Uno de los problemas frecuentes que enfrentan las personas que desean adquirir una vivienda es que no tienen ahorrada la cantidad suficiente para dar el enganche y con ello acceder a un crédito hipotecario. No obstante, esta situación está cambiando porque diversas instituciones han iniciado programas para acceder a un financiamiento para adquirir casa nueva o departamento sin enganche.

Una de las modalidades fue establecida a través de la alianza de Hipotecaria Su Casita y Urbi, con el apoyo de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), al lanzar el programa de “Renta con opción a compra”, mientras que Grupo Finan­cie­ro HSBC puso en marcha su programa “Tu casa desde cero”.

“El programa de 'Renta con opción a compra' está dirigido a las personas que desean comprar una casa, cuentan con capacidad de pago y son sujeto de crédito pero no tienen en ese momento un ahorro previo para cubrir el enganche y los gastos necesarios”, explicó Gonzalo Palafox Rebollar, director de Productos y Mercado de Hipotecaria Su Casita.

Por su parte, Flavio Franyuti, director ejecutivo de crédito hipotecario de HSBC señaló que “Tu casa desde cero” es la forma más simple de adquirir una casa en preventa, porque no se necesita disponer de efectivo para el enganche     y se paga una mensualidad constante durante todo el plazo del crédito. El ejecutivo precisó que este esquema empe­-  zó a funcionar en marzo del 2006 y     que ya trabajan con las firmas Baita, Desarrolladora Homex y Class Bienes Raíces.

“Nuestra institución reconoce que el enganche es uno de los factores que influyen de manera importante en la decisión de adquirir una casa, por lo que hemos creado este esquema de 'enganche cero' a fin de ofrecer mejores opciones y facilidades”, comentó Franyuti.

Ambos directivos coincidieron en señalar que la ventaja de sus productos, cada uno en su modalidad, es que las personas pueden comprar la casa que deseen aunque no tengan el enganche necesario.

“Nuestro programa es una operación de crédito y de arrendamiento a la vez. De esta forma, se le da el crédito a un inversionista que compra la casa y que la está arrendando, durante un plazo máximo de cinco años, al que va a ser el futuro propietario de la casa y que ya está disfrutando de la misma”, explicó el director de Productos y Mercado de Hipotecaria Su Casita.

En la alianza comercial con la Sofol, Urbi proveerá los inmuebles que tendrán un valor unitario de entre 384 mil a 1 mi­llón 762 mil pesos, y que están distribuidos entre las ciudades de México, Cu­liacán, Hermosillo, Chihuahua, Gua­da­lajara, Monterrey, Tijuana, Ciudad de Obregón y Mexicali, generando una cartera hipotecaria superior a los mil millones de pesos en este año.

“El esquema debería ser utilizado por las familias que deseen tener su vivienda inmediatamente y que en la actualidad estén pagando una renta, porque dicha renta se puede transformar en el enganche y amortización del crédito, sin que tengan que forzar la liquidez de la familia”, explicó Selene Avalos Ríos, directora de Finanzas de Urbi.

Por su parte, Guillermo Babatz, director general de la SHF, señaló que "Renta con opción a compra" es un programa que su institución viene impulsando de manera decidida desde hace algunos me­ses y que habrá de traducirse en beneficios para un importante segmento de la población que busca solucionar sus necesidades de vivienda.

En este programa, la SHF apoya al ad­quirente de la vivienda al ofrecer la po­sibilidad de que se le dé 5 por ciento más de financiamiento y la absorción de parte de los gastos de escrituración. Porque existen dos adquisiciones, la primera que hace el desarrollador y luego la del último propietario (arrendador primero), de esta forma hay doble gasto notarial y traslado de dominio.

Una alternativa

La modalidad “Renta con opción a compra” es un programa piloto, en el cual se estima que se financiarán unas 2 mil viviendas dentro de los desarrollos de Urbi en el plazo de un año y posteriormente se analizará la aper­tura a otros proyectos.

“Estamos muy contentos con la respuesta del público, porque en un mes ya tenemos 500 operaciones formalizadas, es gente que busca una entrega de vivienda en un momento específico y está interesada en integrarse en un desarrollo que tenga ciertas características”, explicó Sele­ne Ávalos Ríos.

Agregó que su producto se denomina "Alternativa Urbi", y en éste el cliente puede recibir la vivienda seleccionada con un pago inicial de 2 por ciento de su valor y cubrir el enganche hasta en 60 meses. Asimismo, detalló que, aunque el rango de vivienda promovida va de 384 mil a 1 mi­llón 700 mil pesos, el promedio de la vivienda negociada es de 600 mil pesos.

