La oferta hipotecaria de organismos públicos y privados ha sufrido una importante transformación en los dos últimos años, pero no todos son debidamente conocidos por los demandantes de crédito. Tal es el caso del programa denominado “Apoyo Infonavit”, que puede ser aprovechado para la adquisición de casas o departamentos de interés social, medio y, por el monto máximo de financiamiento, en un primer escalón del segmento residencial.
De acuerdo con el director general del Infonavit, Víctor Borrás Sitién, hasta el pasado 15 de mayo se habían colocado 5 mil522 créditos a través de este mecanismo, lo que representó el cumplimiento del programa de financiamiento planteado en un 99por ciento hasta ese momento. Para todo el año tienen el objetivo de ejercer 20 mil créditos bajo este programa.
“Estamos otorgando alrededor de300 créditos por semana bajo el esquema Apoyo Infonavit. Estos créditos son de montos mayores, son créditos que significan una mayor cantidad de ventas en términos de pesos, porque ahora se pueden adquirir casas de hasta un millón 730 mil pesos bajo este esquema", afirmó Borrás.
Apoyo Infonavit es un financiamiento que otorga un banco o una Sofol. en el que la subcuenta de vivienda de un trabajador queda como garantía para que, en caso de que el derechohabiente pierda su empleo, el crédito se siga cubriendo hasta donde el saldo lo permita o recobre su relación laboral. I-as aportaciones patronales del 5 por ciento de vivienda posteriores a que se autorice el crédito, se canalizan al pago del mismo, por lo que el tiempo de amortización se reduce.
Víctor Borrás Sitién.
“Uno de los objetivas que tiene el Infonavit es atender equitativamente a todos los derechohabientes, para lo cual tiene una estrategia de segmentación con base en las necesidades de los usuarios y dependiendo de su nivel de ingresos, porque no es posible satisfacer a todos con un solo producto” explicó Ingrid Hallmann Sarpe. Coordinadora general de Promoción y Orientación al Derechohabiente del Infonavit.
Agregó que la segmentación va emparejada con una línea estratégica de fomentar la libertad de elección entre los derechohabientes. para que elijan d crédito y la casa que más les convenga, de acuerdo
con el precio y la ubicación. Hallmann Sarpe recordó que el organismo empezó hace30 años construyendo viviendas porque no había suficiente oferta, pero resaltó que actualmente ya no construye ni sortea, porque existe la suficiente oferta para satisfacer la demanda. AI respecto. Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en II SBC expresó que “los programas que está sacando el Infonavit buscan integrar la labor del Instituto con la de bancos y Sofoles. Para nosotros son productos adicionales que nos dan la posibilidad de ofrecer una gama más amplia de productos a nuestros dientes y con ello lograr una mayor colocación".
"Para alguien que es derechohabiente del Infonavit, el contratar un esquema de Apoyo Infonavit contra el tradicional le da la posibilidad de recuperar o utilizar en d pago de su crédito una cantidad de dinero que la empresa donde labora está aportando al Instituto, que de otra manera no recuperaría end cono plazo", expresó Franyuti.
José Pablo García Zuño, director de Promoción en la Sociedad Financiera de Objeto limitado (Sofol) Hipotecaria Nacional. manifestó que tanto esta institución como su socio mayoritario. BBVA Bancomer, están convencidos de que d mercado hipotecario del país va a seguir creciendo de manera importante en los próximos años, y tienen mucha confianza en los nuevos productos del Infonavit.
Flavio Franyuti Barreda.
Características y bondades
La funcionaría del Infonavit detalló que con base al artículo 43 bis de la Ley se creó el producto denominado “Apoyo Infonavit”, el cual es un crédito financiado 100 por ciento por entidades privadas (banco o Sofol), para viviendas cuyo precio va desde 250 mil hasta un millón 749 mil 945 pesos.
A finales de febrero pasado se autorizó incrementar de 625 a un mil 230 (un millón749 mil 945 pesos) veces el salario mínimo el valor máximo de las viviendas que pueden ser adquiridas mediante este programa.
Precisamente porque recientemente este programa amplió el monto del financiamiento, al tope máximo señalado, no sólo se atienden créditos del segmento medio de vivienda, sino también del segmento residencial.
