Iniciamos la década con esquemas hipotecarios creados para salir de la crisis de 1995. Los créditos en Unidades de Inversión (UDI), como moneda, eran comunes, y los otorgaban las Sofoles. Éstas tuvieron su auge en la segunda mitad de la década de 1990, cuando los bancos suspendieron la colocación de créditos nuevos, enfocándose en la cobranza de las hipotecas afectadas por la crisis.

Durante los años 2000-2001 las Sofoles hipotecarias eran el agente financiero por excelencia, los clientes las preferían a los bancos, así como también los desarrolladores de vivienda. Éstos habían podido continuar con su negocio gracias a que las Sofoles les otorgaban el crédito puente, también restringido en aquel entonces por la banca. 

Los clientes tenían una opinión negativa de los bancos, ya que el otorgamiento del crédito hipotecario estaba restringido y habían tenido la necesidad de entablar procesos de demanda para recuperar los créditos o sus garantías. Asimismo, en ocasiones otorgaban descuentos a clientes morosos, para que se pusieran al corriente en los pagos de su deuda. Naturalmente, esto molestaba sobremanera a los clientes que cumplían con lo pactado, ya que percibían que de este modo los bancos promovían la cultura del no pago.

Durante 2002-2003, cuando la banca decide regresar al crédito hipotecario, nacen esquemas agresivos, que propiciaban la cultura del pago puntual. La banca decidió otorgar beneficios a los clientes que cumplían por medio de esquemas como el 11X12 y el de reducción de tasa y pago.

Durante la década, el papel de la SHF fue muy importante como mecanismo de fondeo para las Sofoles y fuerte promotor de la bursatilización de hipotecas, en tanto que Infonavit y Fovissste incursionaron en este modelo con éxito.

También, las instituciones financieras entendieron que no es posible trasladar el riesgo de mercado a sus clientes, mediante esquemas de tasas variables o monedas variables, como los UDI, porque los ingresos de los clientes son en pesos y no crecen de la misma manera que las variables. Así, comenzaron con la oferta de créditos en pesos, con tasa y pagos fijos, los que hasta la fecha están vigentes. Si bien la tasa era fija se encontraba alrededor de 17 % a 15 años. Este nivel de tasa de interés impedía que el volumen de crédito creciera rápidamente.

En esta época el Infonavit empieza también con esquemas de financiamiento, en combinación con las instituciones financieras del país. Así, lanza "Apoyo Infonavit", esquema que promueve, como pago a capital del crédito, las aportaciones patronales. De este modo, reduce el plazo del crédito y utiliza el saldo de la subcuenta de vivienda como seguro de desempleo.

Corporativo Santander, Santa Fe.

Más tarde, el Infonavit incursiona en esquemas de cofinanciamiento, donde se combinan los esquemas de crédito ofrecidos por las instituciones financieras con el crédito de Infonavit, dando acceso a nuevos derechohabientes que veían al Infonavit como un fondo que no podrían utilizar por el tipo de vivienda al que estaba dirigido.

Los anteriores esquemas, en combinación con un incremento muy importante en el número de créditos tradicionales otorgados, hicieron del Infonavit un factor de crecimiento muy importante del sector, pasando de otorgar 297 736 créditos en 2003 a 475 072 en el 2010, representando un crecimiento de 60 %.

Por su parte, el Fovissste también incrementó el volumen de créditos otorgados con sus esquemas aliados y respaldados, que junto con sus créditos tradicionales llegaron a colocar 100 000 créditos por año a finales de la década, siendo un factor muy importante del desarrollo del mercado, sobre todo durante la crisis de 2008 a 2010, donde desempeñó un papel relevante para los desarrolladores de vivienda. El Infonavit y el Fovissste fueron importante motor de crecimiento, uniendo a todos los participantes del mercado hipotecario a sus esquemas de crédito.

Para finales de 2004 y de 2005 las tasas de interés habían bajado y se encontraban por el orden de 13.5 %, debido a que las condiciones de fondeo existentes habían mejorado. Sin embargo, los clientes ya no sólo buscaban que la tasa fuera fija, sino también que fuera accesible, por lo que se inicia una guerra de tasas de interés en las instituciones financieras, llegando a bajar hasta 12 %, comprometiendo en ocasiones la rentabilidad de estos esquemas.

La guerra de tasas de interés benefició a los clientes a partir del año 2005. Esta disminución en las tasas de interés y la estabilidad que mostró el país favorecieron el importante crecimiento del crédito hipotecario, pasando de 235 000 en 2001 a la cifra récord de 647 000 créditos colocados en el 2007.

