Es difícil saber cuándo terminará ni hasta dónde llegará esta crisis financiera, por la simple razón de que no se gestó en los países emergentes como fue tradicional en los llamados efectos vodka, zamba, tango o tequila. Esta vez la crisis tiene origen en el ombligo financiero del mundo: Estados Unidos, lo que le da el carácter de una crisis financiera nunca antes vista. 

Independientemente de las medidas que pueda tomar la Reserva Federal estadounidense, nos debemos preguntar qué tanto afectará a México, a nuestra economía en general y a nuestro mercado hipotecario e inmobiliario. 

El efecto inmediato es que la crisis financiera estadounidense propiciará una menor disponibilidad de recursos en los mercados internacionales de capitales, es decir, que las instituciones financieras (Sofoles, Sofomes y bancos) con necesidades de recoger recursos del mercado, tendrán más dificultad para captar y, por lo mismo, se encarecerá el costo del dinero.

Derivado de ello, es probable que en México el costo del crédito hipotecario pueda tener otra corrección al alza en lo que resta del 2008, pero sin que ello signifique un brusco rebote en el costo del dinero para las hipotecas individuales. 

Como a nivel internacional, los bancos son los más vulnerables. Es importante saber que las instituciones financieras en México gozan de buena salud y capitalización, es decir, los bancos en nuestro país son fuertes. 

La crisis financiera de Estados Unidos le pegará a la confianza del consumidor estadounidense, porque a través de la fuerte caída de las Bolsas de valores afectará su nivel de consumo y pondrá en riesgo el repunte económico de ese país. Lo anterior dañaría la recuperación económica de México, vía exportaciones. 

Las fortalezas de México 

Sin embargo, a diferencia de la crisis recesiva de inicios de la década, México está mucho mejor parado para soportar dicha situación.

Algunas grandes diferencias son: 

- Un mercado financiero muy sólido (instituciones privadas robustas y reguladores confiables). 

- Un banco central autónomo y con mucha credibilidad. 

- Finanzas públicas equilibradas y apoyadas por el precio del petróleo elevado (déficit tradicional en cero y requerimientos del sector público menores al 2 por ciento del PIB). 

- Como parte de ello, la deuda externa del sector público federal es muy manejable, a junio sumó 57 mil 109 mdd, muy por debajo de los 100 mil mdd de 1995 y con vencimientos de muy largo plazo, donde solamente el 5.1 por ciento del total tiene vencimientos a plazo menor de un año, por lo que el gobierno federal no tiene problema de vencimientos de corto plazo y por lo tanto tampoco necesidad de salir al mercado internacional a recoger recursos. 

- Cuentas externas con un déficit en cuenta corriente muy pequeño (de alrededor a 0.6 por ciento del PIB en 2008) y financiable con inversión extranjera directa (IED), remesas y turismo extranjero.

- Derivado de ello, reservas internacionales del Banco de México elevadas y sólidas (81 mil 206 mdd al 11 de septiembre). Cabe recordar que recientemente las reservas disminuyeron en 8 mil mdd, debido a una compra de divisas que hizo el gobierno federal para cubrir algunas operaciones particulares de divisas. 

- Tipo de cambio fuerte, debajo de los 11 pesos; en los últimos cuatro o cinco años ha fluctuado entre un mínimo de 10 pesos y un máximo de 11.5 unidades. 

- A pesar del repunte de la inflación por la crisis mundial de alimentos y de los energéticos, la inflación de México es la más baja de América Latina y la presión a la alza del año en curso respondió a fenómenos coyunturales internacionales y no por un cambio en la estructura de precios nacional. 

- El control de la inflación de los últimos años ha fortalecido la capacidad de compra de los mexicanos, que junto con la generación de empleo y el acceso al crédito han fortalecido el mercado interno.

- Por si fuera poco, las exportaciones se han diversificado un poco y aunque Estados Unidos sigue siendo por mucho el principal destino, ha crecido el intercambio comercial con Europa. 

