Esta reconfiguración del mercado inmobiliario comercial refleja un cambio en las prioridades de los inquilinos y desarrolladores. Los espacios de entre 21 y 60 metros cuadrados se han convertido en los más cotizados dentro de los centros comerciales, al ofrecer mayor eficiencia operativa y la posibilidad de funcionar tanto como punto de venta físico como centro de distribución para las compras en línea, desplazando en valor por metro cuadrado a los grandes formatos comerciales.

De acuerdo con Spot2.mx, en la Ciudad de México un local pequeño alcanza una renta promedio de 42.99 dólares por metro cuadrado al mes, mientras que una tienda ancla de más de 400 metros cuadrados se ubica en 23.58 dólares, una diferencia de 82%. En Guadalajara la brecha también es significativa: 31.33 dólares frente a 19.94 dólares, equivalente a 57 por ciento.

Pese a que la renta promedio nacional del sector retail se mantuvo prácticamente estable al cierre del segundo trimestre de 2026, en 28.93 dólares por metro cuadrado, este segmento continúa siendo el de mayor valor dentro del mercado inmobiliario comercial.

Los mexicanos visitan menos las tiendas, pero gastan más en cada compra

Identifica el análisis que el cambio responde a una nueva lógica de operación. Los espacios pequeños dejaron de ser únicamente puntos de venta para convertirse en centros de distribución de última milla, desde donde las marcas atienden tanto a los clientes que visitan la tienda como a los pedidos del comercio electrónico. Esta doble función incrementa su productividad y explica el mayor valor de renta por metro cuadrado.

También identifica una preferencia creciente por los lifestyle centers o plazas comerciales abiertas, cuyos espacios registran rentas entre 15% y 25% superiores a las de los centros comerciales cerrados, debido a que ofrecen un acceso más directo y una experiencia de compra más cercana al consumidor.

En paralelo, la rotación de inquilinos muestra diferencias por giro. Los negocios de fast fashion y alimentos y bebidas presentan mayor dinamismo, mientras que los servicios de salud, bienestar y las tiendas de remates registran una mayor permanencia, convirtiéndose en factores de estabilidad para las plazas comerciales.

Spot2.mx prevé que esta tendencia se fortalecerá durante la segunda mitad de 2026, impulsada por el crecimiento de formatos de proximidad, desarrollos de usos mixtos y la integración entre comercio físico y logística para el e-commerce, consolidando un mercado donde el valor del metro cuadrado depende cada vez más de la función que desempeña el espacio y menos de su tamaño.