Ricardo García Conde, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Banqueros de México (ABM), afirmó que atravesamos por un momento en el que no están conectados de forma adecuada el producto hipotecario que ofrecemos al consumidor -que compra su casa-, y el producto que bursatilizamos, es decir, aquel que sacamos al mercado y adquiere un inversionista financiero.

Ello significa que el financiamiento que requieren algunas instituciones, para posteriormente otorgar créditos hipotecarios individuales, se ha encarecido a lo largo del presente año, lo que sin duda puede repercutir en el costo del crédito final.

El experto de la ABM recordó que el insumo básico para los créditos hipotecarios es el costo del dinero, y venimos en México de una tendencia a la baja de largo plazo, constante e ininterrumpida que se ha extendido prácticamente toda la década; pero para los próximos dos o tres meses quizá, existe el riesgo de que suba un poco.

García Conde aclaró que sin embargo no es la generalidad del mercado, puesto que hay instituciones financieras que no captan directamente de éste, ya que cuentan con una casa matriz que los respalda con fondos. “Aquí hay una gran diferencia porque los fondos no tienen conexión con el costo directo del mercado financiero”, dijo.

A su vez, en su análisis hizo hincapié en que venimos de una racha de ocho años de baja constante, donde nunca hubo una corrección de la tendencia, “y creo que es momento de esa corrección, misma que es normal en todos los mercados financieros, donde vamos a ver que algunas instituciones financieras reconocerán cuatro factores: La dinámica del mercado inmobiliario ha cambiado; el costo del dinero ha subido; la medición del riesgo crediticio ha madurado; y también la conexión entre el precio de la hipoteca al consumidor y al inversionista”.

La parte buena de todo esto, afirmó García Conde, es que estamos viendo que el potencial incremento es moderado y por lo tanto no será lo suficientemente grande para que cambie tanto la accesibilidad del crédito hipotecario, como para que se suspenda o deje de fluir.

“La palabras clave en este proceso serán entre orden, prudencia y disciplina,  y sin duda las tres son posibles”, afirmó.

Hasta no hace mucho tiempo, la palabra clave era “no hay financiamiento”; ahora ya hay un tema de infraestructura en la industria hipotecaria que se ha platicado mucho, pero el nuevo ingrediente es “hacerlo sostenible en el tiempo”, aseveró el especialista.

Chicago Downtown.

García Conde señaló que vienen cambios muy interesantes que propone la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para diferenciar los bonos Boris de la bursatilización, donde al parecer se suprime la estandarización homogénea entre emisores, se harán mejores reportes, mayor transparencia, y que se suba la información a Internet, entre otras.

Para ejemplificar esos cambios, el ejecutivo de la ABM dijo que, “como regla, el emisor de un bono respaldado por hipotecas, no se deshaga del 100 por ciento del papel, sino que deba de guardar dentro de su posición parte de ese; que el emisor se mantenga también dentro del bono; que no se desligue y sea el último en salir, lo que sería una diferencia abismal respecto a lo sucedido en Estados Unidos.

Una corrección de este tipo después de muchísimos años y de haber emitido muchos miles de millones de dólares no tiene mucho valor, como es el caso de la Unión Americana; pero al estar nuestro mercado tan incipiente, hacer este ajuste ahora es muy oportuno, pues esto le dará continuidad al mercado, finalizó García Conde.

Tendencia internacional

En entrevista para Real Estate-Market & Lifestyle, Jorge Yarza Garrido, director divisional de Hipotecaria Su Casita, comentó que aunque haya liquidez en el sistema financiero global, los sectores a los que fluyen esos recursos tienen sus diferencias. “Dinero hay, pero para el sector inmobiliario, por el elemento riesgo, le cuesta más caro que a otros sectores”.

Puso, por ejemplo, el caso de los instrumentos AAA ligados al tema hipotecario en Estados Unidos, que de alrededor de 100 puntos base sobre la tasa de referencia, han brincado a estar hasta 270 puntos base.

En el caso de los instrumentos con una menor calificación, que estaban con un diferencial de 140 puntos base sobre las tasas de referencia, han pasado a niveles de hasta más de 800 puntos base.

Justo es aquí donde la crisis del vecino le ha pegado un poco a México, porque sin duda hay liquidez en el sistema, pero el costo del sector hipotecario se ha encarecido. “Creemos que mientras en la percepción de los analistas, las calificadoras, y todo esto que vamos a estar viviendo durante los próximos 18 meses, este sector va tener un diferencial, una prima de riesgo sector por encima del estado de la economía”.

Por lo tanto, Jorge Yarza dijo: “Creemos difícil que baje la tasa de interés del costo final del crédito, pero sin que ello sea una crisis estructural, porque estamos hablando de un incremento que puede ser de entre medio punto y un punto porcentual. Por lo tanto, anticipamos que el mercado va seguir con la dinámica, se va conseguir dinero ligeramente más caro, pero nada que sea un problema estructural, simplemente es un ajuste de precios”.

En este mismo sentido, Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario, comentó que “hemos visto en el mercado secundario que se ha encarecido el costo de fondeo (financiamiento para las instituciones); hemos visto escasez de liquidez en algunos segmentos, por ello hemos visto competidores que cambian las tasas finales de su producto, y para el corto plazo estamos viendo que los productos van a seguir siendo competitivos, pero que van a subir un poco paulatinamente”.

Pese a ello, seguimos viendo un crecimiento, donde los últimos estimados de empresas expertas, te hablan de un crecimiento de doble dígito. “Te siguen hablando de un crecimiento importante”, concluyó el directivo.

Cabe señalar que para las Sofoles y Sofomes, que no pueden captar recursos directamente del público -como lo hace la banca-, más bien captan recursos del mercado financiero, gracias al reinicio y diversificación de programas de financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), los aumentos en los costos de fondeo han sido relativamente moderados.