La crisis económica y financiera de 2004-2005 que ocasionó, entre otras cosas, que muchas de las personas con créditos hipotecarios perdieran sus propiedades, porque se volvieron impagables las mensualidades y a la postre eso generó una crisis que llevó a la quiebra al sistema bancario mexicano, dejó grandes lecciones que propiciaron que al regresar la banca al mercado hipotecario, a inicios de la presente década, fuera con productos que protegían a los acreditados (clientes que acceden a un crédito), e incluso, a las mismas instituciones financieras.

De la misma manera, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), nacidas justo al inicio de la crisis señalada, también ofrecieron hipotecas con características que siempre han tenido el objetivo de proteger al acreditado.

Todo el sistema hipotecario mexicano, integrado por organismos públicos como el Infonavit y Fovissste, entre otros, junto con las  instituciones privadas como los bancos, Sofoles y Sofomes, hoy hacen frente a la crisis con una nueva generación de productos hipotecarios y nuevos esquemas, para obtener recursos por parte de las instituciones y así ofrecer un mayor número de hipotecas. Todo esto fue puesto a prueba por la actual
crisis económica.

Historias diferentes

Sin duda, la crisis de 1994-1995 y sus repercusiones sobre el crédito hipotecario era muy distinta a la actual, porque en aquella ocasión predominaban las tasas de interés variables en los créditos (hoy fijas), y la crisis ocasionó un repunte en el costo del crédito que volvió impagables las hipotecas. Asimismo, el producto hipotecario de antaño, junto con la tasa variable, tenía un mecanismo de refinanciamiento mientras que ahora, de la mano con la tasa fija, las mensualidades pagan capital más intereses desde la primera hasta la última, desapareciendo el refinanciamiento.

Aquellas circunstancias determinaron que muchas personas perdieran sus propiedades, porque llegó un momento que el valor del inmueble resultaba inferior a la deuda acumulada por el refinanciamiento, y las mensualidades se dispararon hasta volverse impagables.

Adicional a la situación financiera, la pérdida de empleo fue brutal, luego de que la economía durante 1995 cayera a un ritmo anual de -6.2%, la inflación se disparara a 52%, las tasas de interés de los hipotecarios subieran a niveles de 100% o superiores y se perdieran más de un millón de empleos, en tan sólo el primer semestre de 1995.

Como resultado de ello, los bancos abandonaron completamente el otorgamiento del crédito hipotecario, prácticamente durante la segunda mitad de los años 90, y esas áreas de financiamiento hipotecario se dedicaron a establecer esquemas de cobro, reestructuras de carteras, recuperación de garantías (inmuebles) y liquidación de las mismas. Sin duda, abandonaron el mercado hipotecario.

Hoy, la situación es completamente distinta, porque si bien la cartera vencida ha repuntado en organismos públicos y privados, no se vive una situación alarmante. No estamos en medio de un colapso de pagos, porque al predominar las tasas fijas y los créditos denominados en salarios mínimos, el repunte de corto plazo de las tasas de interés pasivas (la que se paga a los ahorradores) no alteró las mensualidades, en el peor de los casos, éstas han ido acorde con el crecimiento de los salarios, tal cual se preveía en ese tipo de financiamientos.

Durante los últimos 12 meses, comprendidos entre marzo del 2008 y marzo del 2009, el Costo Anual Total (CAT) de los créditos hipotecarios repuntó 76 puntos básicos, es decir, prácticamente ¾ de punto porcentual, al pasar de 14.11 a 14.87%, de acuerdo con información del Banco de México (Banxico). Cabe aclarar que este cambio no afectó el pago de las mensualidades al reiterar que predominan las tasas fijas, a los que afectó fueron a los nuevos contratantes.

