El artículo “A New Benchmark for the Fibra Industry” sobre Fibra Mty (FMTY) acaparó la atención del sector REIT a nivel internacional sobre el papel que realizan las Fibras en México. 

Este artículo colocó a nivel mundial a la empresa. El topic sobre Fibra Mty nos colocó como el nuevo referente de la industria. Es importante que se nos reconozca en este sentido.

Tenemos como objetivo un plan de crecimiento que denominamos Visión 20/20, cuya meta es alcanzar un valor de propiedades de inversión por 20,000 millones de pesos (mdp) para el año 2020.

Dicha visión no es imaginación. Si hacemos matemática, estamos haciendo inversiones anuales de entre 3,000 y 4,000 millones de pesos, más lo que ya llevamos, sí se llegará a ese objetivo. Pensamos que con la estructura de capital que tenemos, para llegar a esa meta nuestro market cap estaría cercano al billón de dólares, lo que daría el nivel de liquidez al que queremos llegar.

Somos pioneros, porque fuimos la primera emisora en México en lanzar el shelf program que es un programa multivalor, que en Estados Unidos se conoce como at-the-market offering (ATM). Es algo que ya veníamos trabajando desde hace más de cinco años. Pedimos de manera continua a la autoridad hacerlo, porque antes ese momento se hacían follow on para pagar a los grandes inversionistas.

Con estos programas, lo que hace la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) es aprobar un monto determinado durante cinco años. Al amparo de ese programa se emiten diferentes suplementos, con lo que las emisiones son muy eficientes y con eso ya no haces grandes colocaciones. El costo de emitir es muy eficiente porque lo absorbes en un plazo de cinco años.

 

Real Estate Market, Monterrey, Jorge Ávalos Carpinteyro Director General de Fibra Mty Jorge Ávalos Carpinteyro Director General de Fibra Mty

 

Real Estate Market, Monterrey, Prometeo está ocupado por tres empresas multinacionales de los sectores de servicios y transportación. Prometeo está ocupado por tres empresas multinacionales de los sectores de servicios y transportación.

 

El programa aprobado fue por 10,000 millones de pesos (mdp) y se hizo el primer suplemento de 1,500 mdp, por lo que nos quedan 8,500 mdp adicionales. Por ello considero que vamos a llegar mucho antes a la meta, pero no es un tema que nos preocupe. Simplemente haremos las cosas bien.

En cuanto a las colocaciones de capital, acabamos de realizar la tercera. En diciembre de 2014 realizó Oferta Pública Primaria en el mercado de valores al colocar 2,012 mdp; posteriormente, entre abril y mayo de 2016 realizamos la primera suscripción de acciones por 2,261 mdp. Hicimos suscripción porque todavía no existían los shelf programs.

Los 1,500 mdp que colocamos en agosto de 2017 los utilizamos para pagar 155 mdp de deuda de corto plazo para puentear una compra. Toda nuestra deuda está por convertirse de dólares a pesos. Esperamos durante el primer semestre del 2018 probablemente hacer otra emisión bajo el nuevo esquema.

 

Real Estate Market, Monterrey, Danfoss, en Nuevo León, cuenta con 30,580 m² de ARB. Danfoss, en Nuevo León, cuenta con 30,580 m² de ARB.

 

Real Estate Market, Monterrey, Corporativo Axtel fue adquirido en 2014. Corporativo Axtel fue adquirido en 2014.

 

Real Estate Market, Monterrey, El Portafolio OEP se compone de Torre I, Torre II y Plaza Central. El Portafolio OEP se compone de Torre I, Torre II y Plaza Central.

