Estabilización de portafolios, ajustes en la regulación, obtención de liquidez y lanzamiento de un TRAC fueron las principales características de los Fibras durante 2014.

Para el mercado de Fibras, el año 2013 se caracterizó por un intenso periodo de colocaciones, es decir, por levantar capital. Este fenómeno hizo pensar que 2014 sería un ciclo donde predominaría la adquisición de nuevos portafolios.

Sin embargo, en opinión de Roberto Solano, analista de Fibras de Monex, se considera que el año 2014 ha sido un periodo de estabilización y consolidación y que a la vez abre el escenario para que 2015 sea una nueva etapa de grandes adquisiciones de portafolios por la liquidez con la que cuentan diversos Fibras.

Recordó que este año se han dado ofertas subsecuentes de Fibra Uno, Fibra Terra, Fibra MQ, entre otras, por lo que cuentan con recursos que ya se reflejaron en los resultados del tercer trimestre, los Fibras presentaron una liquidez cercana a los 36,800 millones de pesos (mdp), lo cual se traducirá en adquisiciones en los próximos meses. Bajo esta consideración, señaló que existe una perspectiva favorable de crecimiento en el sector para 2015 y por lo mismo se traducirán en dividendos atractivos para dicho periodo. “Lo anterior, mantendrá el entorno favorable en el sector aún con un entorno de volatilidad de las tasas de interés en 2015”, señaló.

Interior del hotel Marriott en Puebla.

En particular, mencionó el caso de Fibra Uno (FUNO) que realizó su tercer Follow On, cuyo monto fue equivalente a su Oferta Pública Inicial (OPI) y las dos ofertas posteriores.

La oferta fue por 32,816 mdp, que es la segunda más grande a nivel mundial en el sector inmobiliario.

Al respecto, Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, explicó que FUNO tiene un paquete de cinco portafolios –que ya están en línea y se pueden revelar–, que van a representar una inversión de alrededor de 20,000 mdp, pero atrás hay otras transacciones por 30,000 mdp que se están negociando y que darán el crecimiento proyectado.

El primer paquete está integrado por dos portafolios comerciales, uno de ellos conformado por 13 inmuebles anclados por tiendas de autoservicio y con un componente de tierra disponible para seguirlos creciendo; el otro de tres centros comerciales muy maduros; dos de edificios de oficinas, todos ellos en la Ciudad de México; y por último, un portafolio muy peculiar que es la adquisición de 20 planteles de una universidad, 18 de ellos en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, uno en Guadalajara y otro más en Cuernavaca, bajo el formato de sale and leaseback, es decir, que compran los inmuebles pero al mismo tiempo firman un contrato de arrendamiento de largo plazo con el que les vendió la propiedad. De este último ya se concretó la firma del acuerdo por 3,400 mdp de la Universidad ICEL.

Agregó que este negocio se ha vuelto medio cíclico. Reconoce que traen cerca de 2,000 mdd en caja de los que disponen para ser invertidos en los próximos seis meses en nuevas adquisiciones y en algunas inversiones de desarrollo de los portafolios anteriores. “Tenemos espacio para tomar un poco de deuda de acuerdo a las políticas que se han autoimpuesto, nos gusta estar entre 30 y 35% de apalancamiento, aunque podrían llegar hasta 40% de apalancamiento”, destacó; y luego de invertir esa deuda, estarán de regreso en el mercado de capitales.

El levantamiento de deuda lo estarán haciendo durante el primer semestre de 2015 y el capital dependerá del plan de inversiones que tengan en ese momento. FUNO cuenta con una cartera de 450 propiedades distribuidas en 31 de los 32 estados de México, que suman un área rentable de unos 5.8 millones m2, según datos de la compañía, al cierre del tercer trimestre.

Pero el fideicomiso más grande de México espera que su portafolio de inmuebles alcance 7.04 millones m2 hacia 2019, debido a la integración de proyectos en desarrollo y adquisiciones, lo que implicaría un crecimiento de 21.7%, respecto al tamaño actual de su cartera. El 82% de dicha área corresponderá a su portafolio actual; 12% a proyectos en desarrollo y el 6% restante a propiedades que adquirirá.

Marco Medina, analista de BX+ especialista en Fibras, señaló que FUNO cuenta con el programa de adquisiciones más atractivo dentro del universo de Fibras, lo cual se ha venido y se seguirá traduciendo en crecimientos interesantes.

También destacó el caso de Terra que realizó una colocación subsecuente por 6,090 mdp en septiembre pasado, al igual que otras emisoras en el sector (FUNO, FIBRAMQ, FSHOP, HCITY, FINN), por lo cual señaló que la atención de los inversionistas estará puesta en la ejecución de próximas adquisiciones. Medina concluye diciendo que las Fibras “todavía tienen un potencial importante para seguir creciendo vía adquisiciones”.

Regulación

El año en curso fue un periodo de ajuste en la regulación de los fideicomisos. El pasado 17 de junio se publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) la resolución final sobre las regulaciones para los Fibras que entraron en vigor el 26 de junio, cuyo dictamen oficial mantiene la visión de un crecimiento ordenado en el sector y mayor transparencia para los inversionistas, señaló Roberto Solano.