Aún más, al cierre de la presente edición, el Banxico había determinado en lo que va del año, tres bajas en sus tasas de referencia de corto plazo (tasas pasivas): La primera, de 50 puntos básicos en enero; la segunda, de 25 puntos básicos en febrero, y la tercera, de 75 puntos básicos a mediados de abril para colocarla en 6.0% y se pronostica una nueva baja durante marzo. Si bien son tasas de muy corto plazo, ello responde a cierto control sobre la inflación, lo que debe contribuir a que las tasas de mediano y largo plazo también puedan ajustarse a la baja un poco, y dejar de presionar a la alza las tasas de los hipotecarios, que en los últimos 16 meses se incrementaron en alrededor de 200 puntos básicos (dos puntos porcentuales) en promedio.

Si bien estamos en medio de una recesión, no será tan grave como en 1995. El Fondo Monetario Internacional (FMI) pronosticó para este 2009 que la economía mexicana caerá a un ritmo anual de -3.7%, mientras que la inflación la ubican en 4.8% para el mismo año (ver reportaje sobre los pronósticos económicos).

Pero lo más importante es que a diferencia de la crisis anterior, hoy la maquinaria del crédito hipotecario está bien aceitada y sigue otorgando financiamientos. La banca, no ha dejado de dar créditos hipotecarios aunque aplica políticas más prudentes en la selección de acreditados, al igual que las Sofoles y Sofomes. Al cierre de marzo de 2009, la cartera de financiamiento a la vivienda reportó un crecimiento de 7.0%, que si bien ha venido moderando su crecimiento, no ha dejado esta tendencia positiva.

Por su parte, los organismos públicos de vivienda como el Infonavit y Fovissste también mantienen su colocación crediticia, aunque a principio del año, el Infonavit va a un ritmo inferior al de igual
periodo del año pasado. Por ejemplo, al cierre del 19 de abril, había colocado 105 mil 149 financiamientos de los 450 mil que tiene como meta para todo el año en curso, lo que significa un avance de 23.37% de su meta; sin embargo, hasta esta fecha la colocación iba a un ritmo aproximado de 20% inferior al del año pasado.

Producto de nueva generación

De acuerdo con un análisis de la firma calificadora Standard & Poor’s (S&P) denominado Índice de RMBS Mexicanos: “Creciente cartera vencida de créditos, refleja el persistente estrés de los deudores”, después de la crisis bancaria de México en 2005, los productos hipotecarios mexicanos empezaron a tener tasas de interés fijas, seguros y otras características que les permitieron sortear mejor las crisis económicas.

Lo que hizo la banca después de la crisis de 1994-1995, fue crear un producto (crédito hipotecario) donde el riesgo del mercado, en particular el riesgo de variaciones de las tasas de interés, no fuera absorbido por el acreditado con hipotecas de tasas variables, sino que fueran las instituciones financieras las que tuvieran ese riesgo porque tienen mayor capacidad para administrarlo. Por ello, desde que la banca regresó al mercado hipotecario, a principios de la presente década, predominaron los productos con tasas fijas que garantizaron al acreditado la seguridad desde el principio y hasta el final del plazo contratado. Su mensualidad no tendrá ninguna variación, dándole completa certidumbre.

De la mano con ello, el producto bancario actual eliminó desde su origen los mecanismos de refinanciamientos, por ello, desde el primer pago se abonan intereses más capital y se empieza a amortizar el crédito de inmediato, lo que no sucedía en el pasado.

Con el paso del tiempo, los bancos fueron agregando diversas características al producto para dotarlos de mayor seguridad. Por ejemplo, además de los seguros de vida para garantizar el pago del saldo de la deuda, en caso de muerte del acreditado, se agregaron seguros de desempleo o financiamientos compartidos (Cofinavit/ Apoyo Infonavit) para que en materia de desempleo, hubiera mayor certidumbre sobre los pagos y evitar en la medida de lo posible, riesgos de cartera vencida o riesgo de que las personas pierdan su casa o departamento en
caso de desempleo.

