La industria hotelera de México se encuentra en buen momento, y además bien posicionada para crecer de manera sostenida en los siguientes años, siempre que el entorno económico y político no manifieste sobresaltos particularmente agudos. Las tendencias son favorables tanto en el sector hotelero que atiende a viajeros de negocios, como en el sector de hotelería vacacional, en cada caso con drivers, retos y elementos de riesgo distintos.
Al viajar a ciudades chicas, medianas y grandes, encontramos casi invariablemente nuevos hoteles o proyectos en desarrollo. Si bien la retórica política que escuchamos a nuestro alrededor, particularmente en una temporada electoral, es con frecuencia negativa, la realidad en campo es que hay industrias y regiones del país que manifiestan crecimiento, lo cual genera demanda para cuartos hoteleros.
Hoteles de negocios con gran demanda regional
No cabe duda que la constante expansión de la industria automotriz, que no es de ahora sino que ha venido madurando a lo largo de un par de décadas, es un motor importante en ciertas regiones del país, y de manera particular en la zona centro, desde Puebla a Aguascalientes, pasando por el DF, Toluca, León, Guadalajara, San Luis Potosí, y ahora hasta Celaya, Irapuato y Salamanca.
El desarrollo complementario de la industria aeroespacial, con particular impacto en Querétaro, da fortaleza adicional a esta zona del país. En los últimos años se ha incrementado de manera considerable el inventario de hoteles de servicios selectos y limitados, con marcas mexicanas e internacionales. Si bien las ocupaciones pueden variar por mercado y por temporada, este fuerte incremento en oferta es sobre una originalmente pequeña, y ha ido acompañando la creciente demanda en la región.
La inversión que se espera en el sector energético a raíz de las reformas aprobadas y en vías de implementación ha generado interés y actividad de desarrollo hotelero en varios puntos del Golfo de México. No es completamente clara aún la manera en la que crecerán ciertas plazas, y la baja reciente en el precio del petróleo tendrá un efecto en el ritmo de inversión, pero economistas e inversionistas parecen estar de acuerdo en que en un plazo de medio a largo, se irá desarrollando la infraestructura que permita un mayor aprovechamiento de oportunidades en el sector, con lo cual se incrementará de manera paulatina la demanda hotelera en la región.
Las tendencias citadas ilustran lo que se sabe empíricamente en mercados hoteleros maduros, como el de Estados Unidos, a saber, que el crecimiento de la demanda hotelera está altamente correlacionada al crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB). Pero además, aunque no hay medidas específicas y consistentes al respecto, es evidente que en México como en otros países emergentes hay un boost adicional que proviene de la inversión extranjera directa.
Y si los comentarios presentados se enfocan en la zona centro y del Golfo, lo cierto es que algunos mercados del norte del país gozan de oportunidades similares, mientras que otras, como la región occidente, se benefician de un mayor ordenamiento y productiva en los sectores agrícola y agro-industrial.
Pero también es cierto que, si vivimos en un México de regiones económicas, hay algunos corredores del país que no cuentan con el mismo impulso económico, y esto se refleja en el sector hotelero que presenta oportunidades mucho más selectivas.
La expansión del sector hotelero de negocios, exhibe también un marcado incremento en la presencia de hoteles de marca, tanto en los nacionales como internacionales. En gran medida los hoteles abiertos en los últimos años, así como la gran mayoría del inventario en desarrollo, llevan ya el sello de una marca hotelera, con lo cual se siguen estándares de desarrollo y de servicio, y se implementan sistemas de reservaciones y ventas.
Hay cadenas ya establecidas y otras, en muchos casos con gran presencia en otros países, que entran al mercado, en todos los casos con productos hoteleros posicionados en distintos niveles del sector, que pueden atender las necesidades de huéspedes con requerimientos y presupuestos variados. En algunas plazas, se introducen hoteles de servicios completos, pero la mayor parte del inventario nuevo se destina a los sectores de servicios selectos y limitados. Entre las muchas opciones de marca, hay tanto franquicias, como estructuras que incluyen la marca y la operación del hotel por la cadena.
