LA GUÍA INMOBILIARIA DE MÉXICO M A R K E T & L I F E S T Y L E No. 46 $ 30.00 M.N 2007 C ASAS • DEPARTAMENTOS • OFICINAS • CORPORATIVOS • LOC ALES COMERCIALES • PL ANTAS INDUSTRIALES • TERRENOS Especial Créditos para Second Homes Acapulco
E D I T O R I A L El año 2007 cumplió su ciclo, así hoy es tiempo de vacacionar y un destino de playa es muy atractivo. Por ello Real Estate Market & Lifestyle les presenta una edición donde Acapulco y los temas de playa son el objetivo. En particular, si destinos nacionales como Los Cabos, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Cancún y Riviera Maya, entre otros, se han distinguido por la gran inversión inmobiliaria residencial, con conceptos muy exclusivos y dirigidos al segmento de mayor nivel económico, Acapulco no se quiere quedar atrás y ofrece alternativas dignas de los gustos más exigentes. Ello en medio de un entorno en el que el mercado inmobiliario del destino, en su conjunto, parece que se desplaza más lento que en años previos, no porque la demanda se esté contrayendo, sino porque la oferta está creciendo en forma muy acelerada. Un elemento interesante es que este revolucionado mercado empieza a captar inversiones destinadas a ser desplazadas a través de la venta fraccional, pero también tiene un gran respaldo por la disponibilidad de crédito hipotecario, lo que favorece a los desarrollos del mercado residencial medio. Y cuando hablamos de playa no podemos estar ajenos a la participación de extranjeros, quienes han apostado fuertemente en distintos destinos mexicanos. Pero como no todo es mar y playa, la experiencia más reciente de Tabasco nos hace reflexionar sobre la importancia de contar con un seguro para nuestra propiedad y sus interiores, por aquello de más vale prevenir. En materia económica hacemos un balance de lo sucedido en 2007, para dar paso a los pronósticos en la siguiente edición. No pueden faltar los muebles de playa y el diseño para disfrutarlos este fin de año. Pero a la par, también podemos disfrutar de esa colección de obras de arte convertidas en sillas: Vitra. Y para satisfacer el gusto por el arte, los invitamos a la exposición Color as Field que se presenta actualmente y hasta febrero de 2008 en Denver Art Museum. Finalmente, como es tiempo de reflexión y también de buenos deseos, aprovechamos la ocasión para desearles un año 2008 pleno de éxito y felicidad DIRECCIÓN GENERAL Gisselle Morán CONSEJO EDITORIAL Germán Ahumada / Consorcio ARA Carlos Alazraki / Alazraki Publicidad Ricardo Ampudia / CB Richard Ellis Pedro Azcué / Jones Lang Lasalle Martín Celaya / Scotiabank Salvador Daniel / Grupo Danhos Arturo Esquer / Real Estate Group Elías Fasja / GFa Adolfo Fastlicht Luis Alberto Harvey / Nexxus Capital Jesús Gallegos Alfredo Helfon / Alhel Víctor Lachica / Cushman & Wakefield Daniel Leal / Homex Javier Lomelín / Colliers International Abraham Metta Cohen / Metta Grupo Inmobiliario / ADI Jorge Ordorica / JOC Promociones Miguel Peraza / Asesor cultural Gerardo Prieto / Grupo Questro Miguel Ángel Porrúa / Editorial Porrúa Jaime Quiroz / JQ Bienes Raíces Mario Rodarte / CEESP Arturo Sánchez / Grupo Inmobiliario SARE Fernando Shütte / Playa Mujeres Javier Sordo Madaleno / Sordo Madaleno & Asociados Edwin Vega / GE Money Crédito Hipotecario COLABORADORES EDITORIALES Ricardo Vázquez / Rafael Luna / Viridiana Barahona Claudia Olguín / Eunice Martínez / Salvador Alejandro González / Ixca Cienfuegos / Víctor Ortiz / Anarela Vargas Jesús Arias / Araceli Cano / Ma. Eugenia Del Valle Prieto COLABORADORES ESPECIALES Eugene Towle / Softec Oscar Regalado / Banamex Gerardo Higareda / ERS AI Deloitte México Jorge Girault Facha / G. Acción Gerardo Penilla Guerrero / Deloitte México Ramón García M./ Marcos Sulkin / Marconi David Galker Nates / Alfredo González Rodríguez Mario Escobosa / Escobosa y Cia. Gerardo Copca / Metanálisis / Juan Carlos Schleske Cuén REAL ESTATE, MARKET & LIFESTYLE, La guía inmobiliaria de México. Certificado de reserva de derechos al título 04-2007-100211142700-102 Certificados de licitud de título En trámite Autorización de Sepomex No. PP09-1089. Impresión Grupo Infagon calle Alcaiceria no. 8 col. Zona norte central de Abastos Del. Iztapalapa tel. 5640 9266 Tiraje 100 MIL EJEMPLARES certificados por el Instituto Verificador de Medios. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial del material publicado, por cualquier sistema o método físico o electrónico, sin el consentimiento por escrito de los editores. Editor responsable: Ricardo Vázquez Arias Núm. 46 Ventas y suscripciones (01 55) 5081 • 0101 [email protected] CIRCULACIÓN CERTIFICADA POR EL INSTITUTO VERIFICADOR DE MEDIOS REGISTRO NO. 291 / 01 By Real Estate Group [email protected] Foto portada: El Palmar, Grupo Casa Los editores
CO N T E N I D O 36 64 72 88 96 54 GUÍA DEL INVERSIONISTA Antes de la tormenta….. asegure su patrimonio Omitir la protección de su casa o negocio es una equivocación cara, porque un desastre puede propiciar que lo pierda todo. Por Michael Negrete Cruz CRÉDITO Consolidación del mercado hipotecario El crédito hipotecario se mantiene como uno de los elementos importantes para mantener el dinamismo del sector inmobiliario. Por Víctor M. Ortiz Niño ENFOQUE Hipotecas en Estados Unidos e impuestos locales Nos preguntamos ¿cuánto afectan al sector inmobiliario mexicano? Por Jorge Girault Facha ECONOMÍA Economía mexicana en 2007, recuento de daños Inicio de un nuevo ciclo sexenal las condiciones que prevalecieron en 2007. Por Gerardo Copca / Metanálisis SECCIÓN INMOBILIARIA FORUM LIFESTYLE/HOME DESIGN Muebles de playa, Una marea de emociones Frescos consejos sobre mobiliario para exteriores, muy oportunos para estas vacaciones en playa. Vitra, una obra de arte convertida en silla. A simple vista es sólo un mueble más,. Por Michael Negrete Cruz ARTE Color as Field: piel del infinito Esta exposición se presenta en Denver Art Museum. Por Anarela Vargas PORTADA Nuevo horizonte inmobiliario La inversión inmobiliaria residencial en Acapulco parece una fuente inagotable de recursos, pero el mercado se desplaza más lento. Por Ricardo Vázquez / Michael Negrete Cruz PORTADA Acapulco Turístico Actividades de día y nocturnas acaparan la atención de los visitantes al Puerto de Acapulco, el cual a través de grandes inversiones tratará de atraer más visitantes. Por Redacción Real Estate PORTADA Propiedad fraccional, comprar lo mismo pero más barato Con el crecimiento de la oferta residencial de playa en México se están incrementan las alternativas para adquirir una propiedad, una de ellas es la propiedad fraccional. Por Ricardo Vázquez PORTADA Crédito para “second Homes” Se estima que una parte importante de las carteras crediticias de los bancos debido a las facilidades que están ofreciendo las instituciones financieras. Por Víctor M. Ortiz Niño PORTADA Baby boomers, el gran atractivo para México La generación de baby boomers ofrece un potencial de mercado amplio para los