Lo más reciente fue el seguro de crédito, donde los originadores de financiamiento individual, ya sean organismos públicos o privados, adquieren una protección que les permite no asumir la totalidad de la pérdida, en caso de que el acreditado deje de pagar.

En el caso de las Sofoles, aunque tienen productos similares a los de la banca, al concentrarse desde su nacimiento en los segmentos de mercado más bajos, siempre ha predominado el crédito
denominado en salarios mínimos, garantizándole a los acreditados que su mensualidad se incrementará año con año, de acuerdo con el incremento de los salarios mínimos oficiales y así evitar disparos en las mensualidades, dotando también de mayor certidumbre.

Dadas las características de la nueva generación de créditos hipotecarios, a diferencia de la crisis pasada, donde el predominio de tasas variables en el producto propició que se volvieran impagables los créditos, porque la devaluación generó un proceso inflacionario creciente y a su vez un fuerte repunte de las tasas de interés, hoy las posibilidades de que los acreditados dejen de pagar el financiamiento es principalmente por tres  factores:

• Que los clientes de los bancos o Sofoles pierdan su empleo (desempleo), y se mantengan sin él por un mayor número de meses del que los protege el seguro de desempleo.

• Que por el repunte de la inflación de los años más recientes, se siga limitando la capacidad de pago de los acreditados.

• Por un sobreendeudamiento de
 las familias.

Cartera vencida

La cartera vencida es parte del negocio, es parte de la naturaleza del producto siempre y cuando esté en niveles en los que el producto sigue siendo rentable.

De acuerdo con el análisis citado de S&P, el mercado mexicano de hipotecas residenciales está experimentando crecientes índices de cartera vencida, a medida que continúa en ascenso la inflación, las tasas de interés al consumo y el desempleo. “En 2008, el índice de cartera vencida de los créditos hipotecarios mexicanos bursatilizados aumentó 150 puntos base a 3.03% y este desempeño se ha extendido durante lo que va de 2009. Consideramos que 2009 será otro año difícil para los deudores de hipotecas residenciales en México, y por extensión, en general para las transacciones respaldadas por hipotecas mexicanas (RMBS por sus siglas en inglés), dada nuestra proyección de una contracción de 2% en el PIB real de México durante este año”, sostuvo.

El mercado mexicano hipotecario no está exento de problemas, pero sus características lo están sacando adelante

“El índice de cartera vencida para todos los originadores -bancos comerciales (los bancos), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), e Instituciones Financieras No Bancarias (IFNBs)- aumentó a 3.97% al 31 de enero de 2009, frente a 3.11% del 31 de julio de 2008”, señaló S&P.

En particular, de acuerdo con la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la banca reportó al cierre de 2008 un índice de morosidad (cartera vencida) de 3.51%, repuntando ligeramente frente al 3.38% de septiembre de 2008. De acuerdo con la misma fuente, en enero del año en curso, la cartera vencida del sector bancario se estableció en 3.61% y para febrero avanzó a 3.64%.

Independientemente de que la cartera vencida de la banca se encuentra en niveles manejables, sanos, es importante destacar que cuando se entra al interior de la misma, se destaca que ésta se encuentra localizada en lugares de playa y algo de frontera, por el tema de las remesas, que les está pegando en las zonas que tienen exposición a Estados Unidos. Asimismo, también un porcentaje importante de la cartera vencida es heredada de la crisis previa. En resumen, hasta hoy la banca tiene un nivel de cartera vencida que no es motivo de preocupación para la solidez del sistema financiero mexicano.

Por lo que respecta al Infonavit, al cierre de 2008 su cartera total sumó 592 mil 926 millones de pesos (mdp), de los cuales 538 mil 540 mdp eran cartera vigente y 30 mil 544 millones se ubicaban en el renglón de cartera vencida, lo que implicó que el índice se ubicara en 5.2%, a diferencia del cierre de 2007, cuando el mismo fue de 4.74%. Al cierre de febrero del año en curso, la cartera vencida
sumó 32 mil 187 mdp.