Es importante remarcar el impacto que ha tenido en la hotelería de negocios la formación de vehículos de inversión distintos en los mercados de capital inmobiliario. La liquidez actual y potencial de las Fibras, así como de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) ha permitido la consolidación inicial de carteras, además del reposicionamiento de ciertos activos.
Por otra parte, el inversionista individual, o el grupo que busca desarrollar una cartera bajo un acuerdo con alguna cadena hotelera, encuentra hoy estrategias de salidas más claras de las que tenía hace cinco años. Por otra parte, en los últimos años, dos compañías hoteleras, Hoteles City y Grupo Hotelero Santa Fe, han hecho colocaciones en los mercados públicos, basados en modelos de negocios que permiten crecimiento en la base de activos, así como en servicios de administración.
Hoteles vacacionales, gran versatilidad de producto
El mercado de hotelería vacacional ha visto una franca recuperación después de un periodo complicado en 2008 y 2009. La mayoría de los destinos han visto un repunte en tasas de ocupación y tarifas promedio. Pero tal vez lo más importante es que se han venido lanzando proyectos de desarrollo de perfiles distintos, con inversión significativa en varios destinos del país. Y más interesante aún, la inversión se realiza tanto en proyectos de lujo como en hoteles tradicionales bajo la modalidad Plan Europeo y el sector todo incluido, que ha crecido en 15 años al grado de conformar aproximadamente 70% del inventario los principales destinos del país.
Entonces, la buena noticia es que el mercado mexicano sigue estando bien posicionado para atraer a viajeros internacionales en distintos puntos del país y que ofrece un abanico amplio de productos.
La pobre imagen que se proyecta internacionalmente en relación a temas de seguridad y corrupción es real, pero la recuperación económica de Estados Unidos y la calidad de experiencia ofrecida en nuestro país permite atraer a viajeros de perfiles diversos.
No cabe duda que uno de los motores del sector turismo del país reside en el corredor Cancún-Riviera Maya, que cuenta con el mayor inventario de cuartos. Pero también es cierto que destinos con otros posicionamientos, como lo puede ser Los Cabos, atraen a un viajero distinto. Y si bien son constructivas las iniciativas públicas y privadas que buscan atraer al país a viajeros de otras latitudes, lo cierto es que el mercado norteamericano sigue aportando aproximadamente la mitad de los vacacionistas, y que esta región ofrece potencial adicional. Además, la evolución de la economía mexicana debe conducir al crecimiento gradual del mercado local, que alimenta de manera significativa el sector y que merece una atención de calidad.
El sector de hotelería vacacional se beneficia de cierta liquidez actual, pero esta aún no alcanza la institucionalización que se percibe en el ámbito de hotelería de negocios. La función de Bancomext, con amplia experiencia y criterio en el sector, suele ser importante en la detonación de proyectos, como lo es el compromiso de inversionistas locales. Parece también haber de nuevo interés en el sector por parte de un mayor número de fuentes de financiamiento.
Tanto el gobierno como el sector hotelero realizan importantes labores de promoción turística en todo el mundo. Sin embargo, el sector turístico es altamente fragmentado y carece de una guía estratégica nacional que pudiese impulsar en cada región o destino sus características principales, y que lograse dotarlas de la infraestructura y equipamiento que más necesitan bajo un esquema coordinado entre los sectores público y privado. La tarea se realiza de manera muy local, existiendo la oportunidad de mayor coordinación a fin de lograr un mayor aprovechamiento durante las siguientes décadas.
Por otra parte, el mercado de residencias vacacionales ha sufrido durante un largo periodo, sin haber mostrado gran recuperación después de la crisis que azotara la economía mundial y el mercado inmobiliario estadounidense en años recientes. En el tiempo, este sector parece ofrecer oportunidades significativas que sólo podrán aprovecharse con un gran sentido de estrategia, persistencia, y mediante la implementación de modelos de negocios distintos a los de antaño.
La industria hotelera presenta oportunidades diversas, pero todas ellas dependen de disciplina institucional, en la elaboración de estudios y en la estructuración de cada asunto. El entorno de inversión así lo exige, y el resultado acaba por atender de mejor manera a millones de huéspedes.
Texto:Richard J. Katzaman / Uriel Burak
Foto: Real Estate Market & Lifestyle