Consiste en que, a partir de que se escritura, el crédito solicitado por el derechohabiente, al amparo de este programa, enun 5 por ciento es aportado por el patrón a su respectiva subcuenta de vivienda en el Infonavit, y se utiliza para el pago del crédito, ya sea como prepago a capital o como parte de la mensualidad en algunas Sofoles. Pero si se toma la aportación como prepago a capital, el beneficio es que se reduce el tiempo del crédito y por lo tanto los intereses que se pagan. De esta forma, se puede dar el caso de que el plazo en un crédito a 20 años se reduzca en 5 o 6 años, logrando con ello pagar hasta 30 por ciento menos de intereses, aunque ello dependerá de la relación entre el monto del crédito y el ingreso.
Una segunda posibilidad de este programa es que se puede optar por que el 5por ciento de la aportación a la subcuenta de vivienda se incorpore a la mensualidad, lo que propicia que se incremente la capacidad crediticia y con ello el valor de la vivienda a adquirir.
Un tercer elemento es que el saldo que existe en la subcuenta de vivienda, en el momento en que se escritura, queda como garantía para el banco o Sofol en caso de pérdida de relación laboral (pérdida de empleo). Por lo tanto, el Infonavit va cubriendo las mensualidades del acreditado hasta que éste encuentre trabajo, o se agote el saldo de su subcuenta de vivienda. Se estima que, en promedio, esta cobertura dura alrededor de un año.
“De esta forma, para la entidad financiera es un crédito de bajo riesgo por lo que existen condiciones preferenciales en tasa, plazo o comisión de apertura”, detalló la funcionaría del Infonavit.
Forma de obtenerlo Y VARIANTES
Se han adherido a Apoyo Infonavit seis bancos y doce sofoles.
Para participar en el programa Apoyo Infonavit se requiere contar con una relación laboral, no tener un crédito vigente con el Instituto y aprobar la solicitud de crédito del banco o la Sofol, el cual puede ser en pesos o en Udis y a plazos que van de 5 a20 años, dependiendo de la institución.
El crédito se solicita directamente en un banco o en una Sofol Hipotecaria, señalando que se es derechohabiente, que no se tiene un crédito vigente con el organismo y que se desea el programa Apoyo Infonavit.
“Es relevante señalar que el Infonavit presta una sola vez, pero como en Apoyo Infonavit los recursos no provienen del Instituto, el público tiene derecho a la opción de Apoyo Infonavit aunque ya se haya tenido un crédito de dicha institución, el único requisito es que el mismo se haya liquidado”, detalló Hallmann Sarpe.
Indicó que en el portal de la institución se encuentra toda la información del derechohabiente. Éste requiere tener el número de seguridad social a la mano e inclusive imprimir el certificado de Apoyo Infonavit, que es una carta que detalla los bimestres que se ha cotizado, el saldo de la subcuenta de vivienda, y con ello se puede ir a solicitar el crédito al intermediario financiero.
De acuerdo con la ejecutiva, otra variante de manejo de esta opción es que el derechohabiente primero solicite el crédito vía Apoyo infonavit y lo termine de pagar, y con ello no pierde el derecho de solicitar un crédito directo del Infonavit.
Las personas que hayan contratado un crédito hipotecario a partir del 1 de enero del 2003, y por desconocimiento no solicitaron Apoyo Infonavit, pueden adherirse a este programa hasta el 31 de diciembre del2005, siempre y cuando cumplan los requisitos solicitados. Lo único que tiene que hacer es ir con la entidad financiera y solicitarlo, de acuerdo con información del instituto.
En este caso, el 5 por ciento no es retroactivo pero se puede tomar como parte de la amortización, porque no se hace una reestructuración, sólo se toma como prepago a capital y tiene que firmar un convenio modificatorio ante notario público que tiene un costo reducido.
“Hemos visto que existe una cantidad importante de clientes que pertenecen a ese nicho de mercado, que ha estado trabajando un equis número de años y cotizan en el Infonavit, mediante este esquema ellos ven que es una manera de utilizar la aportación que está haciendo la empresa a la subcuenta de vivienda cada mes”, señaló el directivo del HSBC.
Opciones comerciales
Para ofrecer “Apoyo Infonavit” se han adherido al programa seis bancos (HSBC,Banorte, Santander Serfin, Scotiabank Inverlat, Banamex e Inbursa) y 12 Sofoles(Hipotecaria Nacional, Su Casita, Patrimonio, Vanguardia, General Hipotecaria, Crédito y Casa, Metro financiera, Casa Mexicana, Ing-Hip, México, Fincasa y Crédito Inmobiliario).