desarrolladores en México. Por Araceli Cano EN CONCRETO México seduce a capitales foráneos México compite con Costa Rica, Panamá, República Dominicana y Santo Domingo para captar inversión extranjera para su mercado de playa. Por Claudia Olguín PORTADA Acapulco, Luxury & Exclusivity Si destinos nacionales de playa como Los Cabos, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Cancún y Riviera Maya, entre otros, se caracterizan por la gran inversión inmobiliaria residencial, con conceptos muy exclusivos y dirigidos al segmento de mayor nivel económico, Acapulco no se quiere quedar atrás y ofrece alternativas dignas de los más exigentes gustos. Por Ricardo Vázquez 24 106 116 124 140 128 186 202 210 216
24 | Real Estate Market PO R T A D A GRUPO CASA/EL PALMAR
Real Estate Market | 25 PO R T A D A ACAPULCO LUXURY & EXCLUSIVITY Destinos nacionales de playa como Los Cabos, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Cancún y Riviera Maya, entre otros, se distinguen por la gran inversión inmobiliaria residencial, predominando desarrollos muy exclusivos y dirigidos al segmento con el mayor poder adquisitivo del país y extranjeros. Acapulco no es la excepción y ofrece alternativas con gran distinción y lujo, dignas de los más exigentes gustos. RicardoVázquez
26 | Real Estate Market PO R T A D A El Acapulco dorado, aquel destino que le dio nombre a México a nivel internacional, perdió brillo por el abandono de décadas, aquel que dejó de ser interesante para el turista extranjero, ya empezó a tomar un nuevo color. Si bien una de las grandes bondades de Acapulco es que siempre hay oferta turística e inmobiliaria para todos los niveles, hace no más de dos años inició la inversión en desarrollos para el nicho de mercado más elevado. Las inversiones inmobiliarias turísticas, primordialmente de playa, se han desbordado en todo el Pacífico Mexicano, incluso en Cancún y Riviera Maya. Sin embargo, la gran mayoría de los recursos se ha concentrado en Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Los Cabos, toda la zona del Mar de Cortés y Puerto Peñasco, primordialmente, en donde predominan la construcción de propiedades residenciales de playa para los segmentos económicos más altos, no sólo para nacionales sino incluso en algunos casos primordialmente para extranjeros. En Acapulco hacía falta ese toque de exclusividad para mejorar el turismo y la residencia vacacional o de fin de semana. Hoy se estima que en Acapulco hay cuando menos 60 proyectos clasificados como residencial alto o residencial plus, buena parte de ellos en proceso de construcción, es decir, proyectos con un valor que fluctúa entre el medio millón y el millón de dólares o lo supera. Sin duda a la zona diamante de Acapulco le hace falta un poquito de tiempo para madurar, los entrevistados coincidieron que quizá un par de años, porque en ese periodo veremos un Acapulco Diamante totalmente establecido, mientras tanto aquí algunos de eses desarrollos que le están dando ese toque de exclusividad que se busca. Pero no solamente se trata de desarrollos, también el mercado náutico es muy importante, por ello, la empresa de Jorge Aboumrad hoy trabaja fuertemente en varios proyectos. La elaboración de dos muelles que permitan dar servicio de embarque y desembarque de yates en zoUna de las grandes bondades de Acapulco es que siempre hay oferta turística e inmobiliaria para todos los niveles. B. PICHILINGUE B. Pichilingue, donde la exclusividad es la característica.