Cabe señalar que en este programa debe existir un inversionista (desarrollador) que originalmente compre la casa y la dé en arrendamiento al cliente potencial. De esta forma, para que un desarrollador decida participar deberán ser operaciones en volumen, en desarrollos específicos, y no en vivienda individual.

Gonzalo Palafox Rebollar detalló que en el programa “Renta con opción a compra” se le está dando el préstamo a un inversionista (el desarrollador de la vivienda), el cual va a arrendar la vivienda a la persona que se va a convertir en propietaria al ejercer la opción de compra.

“Si la casa ya está lista para entregarse, en lugar de que la persona pierda la oportunidad de tenerla se le da la opción de tomar posesión, del inmueble que va a comprar, como arrendatario; de esta ma­nera, en un plazo predeterminado (cinco años máximo) estará pagando una 'renta' que cubrirá la mensualidad por el crédito y el monto necesario para el enganche en el plazo acordado”, detalló el ejecutivo.

Agregó que la mensualidad no se puede equiparar a la renta de una casa del mismo valor, porque incluye el pago del crédito, del enganche y de los gastos de escrituración. Es decir, se va a conformar por el pago del crédito, pero con una adición de 25 a 30 por ciento que va a constituir el enganche y los gastos de escrituración. El crédito hipotecario de Su Casita para este programa es por lo general a 25 años, por un monto de hasta 90 por ciento del valor del inmueble, pero es de resaltar que si es con recursos de la SHF se puede elevar hasta 95 por ciento. Además, sus condiciones son las mismas que en un financiamiento normal, no se cobra ningún costo adicional y el cliente tiene la ventaja de que ya está amarrando el valor de la casa en el contrato para cuando ejerza la opción de compra del inmueble.

“Normalmente, cuando se compra una casa se genera 10 por ciento de enganche y 5 por ciento de gastos, por lo que el adquirente tiene que aportar 15 por ciento del valor de la casa. Mientras que en el programa "Renta con opción a compra" este monto se reduce al mínimo”, detalló Palafox Rebollar.

Los ingresos mínimos necesarios para entrar en este programa son de 16 mil pesos mensuales, de los cuales se destinarían 4 mil a cubrir la mensualidad a fin de adquirir una vivienda de 350 mil pesos. Si el valor de la casa fuera de 1 millón de pesos se podrían financiar 900 mil a 25 años, para lo cual se necesitaría aportar de entrada alrededor de 2 por ciento (20 a 25 mil pesos), y se requeriría una mensualidad de 13 mil y un sueldo de 35 mil pesos al mes.

“El ingreso establecido debería ser de una sola persona, pero como se está comprobando el ingreso a través del pago de la mensualidad (renta) se puede considerar que sea la aportación familiar”, acotó la directiva de Urbi.

Cabe destacar que si el cliente tiene la capacidad de ahorro suficiente y logra juntar el monto del enganche y los gastos inherentes a la escrituración antes de los cinco años pactados puede pagar el monto correspondiente sin penalidad alguna, con lo cual se hace la sustitución de deudor y él queda como acreditado y propietario de la casa por los años restantes. Además de que ya amortizó parte del crédito, porque éste no arranca en ese momento.

"El uso de este programa permite al público en general romper el círculo vicioso: pagar renta porque no se puede comprar casa porque falta el enganche y no poder ahorrar para el enganche porque se paga renta", sentenció Gonzalo Palafox Rebollar.

Otra alternativas

La oferta de HSBC está diseñada para financiar 100 por ciento la compra de vivienda en preventa, con un valor mínimo de 800 mil pesos y un máximo de 5 millones, con desarrolladoras que firmen convenio con el banco, como ya es son los casos de Class, Bienes Raíces, Homex y Baita.

“El cliente siempre va a pagar la misma mensualidad, porque es un financiamiento integral por el total, por 100 por ciento del valor del inmueble”, explicó el director ejecutivo de Crédito Hipotecario."

El plazo máximo es de 17 años, con tasa de interés fija por todo el periodo, un factor de pago al millar de 12.447 y gastos de honorarios y notariales de 4 a 9 por ciento del valor del inmueble. Las personas solicitantes del crédito deben tener de 24 a 54 años de edad, y un ingreso mínimo comprobable de 6 mil 600 pesos.

Con el propósito de que todos los interesados sepan si son sujetos de crédito o no, HSBC ofrece “precalificación en línea” en su página de Internet, la cual da respuesta en pocos minutos, y el interesado no necesariamente tiene que ser cliente del banco.

“Tenemos que preocuparnos de que los productos bancarios no metan en problemas al cliente, para que éste pueda pagar siempre; para ello, el banco debe diseñar productos adecuados, como éste”, declaró Flavio Franyuti.