La buena aceptación de este producto queda de manifiesto cuando se observa que desde 2003 se han colocado más de 17 mil créditos, y éstos han sido de manera creciente: 3 mil en el año 2003,10 mil 112en 2004, y 5 mil 522 hasta el 15 de mayo del año en curso. Sin embargo, respecto al número total de créditos que ofrecen entre bancos y Sofoles, aún es reducido el número de financiamientos bajo esta modalidad.
José Pablo García Zuno.
“Apoyo Infonavit es un programa dirigido a los derechohabientes del Infonavit con el cual pueden comprar una casa nueva o usada en cualquier parte de la República”, detalló José Pablo García Zuño.
Agregó que Hipotecaria Nacional tiene para este programa dos productos, uno en pesos a tasa y pagos fijos, en el cual se paga desde 11.75 por ciento anual a 15 años de plazo o 12.50 por ciento a 20 años, con un Costo Anual Total (CAT que incluye todos los gastos asociados) de 14.7 y de 15.1 por ciento, con un factor de pago de 12 pesos y18 centavos por cada mil, respectivamente.
En el segundo producto el crédito es en pesos, pero denominado en salarios mínimos a un plazo de hasta 25 años, y el factor de pago es de 10 pesos por cada mil, tasa inicial de 10.41 por ciento, un CAT de12.5 por ciento. De esta forma, incrementa su pago mensual cada vez que se incrementa el salario mínimo en la misma proporción. Además, tiene cuatro seguros incluidos ya en el factor de pago, uno de vida o de incapacidad total y permanente, un seguro de daño del inmueble, un seguro de contenidos del inmueble hasta por 70 mil pesos y uno de desempleo que opera hasta por tres eventos durante la vida del crédito y en cada caso se pagan hasta seis mensualidades, que es complementario al de la cuenta del Infonavit.
El directivo de HSBC resaltó que lo que busca este banco es que el cliente disfrute el crédito y no lo sufra. Es decir, debe ser un instrumento que les ayude a lograr un objetivo y no se vuelva un problema u obstáculo. Comentó que los beneficios más importantes de Apoyo Infonavit es el bajo enganche con que se puede acceder al crédito y el uso de la aportación bimestral que hace la empresa donde trabaja a la subcuenta de vivienda.
En esta institución, un crédito hipotecario bajo este programa permite un financiamiento de hasta 95 por ciento del valor del inmueble, tiene la misma tasa fija quela del producto abierto (11.8 por ciento), aun plazo de 15 años con un CAT de 13.78por ciento, con un factor de pago de 12 pesos y 18 centavos por cada mil. En este caso, como la subcuenta de vivienda aplica como seguro de desempleo no se ofrece otro, pero gracias a ello se da un seguro de vida y daños más atractivo y económico.
“En HSBC nos hemos mantenido con tasas fijas a fin de que los clientes tengan la confianza de que van a encontrar un crédito seguro y con las mejores condiciones de mercado, que crean que los productos tienen ese enfoque, porque buscamos establecer relaciones de largo plazo”, señaló el director ejecutivo de Crédito Hipotecario.
Por su parte, en Hipotecaria Nacional se da un crédito hasta de 95 por ciento del valor de la casa o departamento (nuevo o usado), para las viviendas con valor de500 mil pesos para arriba, el solicitante debe tener entre 18 y 65 años, e ingresos equivalentes a tres veces el importe del pago mensual.
Se da crédito a la actividad formal y los ingresos complementarios por otros aspectos. También se pueden sumar los ingresos de los cónyuges, para que tenga mayor capacidad de pago, pero uno debe tener los ingresos formales para acceder al Apoyo Infonavit, e Hipnal puede dar créditos en función de la actividad informal.
Mientras que en HSBC se pide, desde luego, que el diente sea derechohabiente del Infonavit, tenga buen historial crediticio, de22 a 64 años de edad, y con capacidad de pago que está en función de su ingreso y el financiamiento solicitado. Además, para obtener un crédito se pueden juntar los ingresos de los cónyuges, así como a los ascendientes (padre o madre), de tal manera que normalmente son dos los acreditados: el cónyuge o el padre o la madre.
