ricardo García Conde, director ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Banamex señaló que la mejora de hipoteca es un poco más costosa, hay una escritura pública, hay un avalúo, es un poco más ortodoxo, por lo mismo tiene costos más altos, pero a la Banca le da una seguridad jurídica absoluta, mientras que en la subrogación se incurre en un riesgo jurídico debido, principalmente, a que es algo nuevo tanto para los registradores como para las autoridades y no tienen la certidumbre de que la garantía esté bien protegida.

La inversión en vivienda es un tema patrimonial.

La subrogación es un esquema diferente al de pago de pasivos: en este caso el banco A no paga por el saldo insoluto al banco B, sino que se subroga el acreedor, es decir, en el registro público se asienta que la hipoteca ya no es garantía del banco A sino del banco B. Este cambio, en principio, genera muchos menos costos porque no hay una cancelación de la hipoteca y un nuevo registro notarial, pero presenta otros retos: “Instrumentar esto cuando los registros públicos no están controlados a nivel federal sino a nivel estatal, hay que hacer acuerdos con cada uno, para que ese tipo de asiento que hoy no es nada común y todavía no está bien claro cuánto va a costar eso, y cómo se compara contra una cancelación y una inscripción de una nueva hipoteca, que tendría por lógica que ser mucho menor”, destacó Carlos Hernández, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Santander.

Crecimiento en el mediano plazo

Durante los últimos años los bancos han realizado una gran labor en materia de competitividad al asumir los costos por el cambio de pasivos y ofrecer mejores condiciones de pago a los acreditados. Para Eduardo Reyes, director general adjunto Hipotecario y Automotriz de Banorte, la portabilidad es una figura que el mercado ya entendió y todavía existe un buen portafolio: “No solamente en los bancos sino en las Afores, en los institutos de vivienda, de clientes que tienen una hipoteca casada a tasas más altas de las que hoy pueden acceder.

Entonces sí seguirá siendo un mercado que está favorecido por estas disminuciones de tasas de los últimos años, por lo que es una figura que llega para quedarse y para dinamizar el sector”.

Y si bien la competencia entre los seis grandes bancos del país por los clientes hipotecarios es férrea y entre ellos compiten por la originación y por la sustitución de hipoteca, también hay otros bancos que prácticamente no hacen colocación nueva y están tratando de atraer a clientes que ya tienen un crédito y han confirmado que son buenos pagadores.

La posibilidad de que repunte la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios, se considera que es una variable que estimule un mayor traspaso de hipotecas entre instituciones. Por ello, para lo que resta del 2015 se prevé que se intensifique la portabilidad hipotecaria y cuando menos mantenga la tendencia del año pasado, por lo que se prevé que crezca un 50% el número de traspasos de hipotecas respecto a 2014.

Hay instituciones que ante la competencia están asumiendo el costo de escritura y avaluó en el pago de pasivos para equipararlos con la subrogración, lo que estimula un crecimiento acelerado de la portabilidad.

Esta operación es buena para el acreditado por donde quiera que se le vea, porque le permite abaratar su crédito, lo que se reflejará en su pago mensual, además el cliente que haga el traspaso de su hipoteca a otra institución no tendrá penalización.

Luis Videgaray, titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

Las reglas se simplifican

Muchas de las acciones que han tomado tanto las instituciones financieras, como la Secretaría de Hacienda van encaminadas a disminuir los trámites para facilitar el esquema de subrogación. Luis Videgaray, titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), señaló: “Es importante destacar que junto con el crédito hipotecario para nuevos inmuebles, tenemos un naciente mercado de refinanciamiento de hipotecas, gracias a las modificaciones al marco jurídico que han hecho mucho más fácil que cuando una familia encuentra un crédito más barato que el que tiene, pueda refinanciarlo, ya sin tener que reconstituir la hipoteca, sin tener que volver a ir al Registro Público de la Propiedad, y aquí cada vez más vemos cómo la banca mexicana está entrando a crear un mercado secundario de hipotecas, que es fundamental para darle liquidez en general al sector inmobiliario”.

Para impulsar la simplificación de trámites y disminuir el tiempo que tarda en realizarse la subrogación, recientemente se firmó un convenio entre los bancos que otorgan créditos hipotecarios y la SHCP.

Sobre este acuerdo, Luis Robles, presidente de la Asociación de Bancos de México destacó que con este convenio, el cliente sólo tendrá que tramitar la subrogación ante el banco subrogante, este último presentará ante el banco subrogado toda la documentación necesaria para realizar la operación, que podrá realizarse en un plazo de 15 días naturales, contados a partir de la fecha en que el banco subrogante inicie el trámite.

Texto:Sofía Reyna

Foto: Santander méxico, fdi, financiero, shcp, icsa