La evolución económica de China, iniciada por Deng Xiaoping hace más de veinte años, y su adhesión a la OMC en 2001, han transformado al país en un nuevo paradigma de desarrollo inmobiliario cuyo dinamismo atrapa la atención mundial.

China es un país de dimensiones continentales con una gran variedad climatológica, económica y social. En treinta años ha superado el hambre, y los principales retos a los que se enfrenta ahora son las grandes diferencias entre el Este y el Oeste, entre el campo y la ciudad, y la transición de ser el taller del mundo a crear una economía que genere valor agregado de manera ecológica.

Uno de los elementos más llamativos del desarrollo chino ha sido el brutal proceso de urbanización de sus ciudades. Un porcentaje mayor al 51% de sus más de 1,300 millones de habitantes que viven en ciudades urbanizadas, con todo lo que ello conlleva: construcción y fortalecimiento de servicios como escuelas, hospitales, oficinas, viviendas, infraestructura de transporte (carretera, aérea y ferroviaria), recolección y tratamiento de residuos y aguas, etc. Esto hace que el sector inmobiliario despierte interés, ya que contribuye significativamente a la inversión y al crecimiento del país, que es un refugio para los inversionistas, ya que China no cuenta con opciones más sofisticadas y atractivas para la inversión productiva.

El desarrollo de construcciones se ha disparado en China en los últimos años y sin embargo la oferta no logra satisfacer a la demanda. Tal situación ha propiciado que un creciente número de despachos extranjeros de diseño arquitectónico entren en ese mercado. El intercambio de conceptos de diseño y las experiencias en gestión de proyectos tiene un valor incalculable, tanto para los estudios de arquitectos extranjeros (que buscan crear marca, nuevos proyectos y retos) como para los locales que operan en ese país milenario.

De los 200 despachos de arquitectos más grandes del mundo, 150 están instalados en China. A ellos se suman a los centenares de arquitectos individuales que buscan trabajo en institutos chinos de diseño, corporativos internacionales y en oficinas locales del ramo.

SOCIOS CHINOS

El mercado todavía está prácticamente dominado por empresas estatales, por lo que los empresarios inmobiliarios extranjeros deben trabajar con el apoyo de un socio chino.

Aproximadamente un 70% de los bienes inmuebles de Beijing y un 90% de las propiedades de Shenzhen y Shanghái reciben los servicios de compañías inmobiliarias. La gestión de la propiedad en Shanghai, Beijing y Shenzhen representa para cada una el 2% del PIB local. Sin embargo, la mitad de los bienes inmuebles de China no utilizan este servicio.

Los inversionistas extranjeros atraídos por el mercado chino proceden principalmente de Asia. Aunque en últimos años los compradores de Estados Unidos y Europa se están volviendo más activos, los promotores occidentales todavía son escasos, mientras los de Oriente Medio también han mostrado su interés. De las 5,000 promotoras inmobiliarias existentes, la mayoría provienen de Hong Kong (muchas de origen chino), Taiwán o Singapur. Lo habitual para los fuereños es entrar vía fondos de inversión. 

  OFICINA EN CHINA

 Los precios de los edificios en las grandes ciudades de la  costa de China ya superaban la media pero aumentaron        rápidamente debido al gran número de multinacionales que    entraron al país, ante un incremento de la demanda mucho  mayor que el de la oferta. Actualmente esta tendencia      permanece sin cambio.

 La oferta de oficinas de primera calidad es inferior en las  ciudades de segundo nivel. En éstas y en otras menores, los  promotores nacionales, con abundantes recursos locales y con la filosofía de mover el dinero,

mantienen la estrategia de desarrollar propiedades que no sean de la categoría A. Por el contrario, los inversionistas extranjeros, con ganas de mantener la imagen de marca, están deseosos de desarrollar propiedades de categoría A, y eso les lleva a tener menos actividad en los mercados de primer nivel.

El aumento de las rentas en Shanghái está multiplicándose por dos y la tasa de desocupación es muy baja. Por consiguiente, es de suponer que subirán los precios de las rentas.

A corto plazo, las oportunidades de inversión en edificios de oficina se incrementan tanto en ciudades de primer nivel como de segundo nivel.

Dado al escaso inventario de oficinas de categoría A en las ciudades de segundo nivel en China, los edificios en bloque de las ciudades de primer nivel son las propiedades que las instituciones extranjeras prefieren para sus inversiones a largo plazo. Sin embargo, es posible que la demanda aumente en algunas ciudades de provincia por la actividad de las multinacionales que se están expandiendo, como Tianjing, Nanjing, Wuhan, Qingdao, Dalian, Chongqing y Chengdu.

De los 200 despachos de arquitectos más grandes del mundo, 150 están instalados en China.

Algunas ciudades de segundo nivel, como Suzhou, Dalian y Tianjin, presentan un incremento en la demanda de oficinas debido a la llegada de empresas de servicios y actividades de subcontratación. Se prevé que los niveles de construcción y los precios de las propiedades crezcan en los próximos años.

