El sismo trajo consigo diversos problemáticas a enfrentar y resolver. Se observó la respuesta de las distintas instancias del gobierno, sociedad e iniciativa privada; algunas buenas y otras no tanto.

Por ello debemos revisar algunos aspectos para hacer una primera evaluación en diversos temas, como el liderazgo ante la emergencia, la diferencia entre fenómenos, las diversas reacciones ante los más catastróficos en la CDMX, los ajustes en el reglamento de construcción, la ayuda hacia damnificados, mitos sobre las edificaciones altas y el apoyo de la iniciativa privada durante las labores de rehabilitación.

 

Real Estate,En 116 años, el centro del país ha enfrentado 4 grandes sismos. En 116 años, el centro del país ha enfrentado 4 grandes sismos.

 

Real Estate,Jorge Gamboa de Buen
Director de Desarrollo de Negocios de 
Fibra Danhos. Jorge Gamboa de Buen Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos.

 

Liderazgo emergente

 

Durante los periodos de crisis, como sucedió con el temblor del 19S, la situación nunca es fácil para los gobernantes, porque no se cuenta con suficiente información durante la emergencia, pero se deben tomar decisiones. Es tan malo excederse en promesas, como quedarse corto ante el desastre.

En las crisis por este tipo de desastres naturales se requieren liderazgos y éstos tienen que demostrar, por un lado control, y por otro, empatía. Bajo este contexto, considero que el presidente  Enrique Peña Nieto —a diferencia de lo que sucedió en septiembre de 1985—, reaccionó de inmediato y actuó bien.

 

Real Estate,El comportamiento sísmico fue diverso por edificación y área en la CDMX. El comportamiento sísmico fue diverso por edificación y área en la CDMX.

 

Real Estate,Las Fuerzas Armadas aplicaron el Plan DN-III-E en diversas zonas afectadas. Las Fuerzas Armadas aplicaron el Plan DN-III-E en diversas zonas afectadas.

 

Con la información que se tenía hasta el momento, viajando en avión hacia Oaxaca, el primer mandatario tomó la decisión de regresar a la CDMX, incluso en pleno vuelo dio la primera conferencia de prensa sobre el sismo. Además, estuvo presente en los diversos sitios devastados, a diferencia de todos líderes políticos que se mantuvieron escondidos, al igual que los jefes delegacionales.

 

Real Estate,Chiapas fue una de las entidades más afectadas el día 7. Chiapas fue una de las entidades más afectadas el día 7.

 

Real Estate,La respuesta del Gobierno Federal fue inmediata, a diferencia de 1985. La respuesta del Gobierno Federal fue inmediata, a diferencia de 1985.

 

Sismos diferentes

 

El temblor de septiembre de 1985 fue un parámetro que usar desde entonces en cada sismo. Aquél fue de 8.1° en la escala que era vigente (Richter); ahora ya no se usa esa escala y se reportó una magnitud de 7.1 grados.

Aunque el 19S de este año fue menos fuerte en intensidad —lo que miden los grados—, sin duda, fue diferente; su epicentro fue más cercano que durante 1985 y tuvo una gran aceleración, por eso hubo zonas en que la gente se caía, como si les quitaran el piso. Aquí debemos diferenciar la fuerza, que es la energía liberada, y la aceleración del movimiento.

 

Real Estate,En 1985, el Edificio Nuevo León, en Tlatelolco, cobró la vida a cientos. En 1985, el Edificio Nuevo León, en Tlatelolco, cobró la vida a cientos.

 

Real Estate,En 1985, el sismo inició a las 7:19:47 En 1985, el sismo inició a las 7:19:47

 

Normalmente los temblores provienen de la costa del Pacífico, de Guerrero, Oaxaca, Chiapas y Michoacán, como en 1985, cuando provino de Lázaro Cárdenas, Michoacán. Sin embargo, el más reciente tuvo origen adentro del continente, entre la frontera de Puebla y Morelos, por lo tanto, el epicentro fue mucho más cercano.