Es decir, México goza de un escenario de estabilidad macroeconómica que no veíamos desde antes de la mitad de los años 70. Los últimos dos años del 2008 han dado frutos de la estabilidad, al resistir los embates de la crisis hipotecaria e inmobiliaria de Estados Unidos. 

Hoy, la economía mexicana sigue creciendo, aunque más lento que el año pasado, pero no ha dejado de hacerlo como sucedió en el 2001-2002. 

Los elementos señalados han contribuido a la fortaleza de nuestro mercado interno y nos va a permitir enfrentar la crisis estadounidense (desde el punto de vista macroeconómico), con cierta autonomía y sin los grandes efectos adversos de crisis pasadas, sin que ello signifique estar exentos de efectos negativos en términos del crecimiento. También derivado de todo lo anterior, por primera vez en varias décadas el gobierno federal pudo poner en marcha un programa anticíclico para estimular el crecimiento interno, a través del Programa Nacional de Infraestructura. 

Lo que nos queda muy claro, es que a diferencia de 2001-2002 (crisis de septiembre 11), Estados Unidos no llevará a México a un escenario recesivo. 

Mercado inmobiliario en particular 

Por el lado inmobiliario, si bien los recursos del sector financiero (mercado de capitales) se volverán más escasos y más caros, no debemos olvidar que este sector de México sigue siendo muy atractivo para los fondos internacionales que buscan buenos rendimientos fuera de Estados Unidos, y éstos pueden atenuar la escasez de recursos para la construcción en los diferentes segmentos del mercado inmobiliario mexicano. 

Últimamente hemos escuchado en todo el mercado que hay más recursos que buenos proyectos, lo que es un elemento favorable para que no se detenga la inversión. 

Sin embargo, los proyectos altamente apalancados y altamente dependientes del mercado financiero, con una mala planeación financiera, seguramente sufrirán más que el resto del mercado. Las desarrolladoras altamente apalancadas seguramente pasarán tragos amargos y veremos que posponen proyectos, que se deshacen de carteras para salir del hoyo y no podemos dudar que haya quebrantos, dependiendo de sus necesidades financieras, y reiterando que serían casos muy particulares. 

Por el lado de la demanda, está garantizada la misma debido al déficit de vivienda que seguimos arrastrando y la conformación anual de nuevos hogares pero, sobre todo, porque los organismos públicos de vivienda también gozan de buena salud para seguir financiando a los compradores de vivienda. Así es que los segmentos de vivienda económica y de interés social no deberán sufrir ningún efecto adverso por la crisis de Estados Unidos. 

Es importante destacar que en México hay un porcentaje muy reducido de personas que adquieren una propiedad en forma especulativa o por inversión, la mayor parte es para habitarla, para vivirla.

Una casa o un departamento representa la mayor parte del patrimonio de las familias, por lo que insistimos en que la demanda está asegurada, tanto por la pirámide poblacional como por la necesidad de vivienda en el país. 

Los segmentos altos, residencial, residencial alto y segunda vivienda, esos nunca están en crisis de demanda porque los estratos de mayor riqueza son los menos afectados en toda crisis (históricamente está comprobado en México) y los que menor crédito requieren.

Quizá los segmentos de playa con alta demanda de estadounidenses se vean más afectados, pero en la mayor parte de los casos (hay sus excepciones), se podrán compensar con compradores nacionales y europeos. Es muy probable que este mercado en particular se vea afectado en términos de un desplazamiento más lento. 

Dado que la crisis de Estados Unidos tendrá un impacto mundial, no tenemos la menor duda de que se presentará un escenario de prudencia con nuevos proyectos. 

El segmento de vivienda media quizá sea el más afectado, por la combinación de una sobreoferta de producto en las grandes ciudades y porque éste depende en mayor medida del financiamiento hipotecario bancario, el cual seguramente se encarecerá un poco y porque no tenemos la menor duda de que las instituciones se volverán cada vez más estrictas en sus evaluaciones crediticias y seleccionarán mejor a quién le dan un crédito hipotecario. 