Sin embargo, ese desarrollo económico irregular en las distintas partes de China contribuye enormemente a la escasa demanda de propiedades de calidad en el país. En las ciudades de nivel B las empresas son relativamente pequeñas, lo que lleva también a una menor demanda de oficinas de categoría A. La mayoría de las empresas prefieren oficinas de categoría B, mucho más baratas que las primeras, debido a las enormes diferencias en los costos de construcción.

Shanghái y Beijing son los mercados que más han atraído nuevas empresas internacionales que necesitan sin demora edificios de oficinas, parques industriales, áreas logísticas, locales, etc. Los alquileres de las oficinas pueden ser más altos que en ciudades occidentales de primerísimo nivel.

Infraestructura comercial

Al igual que en los edificios de oficinas, la oferta de locales se concentra en las ciudades de primer nivel y en las capitales de provincia. Las grandes marcas internacionales buscan los mejores lugares para acceder al público que puede adquirirlas.

Es probable que la oferta de locales de clase baja aumente en las ciudades de tercer nivel, ya que estos mercados favorecen a los minoristas. La compraventa de edificios con locales de lujo aumentará en las ciudades de segundo nivel como Hangzhou, Qingdao, Dongguan y Xiamen. 

Los inversionistas extranjeros juegan con ventaja en el sector de locales, con mejores capacidades para diseñar y gestionar centros comerciales, mientras mantienen estrechas relaciones con los minoristas extranjeros de rápido crecimiento. Ya que China abre una puerta para la incursión de grandes minoristas extranjeros dentro del sector, las instituciones extranjeras se ven atraídas por el fuerte potencial de apreciación del valor de edificios comerciales en las 10 ciudades principales.

La demanda en las capitales de provincia también es diferente a la de ciudades que no son capitales. Además, el desarrollo de los locales depende de la expansión de los minoristas y franquiciatarios, como centros comerciales de lujo, hipermercados y establecimientos de comida rápida, cuya presencia es muy significativa en las capitales de provincia.

Los precios de los edificios industriales también han subido vertiginosamente en los últimos años, dado que la demanda para el desarrollo de la industria pesada se mantiene firme.

Es un segmento que puede crecer de manera estable en las principales ciudades, impulsado también por la amplia demanda de espacios laborales de calidad en parques empresariales para compañías extranjeras y locales con tecnología de punta. La necesidad de tener infraestructuras logísticas se considera fundamental.

Con la llegada de empresas extranjeras a China y su necesidad de instalaciones, los expertos creen que la demanda de propiedad industrial seguirá aumentando, incluso en el interior del país.

En comparación con otras propiedades, el precio del terreno para fines industriales ha sido relativamente bajo, haciendo más asequibles las promociones en suelo industrial. Las propiedades de almacenaje en Shanghai, por ejemplo, generan anualmente unos ingresos del 10 al 12%, superior a los de muchas propiedades residenciales y oficinas. Lo habitual es que las empresas alquilen el suelo industrial ya con la nave o que la construyan sobre el terreno rentado. La compra es rara. 

Hay ciudades chinas conocidas con importantes plantas industriales, antiguas ciudades industriales o centros de I+D en China. Un ejemplo es Shenyang, cuyo nivel de fabricación será un factor clave que impactará en la demanda y el crecimiento de la industria. Shenyang está centrada en sectores como la industria química, automovilística, de neumáticos y maquinaria herramienta, con un número importante de empresas estatales (SOEs), potenciales socios de negocios extranjeros para crear empresas mixtas. 

Condiciones de mercado y oportunidad

El incremento del patrimonio familiar puede favorecer el mercado minorista de lujo en ciudades de segundo nivel como Hangzhou, Qingdao, Dongguan, Shenyang y Xiamen. En estas ciudades los consumidores tienen unos ingresos disponibles relativamente más altos y resultan un poderoso atractivo para los minoristas del lujo.

En resumidas cuentas, las oportunidades de inversión en locales comerciales de lujo se centran más en ciudades con un nivel de capital de provincia y superior, mientras que en ciudades de tercer nivel hay más oportunidades en locales de nivel bajo.

En ciudades de primer nivel y en las provincias más ricas, la demanda es sólida. Shanghái es líder por la significativa demanda de espacios para oficinas de alta calidad en parques empresariales. En Guangdong, se debe a las compañías extranjeras y locales de tecnología de punta. La demanda en Beijing está alimentada por una oferta similar, pero menor, y una creciente necesidad de obras de  infraestructura logística.

La situación china, junto con su Catálogo de Inversiones y el XII Plan Quinquenal, exigen tener en cuenta el factor medioambiental en las nuevas construcciones.

El mercado inmobiliario chino sigue en ebullición en todos sus aspectos. Ofrece oportunidades a los inversores extranjeros, pero éstos deben ser prudentes ante las características locales y las especificidades de su manera de hacer negocios. 

Centro financiero internacional de Shanghai.

A considerar

Se aconseja que los inversionistas extranjeros sean prudentes en la planeación fiscal a lo largo de todo el ciclo de vida de un proyecto de inversión inmobiliaria, ya que las normas fiscales y los estándares son muy susceptibles de cambiar con relativa frecuencia. 

Texto:HISPANO-ASIAN BUSINESS CONSULTING