Financiamiento para la construcción
El talón de Aquiles
El sector de la vivienda en México es una de las actividades privilegiadas, en medio de esta crisis económica. Sin embargo, no todo es miel sobre hojuelas, toda vez que el talón de Aquiles del sector desde la segunda mitad del año pasado, es el financiamiento para la construcción en sus diferentes segmentos.
La crisis financiera que desató el fenómeno subprime en Estados Unidos y que se globalizó con la quiebra de diversas instituciones financieras en ese país, no dejó de afectar al sector inmobiliario en México, toda vez que las instituciones que dependen del mercado de capitales para financiar su operación, a través de la bursatilización de carteras hipotecarias o emisión de deuda, han sufrido las consecuencias de la sequía de flujos financieros, afectando primordialmente los créditos para la construcción inmobiliaria.
Esto ha determinado, como consecuencia, que el financiamiento para la construcción de vivienda se haya visto afectado, porque las instituciones que más se han visto impactadas por esta situación son las Sofoles y Sofomes.
Durante 2008, el financiamiento obtenido por las Sofoles y Sofomes, a través de la colocación de deuda de largo plazo en el mercado de valores se contrajo 65%, derivado de la falta de liquidez en los mercados financieros y la aversión al riesgo por parte de los inversionistas para destinar recursos a las emisiones de deuda hipotecaria, resultado de las dificultades en este ramo en los mercados internacionales.
En el marco de la Segunda Convención de Financiamiento Especializado en México, organizado por la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE), Guillermo Prieto Treviño, presidente de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), afirmó lo anterior y agregó que en 2008 las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) emitieron deuda por 12 mil 267 millones de pesos, que representa el 7.3% de la deuda total colocada durante todo el año pasado, a través de la BMV.
Dichas cifras contrastan negativamente con el reporte de 2007, cuando estas instituciones emitieron deuda por 34 mil 803 millones de pesos y representaron el 21.1% de participación respecto al total.
De acuerdo con Guillermo Prieto, la distribución de la deuda en 2008 de las Sofomes, que tienen como actividad el financiamiento a la vivienda, colocaron certificados bursátiles por 9 mil 5 millones de pesos, representando el 64% de la deuda total que emitieron en Bolsa este tipo de instituciones.
Al respecto, Eduardo Osuna, director de Banca Hipotecaria de Bancomer dijo que el primer riesgo que enfrenta este año el sector de la vivienda y quizá el más importante, es “el ritmo de financiamiento y que se tenga suficiente liquidez para que se pueda seguir construyendo”.
Dijo que un “cuello de botella” en las desarrolladoras de vivienda es la tierra, que es su principal materia prima, pero también hoy el problema de muchos promotores de vivienda es que mucha reserva es financiada con deuda y es un tema de liquidez, agregó Osuna.
Javier Gavito, Director general de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Modelo afectado
Ariel Cano, director de la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi), apuntó que toda la crisis que se está observando, sobretodo en los mercados de capitales, tiraron un modelo que se venía consolidando en México: La bursatilización hipotecaria en México, sobre todo en las Sofoles y Sofomes.
Esta falta de financiamiento a través de los mercados de capitales, es una de las situaciones más críticas que tenemos como consecuencia de la crisis, dijo, toda vez que ese modelo que estaba financiando a la industria hoy está muy cuestionado y limitado.
A ello hay que sumarle algunas situaciones internas, como la situación estructural de algunas Sofoles y que en esta crisis precipita su situación o las hace más grandes. “Creo que tenemos tres afectaciones a nivel de mercado global: Uno, el cuestionamiento del tema hipotecario de nivel mundial; segundo, la sequía del segmento de la construcción de vivienda, principalmente en modelos de bursatilizaciones; y como tercero, algunos problemas que se tienen ya estructurales dentro de algunas instituciones, principalmente en Sofoles”.
Javier Gavito, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fue muy claro al señalar que la crisis de la “Subprime MBS Market” en Estados Unidos, propició que los inversionistas evitaran aumentar sus exposiciones en activos relacionados con los mercados hipotecarios, e incluso, a petición de sus corporativos, hubo fondeadores que decidieron salirse del mercado.
