Por Real Estate Market CIUDAD DE MÉXICO.- Fitch modificó a la baja las calificaciones de 3 bonos respaldados por créditos hipotecarios originados y administrados por Crédito y Casa. Asimismo, les asigna una Perspectiva Crediticia Negativa a las todas las series. En boletín de prensa la calificadora señaló que las acciones de calificación se muestran a continuación: CREYCB O6U - se modificó la calificación a AA-(mex) desde AAA(mex), se retiró la observación negativa y se asignó perspectiva crediticia negativa. CREYCB O6-2U - se modificó la calificación a A-(mex) desde A+(mex), se retiró la observación negativa y se asignó perspectiva crediticia negativa. CREYCCB O6U - se modificó la calificación a AA+(mex) desde AAA(mex), se retiró la observación negativa y se asignó perspectiva crediticia negativa. El desempeño de estos portafolios en su conjunto se ha visto afectado por el entorno macroeconómico adverso. Como se mencionó en el más reciente reporte trimestral ?Mexican RMBS Performance? (Marzo 9, 2009), el impacto de la crisis global se hizo más apremiante a partir del último trimestre del 2008. En específico, las condiciones macroeconómicas en México se han visto afectadas por la desaceleración de la actividad productiva, incremento en desempleo e incremento de la inflación. Fitch realiza un monitoreo mensual de estas emisiones, el cual incluye mas no se limita a los siguientes factores: niveles de morosidad, tasa constante de prepago, créditos en proceso judicial, recuperaciones, niveles de aforo y subordinación, número de créditos y movimiento de las cuentas de los fideicomisos. El proceso de análisis para determinar las calificaciones de las emisiones que cuentan con una calificación vigente por esta agencia consiste en: reestimar los supuestos de incumplimiento y severidad de la pérdida para la cartera vigente actual, simular el flujo de efectivo para determinar el máximo nivel de incumplimiento que cada bono puede soportar en cada escenario de calificación, y comparar estos niveles máximos con el nivel proyectado de incumplimientos de acuerdo con el desempeño reciente de la cartera el cual se basa en las tasas de migración ?roll rates?. El modelo de flujo de efectivo incorpora todas las mejoras crediticias de cada una de las emisiones, así como sus características estructurales en cuanto a la prelación de pagos establecida en el contrato de fideicomiso respectivo. El modelo de flujo de efectivo incorpora además el total del inventario de propiedades recuperadas, así como el flujo producto de la recuperación de los créditos no vigentes bajo cada uno de los escenarios de calificación; niveles de prepago, morosidad (esto es, flujo de cobranza diferido producto de atrasos en los pagos por parte de los deudores), margen financiero y recuperación de seguros de crédito a la vivienda. CREYCB 06U_062U Esta transacción, emitida en Diciembre 2006, contaba con un aforo inicial de 1.00%, mientras que al 25 de abril de 2009 se contaba con un aforo de 0.68%, calculado usando el saldo insoluto de créditos con menos de 180 días de atraso en sus pagos. La cartera de créditos hipotecarios ha mostrado una tendencia creciente en los niveles de morosidad mayor de 90 días de atrasos, los cuales han pasado de 11.90% al 1° de Noviembre de 2008 a 16.47% al 1° de Abril de 2009, mientras que la morosidad mayor de 180 días pasó de 5.58% a 10.12% durante el mismo periodo. CREYCCB 06U Esta transacción, emitida en Mayo 2006, contaba con un aforo inicial de 1.50%, mientras que al 25 de Abril de 2009 se contaba con un aforo de 5.31%, calculado usando el saldo insoluto de créditos con menos de 180 días de atraso en sus pagos. La cartera de créditos hipotecarios ha mostrado una tendencia creciente en los niveles de morosidad mayor de 90 días de atrasos, los cuales han pasado de 8.11% al 1° de Noviembre de 2008 a 10.33% al 1° de Abril de 2009, mientras que la morosidad mayor de 180 días pasó de 4.21% a 5.25% durante el mismo periodo. La modificación a la baja obedece a que las mejoras crediticias no alcanzan a cubrir las obligaciones de pago (pago mensual de interés y pago de principal en fecha de vencimiento) bajo el escenario de la calificación anterior. La perspectiva negativa se fundamenta en la tendencia de la cartera vencida, la cual, de mantenerse en el mediano plazo, afectará negativamente las mejoras crediticias de estos certificados bursátiles.