Actualmente, los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios tienen interés particular en medir su consumo de recursos y generar ahorros, así como construir y operar centros comerciales cada vez más eficientes en el ámbito económico y ambiental. Es así que empresas como Lend Lease proponen elementos para medir el desarrollo ambiental.
En los últimos años se ha observado una creciente demanda de los inversionistas, desarrolladores inmobiliarios y cadenas comerciales por optimizar el diseño y reducir el impacto de los centros comerciales que construyen y operan; en particular, es de su especial interés medir su consumo de recursos, generar ahorros y lograr una operación de centros comerciales cada vez más eficiente en términos económicos y ambientales.
Yarra river, Melbourne,Australia.
Con base en la experiencia de Lend Lease planeando, construyendo y operando centros comerciales en Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia y en algunos países asiáticos, más la experiencia generada en México por la participación en diversos proyectos de centros comerciales, se revisan las estrategias más comunes empleadas en la planeación, construcción y operación de centros comerciales y se proponen algunos elementos para medir el desempeño ambiental de estos inmuebles en su operación.
Proceso de diseño
En el diseño de un centro comercial en el que se cuidan los aspectos ambientales y de sustentabilidad debe considerarse:
a) Aplicar el análisis del ciclo de vida de los equipos y elementos principales para reducir su costo total y optimizar sus beneficios.
b) Aplicar el enfoque de diseño integrado para lograr soluciones arquitectónicas y de ingenierías en los que se tomen en cuenta los aspectos trascendentes del proyecto y se integren los enfoques, necesidades, ventajas y desventajas de todos los sistemas involucrados.
c) Seguir la metodología de un programa de certificación de diseño y construcción sustentable (LEED, BREEAM, CASBEE, etc.)
d) Establecer los procedimientos y criterios de operación, mantenimiento y sustitución de equipos.
e) Aplicar la normativa vigente concerniente a aspectos energéticos y de instalaciones.
Estrategias de diseño
Energía:
El mayor consumo de energía eléctrica se presenta en los sistemas de aire acondicionado, equipos de transporte vertical e iluminación interior y exterior. Las estrategias sinérgicas cuya aplicación se observa más frecuentemente son las siguientes:
En equipos de aire acondicionado es común el uso de materiales aislantes en fachadas y cubiertas para prevenir la ganancia de calor, uso de velarías y sobre-cubiertas para generar sombra sobre la cubierta del track comercial, así como el uso de
cubiertas de alta reflectancia lumínica o con recubrimientos de aislamiento térmico.
Para ahorrar energía en la operación de equipos de transporte vertical lo más común es el uso de activadores / apagadores de las escaleras mecánicas y cintas transportadoras en función de la presencia de usuarios.
En lo referente a iluminación el uso de lucernarios, tragaluces y ventanas para proveer la mayor cantidad de iluminación natural posible así como el diseño de iluminación mínima en el track comercial son las estrategias más utilizadas.
Agua:
Para hacer el uso del agua lo más eficiente posible, las estrategias usuales pasan por la incorporación de mingitorios sin agua e inodoros de baja descarga y uso de griferías de baja descarga; el uso de plantas de tratamiento de aguas residuales se orienta primordialmente a dar un tratamiento primario a las aguas grises y/o negras generadas para su utilización en los sistemas de riego de áreas verdes o descarga al drenaje de agua ya tratada. La captación, colección y almacenamiento de agua de lluvia y de agua de condensados se dirige a emplear el agua en el riego de áreas verdes.
Materiales:
Las estrategias en cuanto a materiales se centran básicamente en el uso de materiales locales o con contenidos importantes de materiales reciclados, y en el uso de materiales pre-certificados o acreditados con el sello de un organismo regulador (Green Seal, Greenguard, etc.).
Sitio:
En el caso de centros comerciales vanguardistas (Bluewater en Gran Bretaña por ejemplo), la ubicación se elige para propiciar el re-uso y la regeneración de espacios abandonados, semi-aprovechados o con algún nivel de contaminación. Una estrategia más común es seleccionar para el desarrollo sitios urbanos con alta densidad y conectividad.
Residuos:
Las estrategias para tratar residuos son de lo más variadas e incluyen el uso de máquinas para compactar y enviar a reciclaje el material de embalaje de productos, la recolección del aceite de cocina generado en los patios de comida por compañías especializadas que lo reutilizan para procesarlo y emplearlo en mezclas combustibles, la contratación de compañías de recolección de valorizables, principalmente para reciclaje del papel, cartón, plástico y aluminio tanto del patio de comidas como del track comercial, así como de elementos con pequeñas cantidades de elementos tóxicos que requieren manejo especial.
Aspectos sociales:
Las estrategias usuales se orientan a la contratación de mano de obra local y de proveedores de materiales y servicios locales hasta donde esto sea posible.
Proceso de construcción
Algunos aspectos fundamentales para orientar el proceso de construcción de un centro comercial a tener en cuenta con el objeto de minimizar el impacto en el medio ambiente son:
a) El respeto y cumplimiento de los resolutivos de la autoridad en materia de impacto ambiental, impacto vial y protección civil.
b) La generación y aplicación de un plan de manejo de residuos en construcción.
c) La generación y aplicación de un plan de prevención y control de la erosión del suelo y de la sedimentación de acuíferos y drenajes.
d) Es altamente recomendable realizar un proceso de commissioning de todos los equipos del inmueble.