De los grandes temblores en la CDMX, el primero fue cuando se fue Porfirio Díaz y entró Francisco I. Madero a la capital, el 7 de junio de 1911; el otro se registró en julio de 1957 cuando se cayó el Ángel de la Independencia (fue de 8° en la escala vigente); el 19S de 1985 (8.1° en la escala vigente); el 7 de septiembre de 2017 (magnitud de 8.2°);  y el 19S de 2017 (7.1° en la actual).

 

Real Estate,Demolición por afectaciones del 19S de 1985. Demolición por afectaciones del 19S de 1985.

 

Real Estate,La solidaridad espontánea se volvió a repetir. La solidaridad espontánea se volvió a repetir.

 

Los científicos dicen muchas cosas, pero hasta ahora, no hay forma en cómo predecirlos, ni saber su intensidad. Lo único que está claro es que entre menos tiemble, se incrementa la posibilidad que acontezca uno.

 

Diferentes reacciones

 

Las diferencias entre los efectos de los grandes sismos en la CDMX fue evidente en cuanto a número de víctimas y edificaciones dañadas. Sin embargo, otra gran diferencia es que en 1985 surgieron muchos liderazgos que posteriormente se convirtieron en grandes actores políticos y de ahí salieron muchas de las bases ciudadanas de lo que posteriormente fue el Partido de la Revolución Democrática (PRD).

Hasta el momento no ha surgido ni un liderazgo y ello ha sido hasta cierto punto buena suerte para el gobierno, porque les evitó lidiar con un posible problema social que se tornara político. Esa posibilidad no se vislumbra por el momento.

 

Real Estate,En Benito Juárez hubo varios colapsos. En Benito Juárez hubo varios colapsos.

 

Real Estate,Colegio Rébsamen, el caso emblemático de corrupción. Colegio Rébsamen, el caso emblemático de corrupción.

 

Damnificados reales

 

Cuando hay una tragedia del tipo que sea, se tiene que certificar a los damnificados en los primeros días, con criterios completamente claros, y se debe hacer en el lugar de la afectación, porque es la única forma de saber si una persona es damnificada o no. Es decir, se tiene que corroborar la afectación en la casa, oficina o lo que sea, pero se tiene que hacer en el lugar; porque si se hace el trámite en una ventanilla, se pueden apuntar muchos que no son afectados.

Repito: se debió hacer un patrón único de damnificados en el lugar, pero no se llevó a cabo de inmediato y con el paso de las semanas o meses ya no se podrá hacer con exactitud. Se pretendió usar una plataforma tecnológica que no resultó funcional, y por su parte, cada delegación realizó una lista propia, lo que no es lo adecuado. Incluso, se corre el riesgo que se use con fines políticos.

 

Real Estate,El padrón de afectados debió hacerse de inmediato. El padrón de afectados debió hacerse de inmediato.

 

Real Estate,En Portales colapsaron edificaciones relativamente nuevas. En Portales colapsaron edificaciones relativamente nuevas.

 

Con el tiempo no podrás diferenciar a los afectados del sismo con los damnificados de la vida. Incluso, se documentaron casos de personas que obtuvieron la ayuda para rentar, sin serlo realmente.

 

¿Inmuebles más altos se afectaron?*

No.

Dirección del inmueble a demoler en la CDMX

5-10 pisos

11-15 pisos

+15 pisos

1

Génova 33, colonia Juárez, delegación Cuauhtémoc.

 

12 pisos

 

2

Versalles 37, colonia Juárez, delegación Cuauhtémoc.

7 pisos

 

 

3

Tokio 517, colonia Portales norte, delegación Benito Juárez.

5 pisos

 

 

4

Calle Antillas, Portales Norte Benito Juárez.

7 pisos

 

 

5

Patricio Sanz 37, colonia del Valle, delegación Benito Juárez.

7 pisos

 

 

6

Canal de Miramontes 3010, colonia Girasoles, delegación Coyoacán.