Cabe señalar que el repunte de la cartera vencida en 2008 y seguramente en lo que va de 2009 no es alarmante, sobre todo si consideramos la historia de años recientes, porque al cierre de 2006 dicho índice incluso era superior a los actuales al ubicarse en 5.85%. En 2005 llegó a ser de 8.15% y en 2004 de 9.97%.

Esta disminución de los últimos años se explica por la instrumentación de un programa denominado “Cobranza Social”, que les permite sortear a los acreditados cualquier emergencia que se pueda generar a futuro.

“Cobranza Social es una estrategia que viene trabajando el Infonavit desde hace cuatro años. Básicamente la idea es que siempre el trabajador va a tener un respaldo de Infonavit mientras tenga voluntad de pago, de esa manera siempre vamos a encontrar la manera de resolverlo”, señaló Víctor Borrás, director general del organismo. “Este ha sido un esquema que hemos hecho y aplicado ya en aproximadamente 500 mil reestructuras desde que el programa empezó”, aseguró.

Por lo que respecta a las Sofoles y Sofomes, Mario Sandoval, presidente de la Asociación Mexicana de Instituciones Financieras Especializadas (AMFE), dijo que la cartera vencida se ubicó en niveles aproximados al 8% al cierre de 2008. “Es un indicador alto, tomando en cuenta que el crédito a la vivienda no mostraba un índice tan alto y porque además se duplicó de un año a otro”.

Explicó que son dos componentes del crédito que tienen estas instituciones en cartera vencida, donde el principal componente es el de créditos puente (financiamiento a desarrolladores), porque se ha rezagado su proceso de comercialización. Y el otro que empezó a crecer fue el de crédito individual, pero ese determinado por el desempleo.

Agregó que esta situación nos muestra que este año debe ser un año de reestructuras. “Hay que buscar que los créditos puente que no se han comercializado tengan margen de maniobra y ampliar los plazos. Si antes se estaba comercializando en 24 meses, ahora quizá deban ser 36 o más, dependiendo de los segmentos”.

También señaló que deben estar atentos a la oferta económica regional y al de-sempeño del empleo para poder confirmar que no tienen un riesgo muy grande.

“La cuestión es que si hay un reacomodo en cuanto al esquema de cómo perfilar la cartera, este año pensamos que debemos bajar el indicador cuando menos dos puntos porcentuales: a un 6%”, afirmó Sandoval.

Pese a todo, programas correctivos

Por todo ello, el análisis de S&P señaló que “la actual crisis global está poniendo a prueba la fortaleza de estas protecciones (el producto hipotecario), por lo que las instituciones financieras mexicanas están trabajando de manera conjunta con el Gobierno federal mexicano, a través de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para establecer programas de ayuda o de reestructuración de créditos para los deudores hipotecarios”.

Estos programas de reestructuración de créditos buscan minimizar la cartera vencida de corto plazo y las pérdidas totales, y fortalecer la generación de flujo de efectivo proveniente de las carteras respaldadas por hipotecas. Al mismo tiempo que evitan un efecto de contaminación sobre los acreditados que se encuentran al corriente en sus pagos mensuales, señaló S&P.

Agregó el análisis que actualmente, solamente los deudores que muestran un elevado nivel de morosidad -es decir, los que ya tienen retrasos de tres o más meses en sus pagos-, podrán participar en dichos programas.

Sin embargo, a pesar de la participación restringida, la existencia de estas reestructuras podría implicar costos adicionales y riesgos de morosidad y cartera vencida, ya que podría alentar un comportamiento diferente de parte de los acreditados que no participan en ellas, de una manera que podría afectar negativamente sus pagos mensuales -efecto conocido como daño moral.

Sin duda, es contundente que el mercado mexicano hipotecario no está exento de problemas pero sus características lo están sacando adelante, aun en medio de esta fuerte crisis recesiva.