Los puntos centrales de dicha regulación contemplan un límite máximo de endeudamiento de 50% (Financiamientos + Deuda Bursátil / Activos), un índice de cobertura de servicios de la deuda (no podrá ser menor a 1.0), la revelación de información sobre financiamiento y lineamientos para la previsión de conflictos de interés. Adicionalmente, también se incorporaron resoluciones en materia de Gobierno Corporativo que generará una mayor transparencia en cuanto a la toma de decisiones en los fideicomisos.

FUNO invirtió 1,484 mdp en la adquisición del corporativo Masaryk 111.

En opinión del experto de Monex, la regulación será positiva porque permitirá que el sector presente un crecimiento ordenado, al predominar un ambiente de mayor confianza sobre los instrumentos. Agregó que a la par de esta regulación, los Fibras trabajan internamente para la homologación de ciertos criterios en materia de información financiera

Gonzalo Robina, por su parte, dijo en este sentido que ya está acordado todo con las autoridades, ya se hicieron las modificaciones en los estatutos y se llevará a la asamblea de tenedores para que se aprueben los cambios en los estatutos en el corto plazo.

Un buen balance anual

Solano mencionó que a mitad del año se realizó el primer encuentro de Fibras en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), donde entre la principales conclusiones destacaron el tamaño del sector, donde su Superficie Bruta Rentable o GLA (por sus siglas en inglés) representa el equivalente al 64.6% de la capacidad instalada de las tiendas afiliadas a la ANTAD; y el apetito de los inversionistas, debido a que hasta ese momento los Fibras habían captado 122,220 mdp.

Sin embargo, destacó que la conclusión de los especialistas participantes fue compartir la opinión de que el mercado de Fibras goza de oportunidades de crecimiento, pero con grandes retos donde destaca que este crecimiento deberá ser ordenado, asociado a la situación financiera de la emisora, es decir, con apalancamiento prudente, así como ofrecer dividendos más atractivos a los inversionistas en relación a las tasas de interés de largo plazo.

Parque Apodaca de Fibra Prologis, Nuevo León.

Este instrumento que llegó al país en 2011, luego de muchos años de estar a la expectativa, ha sido el más exitoso en levantar fondos del mercado en los últimos dos años.

La agencia Reutes realizó un recuento y señaló que cuatro de las ocho ofertas públicas realizadas en México este año fueron de Fibras, las cuales levantaron 51,782.3 mdp, equivalentes a unos 3,800 millones de dólares (mdd), muy cerca de la marca del sector en 2013, un año récord para el fondeo en Bolsa.

En resumen, los ocho Fibras en operación poseen 15.2 millones de m2 y 12,476 habitaciones de hotel, según datos de Signum Research.

Además de futuras adquisiciones, el inventario crecerá porque el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces especializado en el segmento de oficinas y el primero libre de comisiones por administración, Fibra MTY, se prevé que debutará en la BMV en diciembre con una OPI por unos 2,000 mdp.

Adquisiciones recientes

Durante la recta final del año, se han hecho algunos anuncios de compras por parte de los fideicomisos: Dos de las operaciones más recientes de Fibra Uno fueron la adquisición de un portafolio de oficinas denominado P4, localizado en el corredor de Insurgentes, por 568 mdp. Asimismo, como ya lo señalamos, adquirió 13 planteles de la Universidad ICEL por 3,040 mdp, ambos anunciados durante octubre pasado. A lo largo del año destacó la adquisición de un portafolio de 15 propiedades en operación y desarrollo denominado R15 por un monto de 23,500 mdp, su mayor inversión en un portafolio hasta ahora.

Cuatro de ocho ofertas públicas en México en 2014 fueron de Fibras, mismas que levantaron 51,782.3 mdp.

Con una inversión de 15 mdd, Fibra Hotel adquirió en octubre el hotel de servicios completos Cacao en Playa del Carmen de 60 habitaciones, esta será la primera unidad del fideicomiso en Quintana Roo y el primero en el segmento de hoteles boutique de servicios completos. También anunció la adquisición del hotel Sheraton Ambassador Monterrey, agregando 229 habitaciones a su portafolio, con una inversión de 13.5 mdd.

Centro comercial Vía Santa Fe, Ciudad de México.

Por su parte, Fibra Inn anunció la adquisición de dos hoteles, uno en Culiacán, Sinaloa, y otro en Ciudad Juárez, Chihuahua, con una inversión de 116 mdp bajo la marca Microtel Inn & Suites by Wyndham. El hotel en Culiacán tuvo un precio de 55 mdp y cuenta con 113 habitaciones. En el caso de Ciudad Juárez, el hotel también cuenta con 113 habitaciones y tuvo un precio de 61 mdp.

Entre ambos Fibras hoteleras, durante el tercer trimestre adquirieron 10 hoteles por un monto de 1,140 mdp en el tercer trimestre de 2014.

Al arranque de octubre, Prologis anunció que llegó a un acuerdo para adquirir un portafolio de 634,800 ft² de tres inmuebles logísticos en los mercados globales (20% propiedad de su compañía matriz, PLD); la transacciones fue por 45 mdd.

Texto:Real Estate Market & Lifestyle

Foto: FIBRA INN, CDN, FIBRE UNO, Fibra Macquarie, REIT, TERRAFINA, CACVM