6 pisos

 

 

7

Paseos del río 10, colonia Paseos de Taxqueña, delegación Coyoacán.

10 pisos

 

 

8

Escocia 29, torre 2, colonia Parque San Andrés, delegación Coyoacán.

5 pisos

 

 

9

Escocia 33, colonia Parque San Andrés, delegación Coyoacán.

2 pisos

 

 

10

Hamburgo 112, colonia Juárez, delegación Cuauhtémoc.

7 pisos

 

 

11

Calzada de la Viga 1756, colonia Héroes de Churubusco, Iztapalapa.

8 pisos

 

 

12

Concepción Béistegui 1503, colonia Narvarte, delegación Benito Juárez.

5 pisos

 

 

13

Sonora 149, colonia Roma norte, delegación Cuauhtémoc.

8 pisos

 

 

14

San Antonio Abad 122, colonia Tránsito, delegación Cuauhtémoc.

9 pisos

 

 

15

Puebla 280, colonia Roma, Cuauhtémoc

2 pisos

 

 

16

Puebla 277, colonia Roma Norte, Cuauhtémoc

4 pisos

 

 

17

Dr. Lucio 103, colonia Doctores, Cuauhtémoc

 

15 pisos

 

18

Argentina 11, colonia Centro, Cuauhtémoc

3 pisos

 

 

19

República de Uruguay 48, colonia Centro, Cuauhtémoc

7 pisos

 

 

20

Pacífico 455, colonia La Candelaria, Coyoacán

6 pisos

 

 

21

Paz Montes de Oca 93, General Anaya, Coyoacán

 

12 pisos

 

22

Calzada del Hueso 713, colonia Granjas Coapa, Tlalpan 1.

5 pisos

 

 

23

Azores 609, colonia Portales Norte, Benito Juárez

5 pisos

 

 

Por delegación: Cuauhtémoc 10, Coyoacán 6, Benito Juárez 5 e Iztapalapa 1.

Promedio: 5.9 pisos

Promedio:

13 pisos

0

 

Real Estate,Edificacion afectada en la calle Escocia, en la Del Valle. Edificacion afectada en la calle Escocia, en la Del Valle.

 

Real Estate,El inmueble de Concepción Beistegui fue de los primeros en demolerse. El inmueble de Concepción Beistegui fue de los primeros en demolerse.

 

Real Estate,Según el listado para demolición dado a conocer por el GCDMX, el promedio de afectaciones fue de 5.9 pisos. Según el listado para demolición dado a conocer por el GCDMX, el promedio de afectaciones fue de 5.9 pisos.

 

Real Estate,Los inmuebles anteriores a 1985 no tuvieron mantenimiento. Los inmuebles anteriores a 1985 no tuvieron mantenimiento.

 

Actualización de reglamentos

 

Después del sismo de 1957, cambiaron el Reglamento de Construcción para lo que era el Distrito Federal. Pasó lo mismo en 1985. Primero fueron normas de emergencia para la reconstrucción (diciembre de ese mismo año), pero es hasta 1987 cuando se aplica un nuevo reglamento que se mantiene vigente hasta el cierre de la presente edición.

Antes de 1985, se pensaba que la zona del lago —como una especie de gelatina— amortiguaba los temblores, pero con el desastre sufrido se dieron cuenta que no, y además, que el suelo blando es malo.

 

Real Estate,Los reglamentos de construcción han endurecido el coeficiente sísmico para evitar afectaciones. Los reglamentos de construcción han endurecido el coeficiente sísmico para evitar afectaciones.

 

Los reglamentos han ido endureciendo el coeficiente sísmico, pero sobre todo, han ido comprendiendo más la mecánica de suelo; por ejemplo, ahora se interpreta mejor la interacción suelo-estructura.