Esto afectó fuertemente a las Sofoles y Sofomes en sus tres fuentes de fondeo: Los bancos dieron por vencidas anticipadamente líneas para el fondeo de crédito puente, además de que ya no se renovaron líneas vigentes; se cerraron por completo las bursatilizaciones de créditos puentes; la dificultad para renovar Papel Quirografario y, en su caso, renovando una porción a tasas cada vez más elevadas, puntualizó Gavito.
Ante esta situación, cuando en un periodo muy corto de tiempo la banca y el mercado cerraron todas las fuentes de fondeo de crédito a la construcción de este tipo de instituciones y, en algunos casos, la banca llamó anticipadamente sus líneas.
La SHF ha buscado proveer a este tipo de intermediarios recursos para créditos a la construcción a través de: Líneas de crédito con garantía de pago oportuno y/o líneas de crédito tradicionales para apoyo de nuevos proyectos de la SHF; líneas de liquidez para pago de pasivos con garantía puente de SHF y en el caso de FOVI, con garantías no tradicionales dentro de balance.
La crisis que se está observando, sobretodo en los mercados de capitales, tiraron un modelo que se venía consolidando en México.
El regreso de la SHF
Ariel Cano agregó que la SHF tiene una de las tareas más relevantes, de hecho, desde febrero de 2009 se empezaron a canalizar recursos a través de las Sofoles y Sofomes, es decir, se está poniendo como mediador para que se canalice el recurso a los intermediarios financieros privados o bancarios.
Afirmó que como parte de las reacciones ante la falta de recursos del mercado financiero, la SHF atenderá las necesidades de liquidez a corto plazo, por ejemplo, cuenta con una partida presupuestal de 30 mil 650 millones de pesos (mdp) para apoyar el financiamiento a la construcción de vivienda, bursatilizaciones hipotecarias y dotar de liquidez al sector.
Se estiman otros 10 mil mdp en garantías para inducir la inversión en el sector privado.
En opinión de Mario Sandoval, presidente de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE), hoy las Sofoles y Sofomes “dependemos del fondeo de la banca de desarrollo, en concreto de la SHF, y el hecho de que ésta haya podido volver al mercado de créditos puente el año pasado (2008), genera una sensación de confianza para pensar que tenemos un futuro menos complicado”.
Mario Sandoval, Presidente de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas.
Señaló que en el caso del mercado de deuda, es un capítulo que por lo pronto está cerrado. “Sabemos que si mejora la situación económica general, suponemos que en el segundo semestre esto cambie y esperemos que por allí de entre julio y septiembre, el mercado de deuda vuelva a tener actividad, eso nos hizo voltear hacia el sector bancario comercial. Algunas instituciones tienen líneas por ahí, aunque sentimos que esas líneas están ajustadas, así que las líneas de fondeo que estamos usando, que estamos buscando y que se complementan con un programa que dio a conocer el Presidente, es con la banca de desarrollo”.
Recordó Sandoval que ellos fueron su principal fondeador en el pasado y que las instituciones que hoy están apoyándose con créditos de la banca comercial, es porque tienen algún tipo de vínculo con un banco y eso le permite ese apoyo, apuntó.
Mario Sandoval reconoció que la SHF tuvo como acierto el año pasado una serie de apoyos, con un programa de emergencia estructurado por la Secretaría de Hacienda a través de ellos, para apoyar aquellas empresas (Sofoles y Sofomes) con problemas de liquidez.
Javier Gavito, en el marco de la Segunda Convención de Financiamiento Especializado en México, señaló que “durante 2008 se observó una reactivación importante de la SHF de cara a las modificaciones que el Congreso aprobó a su Ley Orgánica, eliminando la restricción que le impedía otorgar financiamiento a partir de 2009”.