Real Estate Market | 27 PO R T A D A nas como El Revolcadero (muelle de 276 metros de frente por 3.5 metros de ancho con rompeolas) y en la Bahía de Acapulco, en la Costera donde está el hotel La Palapa, para ir de pesca, para ir a esquiar en la mañanas, etc. Si todo funciona bien el proyecto de dos muelles se convertirá en un proyecto de cuatro muelles. Estas permitirán incluso a mediano plazo poner en operación un servicio de taxi acuático, que ayudará mucho al desplazamiento sin tener que usar automóvil por la saturación vehicular. Lo que se busca es darle a la gente acceso al mar, sobre todo porque El Club de Yates está saturado. Asimismo, en un futuro cercano está el reflorecimiento de La Marina Acapulco, lo que se unirá a la oferta que hace la misma familia Aboumrad a través de la Marina Performance. Todo ello apoyará al destino para tener un turismo o residencia de descanso de mucho mejor nivel que el actual, lo que combina perfectamente con los exclusivos desarrollos que se están haciendo hoy. BAHLAY PICHILINGUE Alberto Helfon, cabeza de la firma Alhel, señaló que había que hacer proyectos exclusivos, por ello ofrecen Bahlay Pichilingue, desarrollo residencial frente a la Bahía Pichilingue. Proyecto de 30 departamentos en un terreno de 18 mil metros cuadrados, es decir, con una densidad sumamente baja, acceso restringido que no renuncia a ningún lujo ni privilegio. Cuenta con concierge residencial, club de playa, restaurante, bar, lounge, cascadas, jardines, jacuzzi, spa, gimnasio, tenis, padel, albercas y mucho más. Es vivir en departamentos de máximo lujo y exclusividad con el servicio de un hotel. El desarrollo cuenta con un departamento por nivel, por ello son 30 departamentos entre 4 Torres. El tamaño promedio es de 380 metros cuadrados, donde 340 metros son de interiores y 40 metros cuadrados de terraza. En la arquitectura no escatimaron nada, predominando los mejores acabados en interiores. El mercado náutico es muy importante para darle un realce al destino y captar turistas de mejor nivel. ALHEL Vista aérea del desarrollo Residencial Bahlay.
28 | Real Estate Market PO R T A D A Alhel, junto con Gicsa y GIM están por lanzar Pacific Place, un megadesarrrollo que dará mucho de qué hablar a partir de enero del 2008. EL PALMAR TRES VIDAS Diego Sánchez Navarro, cabeza del Grupo Casa, nos platicó sobre El Palmar Tres Vidas: “es un proyecto único, que no se puede repetir en Acapulco, porque es un desarrollo integral que tiene todo, como un campo de golf espectacular, tiene 7 kilómetros de playa sin acceso al público, casa club, una serie de amenidades importantes que le da al cliente un paquete integral. “Son 107 departamentos de 260 a 750 metros cuadrados, en 43 mil metros cuadrados, con más de 265 metros lineales de frente de playa. Si lo comparas con cualquier otro proyecto, tenemos mucho más frente que la gran mayoría de los otros proyectos que tienen infinidad de departamentos”. Algo muy interesante es que todas las unidades tienen alberca privada, además de las exteriores para niños y adultos, que se unen a grandes amenidades. “Empezamos en enero de 2008 para acabarlos a finales del 2009, va estar listo en dos años”. “El Palmar Tres Vidas: “es un proyecto único, que no se puede repetir en Acapulco, porque es un desarrollo integral.” Diego Sánchez Navarro Director General de Grupo Casa. GRUPO CASA Vista nocturna de El Palmar, Tres Vidas. GRUPO CASA