Precisamente el reglamento con el que construimos la ciudad después del 19 de septiembre de 1985 funcionó perfecto. Los únicos edificios nuevos que se dañaron hace unas semanas tienen que ver con corrupción y fueron dos o tres que se detectaron en la delegación Benito Juárez, en todos los demás no hubo mayores afectaciones, lo cual quiere decir que el reglamento sí es bueno, y cuando no se cumple, es cuando se corren riesgos.

Precisamente del temblor de 1985 hasta la fecha, se han construido en la CDMX más metros cuadrados que de la época de los aztecas hasta 1985, es decir, supimos construir una nueva ciudad. Visto de otra manera, lo mismo que se construyó en 500 años en metros cuadrados, se desarrolló en los últimos 30 años, y a éstos prácticamente no les pasó nada. Sin embargo, un gran error que cometió la autoridad es que se preocupó y supervisó todo lo nuevo, pero se olvidó de las edificaciones anteriores a 1985.

 

Real Estate,En 30 años prácticamente se construyó lo que se había edificado en 500 años. En 30 años prácticamente se construyó lo que se había edificado en 500 años.

 

Mitos de edificios altos

 

Después del temblor de 1985 se consideró prohibir la construcción de edificios altos porque se creía que eran más vulnerables a los temblores. Sin embargo, hoy proliferan edificios en ciertas zonas de la ciudad de 25 pisos o más. Algunos incluso superan los 50 niveles.

Se tiene la idea de que deben ser edificaciones muy fuertes; pero en realidad, se debe contemplar una combinación entre flexibilidad y rigidez, que incluso, está marcada por el reglamento de construcción. Debe ser lo suficientemente rígido para que no se caiga y no se mueva mucho, pero también lo suficientemente flexible para que no se rompa.

Por ejemplo, un edificio como la Torre Mayor, oscila un metro por cada lado durante un temblor. Por otro lado, tampoco le puedes otorgar más flexibilidad, porque aun cuando la edificación no se cae, internamente puede provocar afectaciones porque caerían libreros o equipos a las mismas personas.

Los edificios muy altos nunca entran en resonancia con el suelo y por eso no se caen; por el contario, edificios de seis a nueve pisos fueron los que colapsaron el pasado 19S; estos fueron básicamente de dos tipos: edificios viejos de oficinas —algunos con ciertas anomalías—, pero en su mayoría, fueron  de departamentos.

 

Real Estate,Edificaciones en Paseo de la Reforma enfrentaron bien el sismo. Edificaciones en Paseo de la Reforma enfrentaron bien el sismo.

 

Real Estate,Reforma 222. ADI se maneja con un código de ética inmobiliaria que favorece la edificación a gran escala. Reforma 222. ADI se maneja con un código de ética inmobiliaria que favorece la edificación a gran escala.

 

Las construcciones que se desplomaron en las colonias Del Valle, Roma y Condesa, casi todas correspondían al mismo patrón: edificaciones de los años 40, 50 o 60, construidos con reglamentos anteriores, con plantas bajas débiles y con estructura de marco de concreto.

Algunos ingenieros las definen como “edificios gordos con patas flacas” y de los cuales hay muchos en las zonas que fueron dañadas, pero nuevamente como decíamos, fueron desatendidos. Si a éstos se les hubiera realizado una evaluación y cierto reforzamiento, se habrían evitado daños. Ahora estamos a tiempo de hacerlo para futuros eventos.

En el caso de las casas de diversos pueblos que fueron dañadas en gran número, casi nadie aborda el tema, pero es un hecho que predomina la ilegalidad del suelo y aún en las mismas construcciones.

La mayoría se realiza bajo la denominada autoconstrucción —que más bien es autogestión— y donde los riesgos que corren ante los temblores no es por los materiales que utilizan, sino porque nunca cuentan con supervisión hacia la construcción por su mismo ámbito de ilegalidad. Por desconocimiento entonces se construye más de lo debido, en ciertas alturas, sin cimientos adecuados, y regularmente no soportan la carga gravitacional.