El fondeo directo de la SHF en 2008 fue de 28 mil 907 mdp, más 7 mil 92 mdp de fondeo inducido (a través de garantías), y adicionalmente participó en el mercado secundario de Instrumentos Financieros respaldados por hipotecas por 8 mil 293 mdp.
Gavito recordó que durante 2003, la SHF dejó el fondeo directo de crédito a la construcción, con la finalidad de incentivar la entrada de los privados a dicho segmento. “Al principio el crédito se sustituyó por garantías al 100% por parte de la SHF, a líneas de crédito otorgadas por los bancos, esto evolucionó y se concretó en tres fuentes de financiamiento principalmente: Bursatilización de crédito a la construcción, con o sin garantía de la SHF; líneas bancarias para créditos a la construcción, con o sin garantía de la SHF; y Papel Quirografario”.
De acuerdo con el funcionario, durante 2008 el financiamiento a la construcción se distribuyó de la siguiente manera, entre los intermediarios financieros y su pronóstico para 2009, basada en estimaciones propias:
• Bancos, 10 mil mdp en 2008 y 8 mil 850 mdp para 2009.
• Hipotecaria Nacional-BBVA Bancomer, 31 mil mdp en 2008 y 35 mil mdp en 2009.
• Sofoles y Sofomes, 23 mil 685 mdp en 2008 y 19 mil 350 mdp para 2009.
• Bursatilizaciones Puente, 11 mil mdp en 208 y 8 mil mdp en 2009.
• El total de 2008 sumó 75 mil 685
mdp y en 2009 se pronostica 71 mil 200 mdp.
Javier Gavito recordó que en el marco del “Acuerdo Nacional a Favor de la Economía Familiar y del Empleo”, la SHF aumentará sus apoyos crediticios para las soluciones de vivienda popular. Dichos apoyos tienen objetivos muy claros, dotar de suficiente liquidez al mercado de las Sofoles y Sofomes en particular, y contar con los recursos necesarios para atender la producción de vivienda, sobre todo la destinada a los segmentos de bajos ingresos.
Por ello, la SHF movilizará 60 mil mdp del espacio con que cuenta en su balance, dado el nivel de capitalización y su operación, además de que ya están aprobados recursos provenientes de créditos del Banco Mundial por mil millones de dólares (mdd) y 2 mil 500 mdd adicionales del BID.
Adicionalmente, se inducirá el financiamiento privado a través de garantías por 70 mil mdp adicionales, por lo cual la SHF estimó una derrama económica de 130 mil mdp.
Pese a todo, la SHF tiene muy claro que es necesario recuperar el apetito de los inversionistas por los instrumentos financieros respaldados por hipotecas, como la fuente de financiamiento adecuada para el sector.
Como parte de la situación actual del mercado financiero y la situación particular de ciertas Sofoles o Sofomes, se estarán viendo movimientos en éstas. Por ejemplo, Hipotecaria Su Casita, que encabeza José Manuel Agudo, anunció el año pasado que Caja Madrid tomaría el control accionario total de la misma.
La crísis financiera en Estados Unidos se globalizó con la quiebra de diversas instituciones en ese país.
Recientemente se conoció que esa operación se tuvo que cancelar o posponer, por lo cual el pasado 1 de marzo anunció que como medida de reforzamiento de la estructura de capital y para aprovechar las oportunidades existentes en el mercado mexicano, los accionistas de Grupo Su Casita aumentaron el capital social de la compañía en 500 millones de pesos, dentro del primer trimestre del 2009, un incremento mayor al 16% del capital hasta ese momento.
Prácticamente, al cierre de la presente edición, diversas fuentes periodísticas dieron a conocer que Crédito Inmobiliario, que encabeza Gerardo Sierra, acordó con la caja de ahorros de origen español, Caja Mediterráneo (CAM), adquirir esta compañía por un monto de inversión que ascenderá a más de dos mil 700 millones de pesos, donde cerca de la mitad de dichos recursos serán inyectados directamente al capital de la misma.
Adicionalmente, se prevé que otras Sofoles o Sofomes entren en proceso de fusión o venta.