30 | Real Estate Market PO R T A D A La empresa se ha caracterizado por alianzas con los grandes despachos de arquitectura mexicana, reconocidos incluso a nivel internacional. El Palmar Tres Vidas es una obra del reconocido despacho Legorreta + Legorreta el cual busca crear una arquitectura funcional diseñando ambientes que sean amigables y humanos. Un gran proyecto, en un gran lugar, característica de los desarrollos de Grupo Casa, a lo cual se suma la selección estricta de sus residentes. LA ISLA ACAPULCO Por su parte, Víctor Barreiro, director de negocios del área residencial de Gicsa, afirmó que “el proyecto más importante en el que estamos incursionando en Acapulco es la Isla Acapulco, que es un resort que incluye tres diferentes negocios, es un desarrollo de usos mixtos. “El primero de ellos es la Isla Acapulco Shopping Village, el segundo es la Isla Residence, que es el que tiene alianza con el cantante Luis Miguel, y el tercer proyecto que tenemos es el hotel, un proyecto que se está lanzando en alianza con grupo Posadas para hacer un hotel Aqua. “Estamos convencidos que el producto que estamos ofreciendo de la Isla Acapulco no tiene precedentes en Acapulco ni se está desarrollando algo similar en México.” Víctor Barreiro Director de Negocios del Área Residencial de Gicsa. MD Spa del Resort La Isla Acapulco. GICSA
Real Estate Market | 31 PO R T A D A “Estamos convencidos que el producto que estamos ofreciendo de la Isla Acapulco no tiene precedentes ni en Acapulco ni se está desarrollando algo similar en México”, dijo el entrevistado. En la parte residencial buscamos recoger las partes selváticas y que el principal atractivo del desarrollo no fuera la forma vertical sino horizontal, por ello las torres de departamentos puden ir de 6 a 11 niveles. En total el proyecto costará de 685 departamentos entre 9 torres, divididas en una zona central, una cercana al centro comercial y otra de playa. Las unidades oscilarán entre 125 y 190 metros cuadrados y se iniciará su entrega a finales del 2008. Las áreas comunes del proyecto son un concepto que resultará en una atmósfera tropical selvática con amplias áreas verdes, albercas especiales para adultos, jóvenes y niños, lazy river, club de playa, cascadas, toboganes, tirolesa, canchas de tenis y padel tenis, canchas de volleyball de playa, ciclopista, pista de correr, casa club con spa, Gym, salas de tratamientos, canal de nado, salón de usos múltiples. Todo esto brindará al residente una gran variedad de opciones de esparcimiento y deporte que complementarán una superficie de playa privada de 6 mil 416 metros cuadrados con 320 metros lineales de frente. LOS RISCOS CABOMARQUÉS Sorprendentemente el Grupo Mexicano de Desarrollo (GMD), una constructora de grandes obras de infraestructura, incursiona en el mercado residéncial a través de GMD Resorts. Por su experiencia en grandes obras, el segmento residencial no iba a ser menos e incursiona con grandes proyectos, como es el caso de Los Riscos Cabomarqués by GMD Resorts. Los Riscos Cabomarqués by GMD Resorts será un desarrollo residencial para 200 familias en 21 hectáreas, donde el terreno está conformado por lomas y riscos que dan al mar, donde se desarrollan 22 lotes unifamiliares (de mil 500 a 2 mil metros cuadrados), diez condominios (departamentos de 350 a 550 metros cuadrados) y un club de mar, destinándose el 70 por ciento del terreno a conservar la naturaleza y crear espacios abiertos, alturas Los desarrollos más exclusivos alcanzan precios de los 500 mil USD hasta más de un millón de USD. Balcón del Residencial Los Riscos. GMD RESORTS
54 | Real Estate Market PO R T A D A BAHLAY
Real Estate Market | 55 PO R T A D A En los últimos años la atención de los analistas e inversores de los sectores turístico e inmobiliario, había sido presa casi por completo de las noticias que se generaban en la Costa Maya, Los Cabos, o Puerto Vallarta. Parecía como si de pronto, Acapulco, aquel que en sus años dorados fuera llamado “La Perla del Pacífico”, hubiera desaparecido del mapa. Sin embargo poco a poco las inversiones comienzan a hacerse presentes de nueva cuenta en la Bahía de Santa Lucía. Aquellos que habían dejado en el olvido al puerto, hoy voltean su mirada de nueva cuenta, pues los atractivos del que fuera la puerta turística internacional de México en los cincuentas, siguen estando en el mismo sitio: Su cercanía con un enorme y pujante mercado cautivo –compuesto por los estados de México, Puebla, Jalisco Morelos y el Distrito Federal la autopista del Sol, una de las más modernas del país –aunque en últimas fechas vea sus