 

Experiencia regia propia

 

De las Fibras que hay en el mercado, Monterrey es la que tiene el flujo más predecible. Al trabajar 20 años como banquero, sueles analizar fondos de inversión. Desde el punto de vista del análisis bursátil, lo más difícil es cuando quieres invertir y no tienes predictibilidad de flujos. Pongo el ejemplo: cuando analizas el flujo de alguna Fibra vislumbras el precio de cada acción y flujo entre número de acciones. Podrías observar que hay un dividendo del 8.5% durante el primer trimestre, y eso es fenomenal; el segundo trimestre también fue fenomenal ¿Y qué crees? Con la sorpresa que al tercero, se emitieron tantos millones de dólares, se emitieron más acciones y mi dividendo fue de 4 por ciento.

Ahí ves como usuario cuando empiezan los temblores y ves que ni siquiera puedes pagar la colegiatura. Ese es el gran secreto de lo que no hace Fibra Mty. Nosotros contamos con predictibilidad. Si tú das a tus clientes e inversionistas lo que estás prometiendo y es bien predecible tu flujo, para mí eso es el valor más fuerte de esta Fibra.

Te podría decir es que todos decimos que tenemos cierto Real Estate de calidad, o afirmar que el mío es mejor que el tuyo o que tengo gobierno corporativo y disciplina. Pero yo les digo que vayamos a los números y te des cuenta que nuestra Fibra trae el único vínculo que durante tres años ha cumplido el flujo prometido. Pitágoras no miente.

Dentro de los temas importantes de las Fibras, en mi opinión falta trabajar lo referente al tema fiscal. Los analistas no se han metido a ese tema a profundidad. Todo mundo tiene datos de volumen de operación, market cap, implicit cap rate, divided yield, pero tú como usuario, piensas por qué ver el rate. A lo mejor me das flujo predecible pero fiscalmente, ¿qué beneficios tiene eso?

Puedo afirmar también que no estás comprando bitcoins, estás comprando ladrillos y adicionalmente tienes un beneficio fiscal. Pero esa parte a todo el mundo le da miedo tocarla, pero es un asunto importante.

Nosotros no somos un producto de consumo. Hacemos transacciones, las originamos. Entonces realmente hacemos mucho seller education durante nuestros procesos de negociación, y les explicamos a nuestros vendedores cuáles son las ventajas o las desventajas de contar con ello. 

Yo creo que hay muchos tabúes en el mercado de las Fibras —para la gente que no las conoce bien—, una de ellas es la inflación. Hay veces que las Fibras han encarecido los activos, pero no es un tema generalizado.

La plusvalía es un tema natural que no puedes decretar en una negociación. Lo que más me gustaría transmitir como Fibra, además de los diferenciadores que tenemos, es que no todos son Fibras. Hay diferentes formas de institucionalizar el dinero y el desarrollo inmobiliario en México.

Hay por ejemplo CKD´s que deberían ser Fibras, y Fibras que deberían ser CKD´s. Se puede ser una core como Vesta, que es maravillosa como empresa; o puede ser una Fibra E, o puede ser un CerPI.

Sí hay Fibritis. Todo mundo cree que puede hacer una Fibra, pero de repente te topas con la realidad y te das cuenta que no es tan sencillo. Nosotros de repente nos topamos en las adquisiciones y resulta que estamos compitiendo contra una CKD. Como que hace falta un poco que se acepte que hay muchas otras alternativas, además de las Fibras.

Sam Zell afirmaba sobre la fisonomía del Real Estate en Estados Unidos que “we are in a very boring business”, porque lo único que hacíamos era administrar.

Considero que también hace falta mucha educación del inversionista. Para eso dependemos mucho de las Casas de Bolsa para el tema de las bancas e inversionistas privados junto con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra). Hay que hacer más divulgación en el país para culturizar y educar al inversionista.

La autoridad hizo las Fibras en México para democratizar la inversión en Real Estate, para darle reciclaje al capital y mayor motor al desarrollo.

En Monterrey se está construyendo mucho. La tendencia va por volumen. El mercado se está haciendo grande, se está expandiendo, entonces cada vez proporcionalmente se construye menos en el entorno, y la absorción es más rápida.

A los grandes desarrolladores de Monterrey, de seis meses para acá les ha cambiado la vida, incluso hay quien está esperando a que salga su CKD o eventualmente una Fibra. Las familias ya no los van a fondear. Ahora su estructura de fondeo será a través de terceros.