Las condiciones de los créditos fueron cada vez más favorables, bajando el factor de pago por cada millón de pesos de crédito, mediante esquemas de pagos crecientes, así como con créditos con plazos hasta de 30 años. Esto favoreció su accesibilidad a más familias. Se ampliaron los destinos del crédito hipotecario, siendo posible utilizarlo no sólo para la compra de una casa, sino también para comprar un terreno, construir, remodelar, cambiar la hipoteca actual por una con mejores condiciones o para obtener liquidez.

El volumen de crédito hipotecario colocado en el mercado creció 2.75 veces del 2001 al 2007. El cambio en las tasas de interés, las condiciones financieras de los productos y la férrea competencia entre las instituciones financieras originaron la creación de una gama enorme de productos hipotecarios, que en ocasiones dificulta al cliente decidir cuál es el adecuado para él.

Se crearon productos orientados a un perfil de cliente específico, haciendo de suma importancia la elección del esquema correcto para evitar problemas futuros y proteger el patrimonio, ya que se vivirá con dicho crédito por los siguientes 15 o 20 años.

Por lo anterior, y debido a que los clientes buscan apoyo en el trámite y la gestión del crédito, nace en esta década la figura del bróker hipotecario, que asesora al cliente y gestiona el crédito durante todo el proceso. El bróker hipotecario ayuda al cliente en la selección y gestión de su crédito hipotecario. Dicha figura creció de manera importante a finales de la década, y utilizar los servicios de un bróker hipotecario es recomendable, asegurándose de que sean empresas serias y bien constituidas.

Dado el crecimiento en los volúmenes de crédito descritos anteriormente, los recursos colocados pasaron de poco más de 60 000 millones a más de 250 000 millones anuales en este mismo periodo, situación que llevó a las instituciones financieras a buscar nuevas fuentes de fondeo, iniciando las bursatilizaciones de cartera hipotecaria durante 2004.

El mercado de los bonos respaldados por hipotecas, mejor conocidos como BORHIS, creció de manera importante hasta el año 2008, donde la crisis financiera internacional ocasionó que desapareciera el apetito del mercado por estos títulos. La bursatilización de hipotecas comenzó durante la década, pero se vio afectada por la crisis.

Durante la década, el papel de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fue muy importante como mecanismo de fondeo para las Sofoles y fuerte promotor de la bursatilización de hipotecas. También lanzó esquemas de garantía y seguros de crédito para promover el crecimiento del mercado.

El Infonavit y Fovissste incursionaron en este modelo con éxito. Nace el Infonavit Total como una solución a la necesidad de mayor monto de financiamiento por parte de los derechohabientes del Instituto y como alternativa para optimizar los recursos y el proceso de la colocación de hipotecas en el mercado.

Para finales de la década y como consecuencia de la crisis, varias Sofoles empezaron a experimentar problemas, sus limitadas fuentes de fondeo y su estructura de capital ocasionó un escenario complicado, que pone en la mesa la viabilidad actual de este modelo. El camino hacia la regulación es indispensable, y veremos una nueva cara de estas instituciones financieras.

Desarrollos costa Baja, Mar de Cortes.

Sofoles hipotecarias, un nuevo modelo de negocios

Mientras tanto, el mercado al que tradicionalmente se han enfocado estas entidades se encuentra desatendido y la banca está tomando más fuerza cada día. En 2008 se presenta la crisis internacional afectando de manera importante el mercado hipotecario, reduciendo sus volúmenes a un estimado de 587 000 en 2009. Aun así, estos volúmenes son similares a los observados en 2005-2006, y muy superiores a los que se tenían al iniciar la década.

En cuanto a las condiciones de los créditos hipotecarios, hoy son más atractivas que las que se tenían antes de la crisis. Podemos encontrar tasas de interés fijas desde 10.5 % a plazos de hasta 20 años. Por lo que la crisis no ha tenido un efecto importante en estos parámetros. Actualmente, las condiciones de los créditos hipotecarios son mejores que antes de la crisis de 2008.

En resumen, la década ha traído para la población en general más y mejores esquemas de crédito hipotecario, tasas de interés mas bajas, condiciones más accesibles y gran variedad de esquemas financieros para todas las necesidades. Se incrementó la participación activa del Infonavit y Fovissste, que seguirán siendo importantes motores del sector de la vivienda.

Las instituciones bancarias se fortalecieron y las Sofoles hipotecarias están en camino a desarrollar nuevos modelos que mejorarán los productos y servicios que ofrecen a sus clientes. Aun cuando se vivió una de las más profundas crisis financieras observadas en el mundo, el país, y en particular el crédito hipotecario, se vieron fortalecidos, y terminaron la década con una posición muy superior a como se inició.

Texto:Flavio Franyuti

Foto: AGV,Costa Baja,