peores momentos- y por último pero más importante aún, las bellezas naturales que le siguen dando fama mundial. ACAPULCO EN CIFRAS La trascendencia económica que tiene el puerto no se puede soslayar con facilidad y mucho menos desaprovechar ante la creciente demanda del mercado turístico internacional. Para muestra un vistazo a las cifras: hoy día el balneario tiene una captación de recursos por concepto de turismo que supera los 3 mil quinientos millones de dólares anuales, desprendida de sus al menos 4.5 millones de paseantes durante el mismo lapso; mismos que de llegar vía aérea, lo hacen mediante alguno de los 9 mil 384 vuelos nacionales, o sus 2 mil 67 internacionales; cifras que posiciona al lugar, como uno de los cinco destinos de playa más importantes de México. Por otra parte y atendiendo a la lectura de las estadísticas emitidas por el Centro de Análisis y proyecciones económicas para México (CAPEM), ante una desaceleración en el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) de Guerrero, que en este año sería de alrededor de 3.2 por ciento, con respecto al 4.8 por ciento registrado en 2006; el sector de los servicios será el que mantendrá con saldo positivo ese récord, ya que crecerá 4 por ciento, después del 4.7 por ciento del año anterior; mientras que el sector industrial guerrerense sufriría un abrupto “retroceso” al saldar con cifras negativas el año, pues se quedaría en un crecimiento de -0.8 por ciento, desde el 3.3 por ciento registrado en 2006. En este contexto, la administración estatal encabezada por el gobernador Zeferino Torreblanca, recientemente ha emprendido un plan se simplificación administrativa y de deducción impositiva a la inversión en Acapulco denominado SARE turístico, el cual tiene como propósito brindar certeza jurídica a inversionistas y emprendedores al garantizarles la obtención de licencias de funcionamiento de un negocio destinado a la actividad en 72 horas como máximo, ello a partir de la recepción de documentos. Entre otros datos trascendentes concernientes al tema de la reactivación económica en el puerto, la Secretaría de Turismo expuso que el sector registró durante 2006 una inversión privada de 3 mil Después de décadas de sequía en las inversiones y la ausencia de construcción e infraestructura en el puerto, el fenómeno parece que comienza a reformularse. Acapulco Turístico Cobra su segundo aire Michael Negrete Cruz
56 | Real Estate Market PO R T A D A 117 millones de dólares, lo que implicó 14.5 por ciento más respecto a 2005 y que se posicionó como la captación más alta durante los últimos seis años. Una sorpresa importante consistió en que Guerrero se ubicó como la entidad que sumó el mayor número de dicha inversión, con 29.3 por ciento de captación, seguido por Baja California, con 17.9 por ciento; Quintana Roo con 12.6 por ciento y Nayarit con 10.6 por ciento; mismo que suma en conjunto 70.4 por ciento del total colectado por ese concepto. HOTELERÍA E INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN Paralelo a lo anterior, el gobernador Zeferino Torreblanca comentó a la prensa recientemente que ya se tiene listo el megaproyecto de desarrollo dentro del corredor turístico de la Costa Grande Acapulco-Zihuatanejo -en el cual participan los gobiernos federal, estatal y municipal con una inversión de 6 mil millones de pesos; así como un plan para la modernización de la carretera federal y convertirla en autopista. Por su parte, en el sector privado recaerá la ejecución de proyectos turísticos e inmobiliarios que se pretenden desarrollar en el corredor y que beneficiarán a siete municipios de la Costa Grande. Lo anterior debido a que ya con el auge inmobiliario que registra la entidad, se prevé un crecimiento en la demanda de servicios, como agua potable, alcantarillado y luz; pues tan sólo durante 2007, se calcula que se habrán construido alrededor de 5 mil viviendas únicamente en la zona Diamante. Juan Armando Juárez, director of sales de Acapulco Vacation Villas dijo a Real Estate