Si ves a Nuevo León, actualmente la etiqueta del dinero ya no es de familias, sino de instituciones. Cambió completamente el juego y la gente apenas se está dado cuenta. El dinero que está en desarrollo ya no es de familias, sino que es institucional.

Y para tener una opinión objetiva sobre Fibra Mty, a continuación un breve resumen de lo que una publicación internacional opina sobre nosotros.

 

Real Estate Market, Monterrey, Torre II, del Portafolio OEP, tiene una ocupación del 93.4%. Torre II, del Portafolio OEP, tiene una ocupación del 93.4%.

 

Nuevo punto dereferencia para la industria de Fibras*

 

Cuando celebró su oferta pública inicial en 2014, Fibra Mty se convirtió en el primer REIT mexicano o Fibra en adoptar una estructura de gestión interna. Además, la Fibra dio un paso más para convertirse en la primera en lanzar un programa en el mercado (ATM) para financiar su crecimiento futuro.

“Uno de nuestros principales objetivos es convertirnos en un vehículo de inversión de clase mundial con los mejores estándares de gobierno corporativo. La transparencia, la alineación con nuestros accionistas y el cumplimiento han sido nuestros impulsores”, dice el CEO de Fibra Mty, Jorge Ávalos Carpinteyro.

 

Siguiendo un modelo americano

 

Ávalos, quien tiene un MBA de la Universidad de Dallas e invirtió en REIT de Estados Unidos durante su carrera de 20 años como banquero, estaba ansioso por que la Fibra Mty siguiera el modelo REIT de Estados Unidos lo más posible. Con ese fin, él y su equipo recurrieron a la asesoría de Green Street Advisors para ayudar a establecer “un REIT de Estados Unidos con código postal mexicano”.

David de la Rosa, vicepresidente senior de asesoría y consultoría en Green Street, describe la internalización de la gestión en Fibra Mty como un “cambio de juego”, y señala que hay un consenso general en la comunidad inversora que esta es la forma en que el resto del mercado de las Fibras tomará. De hecho, otra compañía con sede en Monterrey, como Fibra Inn optó por internalizar la gestión el año pasado. “Creo que es en virtud de lo que hizo Fibra Mty”, afirma.

“Fibra Mty tenía una mentalidad muy abierta sobre lo que se necesitaría para ser el mejor en su clase”, dice de la Rosa. “Son conscientes de lo importante que es tener un enfoque de inversión robusto y un balance conservador”.

Actualmente, aproximadamente 21% de los inquilinos de Fibra Mty se encuentran en el sector de la tecnología, seguidos por 19% en la industria de la logística automotriz y 13% en sectores de servicios y manufactura. Para mantener la diversidad de la cartera, Fibra Mty ha establecido un tope de 25% en cualquier sector de inquilinos.

 

Real Estate Market, Monterrey, Redwood es un edificio de oficinas clase A+ con un ABR de 11,605 m². Redwood es un edificio de oficinas clase A+ con un ABR de 11,605 m².

 

Sólido apoyo de los Fondos de Pensiones

 

Desde su inicio en 2014, Fibra Mty ha sido financiada principalmente por las Administradoras de Fondos de Pensiones Privadas del país, denominadas Afores. Esto ha resultado en baja liquidez de existencias, según Ávalos.

“Mientras sigamos entregando resultados, han estado financiando cada seguimiento que anunciamos ... hasta ahora, esta ha sido una estrategia muy positiva para ganar escala y alcanzar un límite de mercado superior a los 7,000 millones de pesos hacia el final del segundo trimestre “, observa Ávalos.O

 

Real Estate Market, Monterrey, Fortaleza cuenta con una tasa de ocupación de 96%. Fortaleza cuenta con una tasa de ocupación de 96%.

 


Texto Jorge Ávalos Carpinteyro

Foto: FIBRA MONTERREY/p>