No pensamos que se contraiga el otorgamiento de crédito hipotecario privado, simplemente que las instituciones serán más prudentes y estrictas en el otorgamiento. 

No tenemos la menor duda que el mercado inmobiliario mexicano seguirá creciendo, no al mismo ritmo de años previos, pero no dejará de crecer a tasas superiores a la de la economía en su conjunto. Respecto a ello, no hay que olvidar que apenas iniciará el efecto positivo del Programa Nacional de Infraestructura (PNI), tanto en inversión, en generación de empleo, como en crecimiento porque será un impulsor del mismo. 

Sin embargo, debe predominar la prudencia de los desarrolladores, la buena planeación financiera, mejores estrategias de marketing y comercialización para que las ventas sean más efectivas, ya no pueden construir en cualquier lugar, deben hacerlo con un adecuado estudio de mercado, ofrecer cada vez mejores proyectos, es decir, los desarrolladores profesionales saldrán avantes y tendrán grandes oportunidades. 

Esta crisis externa propiciará una profesionalización del mercado, porque los desarrolladores novatos o poco conocedores podrán tener serios problemas si no hacen las cosas bien. 

Lejos estamos de pensar en que estamos inmunes, pero tampoco podemos ser catastrofistas, las cifras macroeconómicas del mercado son muy claras, fuertes, mientras que las condiciones fundamentales del mercado inmobiliario siguen siendo las mismas, aunque afectadas recientemente por los mayores costos de producción y el mayor costo del dinero. 

Sobre las personas que ya tienen un crédito hipotecario, hay que recordar que la mayoría lo contrataron a tasas fijas, por lo que la única posibilidad de verse en problemas es si pierden su empleo (muchos de ellos tienen seguros de desempleo), toda vez que si suben las tasas de interés no se verán afectados sus pagos. 

Un segmento de acreditados que sí está siendo afectado es el que tiene financiamientos vinculados a las UDIS, por el repunte de la inflación que incrementa su mensualidad y porque su liquidez se ha mermado por el encarecimiento de su canasta básica. De hecho, ya vimos un repunte en la cartera vencida y ya se prendieron los focos de alerta, más no de riesgo. 

Los que pagan tasas fijas pero indexados al salario mínimo, no sufrirán tanto, porque su mensualidad crecerá a la par que sus salarios, por lo que solamente se verán afectados por el mayor costo de los alimentos y energéticos. 

Como conclusión, México ya no está sentado en un barril de pólvora como en las crisis financieras anteriores, pero tampoco camina en un lecho de rosas. La crisis está presente, es mundial, pero México tiene herramientas para sortearla como nunca antes. Si gobierno, autoridades financieras, desarrolladores y consumidores hacemos las cosas bien, saldremos bien librados y fortalecidos. 

Bajo este escenario, recomendamos prudencia en la inversión, prudencia a los desarrolladores, prudencia a los otorgadores de créditos. Para los que buscan un inmueble a través de un financiamiento, pedir el crédito que sea adecuado a sus condiciones económicas familiares, solicitar el menor crédito posible, no sobreendeudarse.

Todos tenemos que ser prudentes, cuidadosos, bien administrados considerando que la liquidez se va a apretar más por la crisis y porque muchos seguramente optarán por la máxima de ?pago por ver?, y retrasarán decisiones de inversión o lo harán con mayores elementos de análisis, porque a partir de este 16 de septiembre habrá mucho ruido financiero y mucha incertidumbre. 

La economía mexicana ya vive una condición distinta a las épocas de crisis recurrentes, se ha fortalecido mucho su estructura económica fundamental, por eso llevamos dos transiciones sexenales sin crisis y por lo mismo tenemos condiciones para navegar con cierta seguridad y tranquilidad el huracán financiero proveniente de Estados Unidos.