Operación
Los aspectos fundamentales para alcanzar una operación más sustentable de un centro comercial son básicamente seguir las estrategias operativas planeadas durante el diseño y medir el desempeño del centro comercial, comparándolo con parámetros o índices para analizar si los consumos obedecen a lo planeado (en el caso de inmuebles nuevos) o bien, para proponer estrategias de reducción de consumos y medir su impacto (en el caso de inmuebles antiguos).
Desempeño de Centros Comerciales
Las estrategias mencionadas, en conjunto con otras más avanzadas como el uso de temporizadores, sistemas de iluminación inteligente y uso de luminarias de bajo consumo de energía proveen medios para hacer más eficiente el uso de energía y agua en la edificación, pero también se requieren medios para conocer el impacto real que tiene el uso de dichos elementos. Por lo anterior, se presentan ideas de cómo medir el desempeño ambiental básico en centros comerciales, qué índices y parámetros pueden considerarse para comparar y analizar las mediciones obtenidas, así como algunas sugerencias sobre cómo plantear un proceso de medición-control-reducción de los indicadores de desempeño ambiental propuestos.
Medición de la eficiencia del diseño
Los índices más usuales en relación a la eficiencia del diseño efectuado son:
a) Índice de aprovechamiento del espacio: es el número de metros cuadrados de área rentable entre el número de metros cuadrados construidos (índice adimensional)
b) Índice de materiales empleados: es la relación de la cantidad total de materiales empleados (peso del concreto, acero, elementos de fachada y recubrimientos, es decir, materiales de estructura y obra civil, sin incluir equipos ni terracerías) entre los metros cuadrados de área rentable generada (índice expresado en ton/m2).
Medición del desempeño en operación
En lo referente a energía el primer indicador a medir es el consumo de energía eléctrica empleada en el track comercial. La medición en México puede hacerse mensual o bimestralmente con base en los medidores de CFE siendo la unidad usual el kWhr / m2 / mes. No se debe incluir la energía consumida por tiendas ancla o por los locatarios individualmente si éstos cuentan con medición independiente.
El segundo indicador a medir es el gas empleado en calefacción, el cual usualmente puede medirse en m3 / m2 / mes.
En el caso de la energía se recomienda comparar los indicadores contra parámetros de desempeño, los cuales pueden tomarse de un centro comercial de referencia como modelo, o bien establecerse como el valor mínimo para el indicador luego de un año o dos de mediciones.
En cuanto al uso de agua (empleada en sanitarios, limpieza y usos generales), los indicadores son el consumo de agua potable y el uso de agua tratada, ambos medibles en litros / m2 / mes. En materia de generación de residuos, los indicadores son la cantidad total de residuos generados y la cantidad de residuos reciclados. La unidad de medida preferentemente debe ser en Kg / mes a efecto de introducir procesos de pesaje que den certeza y confiabilidad a la métrica. En estos indicadores sí deben incluirse los residuos generados por los locales comerciales ya que usualmente el sistema de recolección y manejo de residuos del centro comercial sirve a los locatarios.
El índice a emplear en el caso de residuos es el índice de reciclaje, que es el cociente de la cantidad de residuos reciclados entre la cantidad total de residuos generados al mes.
Exterior market street
Control y reducción
La etapa inicial de medición de indicadores de desempeño ambiental debe tener una duración mínima de un año. Luego de este período debe ser posible: a) identificar períodos en que se presentan mayores consumos por causas estacionales; b) identificar cuáles son los niveles de consumos de agua y energía y de generación de residuos en "línea base" (esto es, parámetros de desempeño), a partir de los cuales deben generarse reducciones; c) plantear metas de reducción de consumos y generación de residuos; d) formular las estrategias para alcanzar las reducciones deseadas.
Distribución de costos y beneficios
Un obstáculo frecuente para la implementación de medidas de eficiencia energética y en el manejo de agua y residuos en edificación, es que las inversiones requeridas son típicamente vistas como alcance del Desarrollador del proyecto, mientras que los beneficios de dichas inversiones se inclinan hacia los Tenants o Usuarios de los bienes inmuebles.
En el caso de los centros comerciales, en razón de que en muchísimos casos los Desarrolladores son también sus Propietarios Administradores, es más directo el retorno de los beneficios hacia quien hace las inversiones.
Derivado de la operación de numerosos centros comerciales en los que las prácticas sustentables y la medición de los consumos son el común denominador, Lend Lease ha constatado los siguientes beneficios:
a) Reducción de las pérdidas por vacancia
b) La reducción de costos de energía, agua y drenaje incrementa los ingresos del desarrollador, y por tanto el valor de mercado del centro comercial: a menores gastos operativos mayores ganancias netas
c) Los centros comerciales con mejor desempeño presentan menores costos de mantenimiento
d) Una adecuada planeación y un diseño flexible reducen la necesidad de remodelaciones y adecuaciones posteriores a la construcción.
Comentarios finales
Las estrategias revisadas aquí son ya conocidas y de uso común en los centros comerciales de vanguardia en el mundo. En México, la aplicación de las estrategias de diseño, construcción y operación son cada vez más comunes. La práctica de medición de consumos y de generación de residuos, y a la adopción de medidas para su control y reducción, son elementos que permiten reducir costos operativos. Se considera que en el mediano y largo plazo la adopción de estrategias y prácticas sustentables en centros comerciales será algo cada vez más común como elemento para incrementar el valor de la inversión.
Texto:ing. Luis Fuentes
Foto: STOCKSHN, BOVIS AND LEASE