 

Apoyo de la IP

 

La iniciativa privada apoyó y sigue haciéndolo a los damnificados. Además, se coordina con el gobierno de la CDMX. Por ejemplo, la Fundación Carlos Slim exponenció más su ayuda y solicitó proyectos para rehabilitarlos, donde el gobierno pusiera un peso y la Fundación ponía tres, y así ayudar a más personas.

Consideró además echar a andar un programa para escuelas, hospitales, mercados; para las casas hay otro. En dicho programa, a las personas que califican, el gobierno les entregará 120,000 pesos y la Fundación dispuso darles el complemento que les hiciera falta para rehabilitar su espacio.

 

Real Estate,ADI participa activamente con recursos en efectivo y trabajadores. ADI participa activamente con recursos en efectivo y trabajadores.

 

Por otro lado, el programa para ejecutar es muy complicado y vigilarlo, aún más. Esa es precisamente  la parte que se tiene que coordinar muy bien. Otra segmento es donde la Fundación desea contribuir a la rehabilitación de monumentos históricos.

 

Participación activa de ADI

 

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) ha colaborado desde la emergencia hasta el momento. En particular, el jefe de gobierno de la CDMX, Miguel Ángel Mancera, le encargó a la Asociación participar en la rehabilitación de las edificaciones clasificadas en amarillo, luego de la evaluación de daños, para pasarlos a la categoría verde.

En esta reacción inmediata por parte de la ADI participan poco más de la mitad de los socios, de forma voluntaria, y se requería poner dinero y trabajadores; constatar la evaluación de edificios y trabajar en cada uno de ellos. Hasta el momento se han trabajado en edificaciones de las colonias Del Valle, Narvarte y Cuauhtémoc, entre otras.

 

Real Estate,Se labora activamente en edificaciones en la Del Valle, Narvarte y Cuauhtémoc. Se labora activamente en edificaciones en la Del Valle, Narvarte y Cuauhtémoc.

 

Real Estate,Sismos agravarían demanda de vivienda. Sismos agravarían demanda de vivienda.

 

La gente afectada ha reaccionado muy bien, se les lleva muy buenos ingenieros para que se les explique bien la situación del inmueble y la reparación que se realizará a continuación.

 

Mercado inmobiliario

 

Sobre el mercado inmobiliario, en mi opinión, su driver principal sigue siendo la demografía. Esa no va a cambiar y nos queda clarísimo: Todo lo que se construye se vende, renta y llena.

En particular, en materia de vivienda, no hemos sabido satisfacer la oferta que se requiere, por lo tanto tenemos el problema que los precios suben a doble dígito cada año, desde Rubén Darío en Polanco, hasta la vivienda de interés social. Esta tendencia se agravará con las secuelas del sismo. Hasta el momento nadie tiene número, pero considero que salieron del mercado varios miles de viviendas que incrementarán el desequilibrio entre oferta y demanda.

Una anécdota que me compartió un ingeniero, ahorita que he platicado más con ellos, fue que en Santiago de Chile tiembla horrible, entonces la gente cuando va a comprar una casa no pregunta quién es el arquitecto de un edificio, sino quién fue el ingeniero. Considero que aquí va a pasar lo mismo.

 

Hacia una certificación estructural

 

Tiene que establecerse una certificación como la LEED, pero en materia estructural; que sea independiente y que no tenga nada que ver con el gobierno. Para ello se debe formar un cuerpo constructivo. En la actualidad hay muy pocos ingenieros estructurales; y no es muy atractivo serlo por el riesgo de ir a la cárcel.

Se debe elaborar una certificación independiente y especializada que cueste, claro. Por ejemplo, si pretendo adquirir un inmueble en la colonia Roma, si no me presentan esta certificación, pues simplemente no lo compro; al desarrollador le diría que no voy a creer en su ingeniero ni en su arquitecto, sino únicamente a esa certificación independiente.

 

Real Estate,Una certificación estructural independiente daría más certidumbre a la comercialización Real Estate.  Una certificación estructural independiente daría más certidumbre a la comercialización Real Estate.

 


Texto Jorge Gamboa de Buen

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