Market & Lifestyle que tiene muy buenas proyecciones para Acapulco, una por el buen desarrollo que se está viendo, otra es por un par de desarrollos en particular que le llama la atención, La Isla y también Mundo Imperial que es un auditorio bastante grande, va ser centro de convenciones, hotel y condominios. “Yo pienso que eso va atraer mucho turismo, van a jalar gente; aunque dijo que prevé que en su mayoría sea nacional, pues está enfocado a los mercados principales, como el DF, Puebla, Guadalajara, entonces sí pienso que va ser una excelente manera de incrementar el turismo”, afirmó. Juárez subrayó que una de las virtudes de Acapulco es el amplio rango de públicos a los que puede abrir sus puertas, pues puedes rentar cualquier tipo de propiedades, desde la más económica, hasta villas muy caras, dijo. En su caso, el directivo, se enfoca a la renta de villas de medio y alto Una de las virtudes de Acapulco es el amplio rango de públicos a los que puede abrir sus puertas. ACAPULCO VACATION VILLAS
58 | Real Estate Market PO R T A D A nivel; y expuso que en su caso “tenemos villas desde 450 dólares, hasta 7 mil dólares por noche, lo que deja ver el gran rango de mercado a que se enfoca, como profesionistas, directores de departamentos, de empresas y empresarios”, apuntó. Con respecto al turismo extranjero, es bien sabido que Acapulco dejó de ser atractivo para éste, debido a la sequía de inversión en la materia; sin embargo la creación de hoteles que incentiven el retorno de extranjeros se está impulsando, después de que en los últimos once años no se había construido un solo cuarto de hotel en Acapulco. El presidente municipal Félix Salgado Macedonio detalló hace poco ante los medios, que se construirán instalaciones de cinco estrellas, como el hotel Mundo Imperial -con más de 800 habitaciones-; un hotel “W”, con 120 cuartos; otro más de la firma Banyan Tree, con 60 habitaciones, y uno más denominado Punta Mar, con más de 240 espacios. A ello hay que sumar el hotel Aqua vinculado a Gicsa. El alcalde también confirmó que Grupo Mexicano de Desarrollo (GMD) edificará un hotel ecológico en Punta Diamante. Con esto, dice, se sumarán alrededor de 2 mil 500 cuartos de hotel a los 35 mil que hoy operan. Así, entre viviendas y hoteles, las inversiones privadas alcanzarán los 5 mil millones de pesos en 2007. No obstante, Zeferino Torreblanca y Félix Salgado reconocen que en Acapulco -donde está a un 30 por ciento de construcción del total de su capacidad- y en todo Guerrero, hay un rezago en materia de infraestructura en los rubros de agua y carreteras. Así pues, el segundo aire de Acapulco ya está en marcha. Expertos en el destino como Juan Armando Juárez, aseguran que hacer una inversión en Acapulco es garantía de un retorno pronto y efectivo, ya que es un destino que se dirige a una segunda etapa donde se visualiza un mayor cuidado en factores –como el de infraestructuraque antes se habían descuidado, además que el destino ya está consolidado y sólo falta hacer decisiones inteligentes. RE La creación de hoteles que incentiven el retorno de extranjeros se está impulsando, después de que en los últimos once años no se había construido un solo cuarto de hotel en Acapulco. B. PICHILINGUE Deck principal B Pichilingue.
El acontecimiento inmobiliario más importante del año 11 y 12 de Marzo 2008 Centro Banamex, Ciudad de México Principales:
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64 | Real Estate Market PO R T A D A Con el crecimiento de la oferta residencial de playa en México se están incrementando las alternativas para adquirir una propiedad, tanto en materia de crédito hipotecario como en la forma de comprarlas, una de ellas es la propiedad fraccionada o fraccional, alternativa que poco a poco empieza a estar más presente entre los compradores mexicanos. PROPIEDAD FRACCIONAL Comprar lo mismo pero más barato RicardoVázquez
Real Estate Market | 65 PO R T A D A RANCHO AVÁNDARO
66 | Real Estate Market PO R T A D A “Es una inversión inteligente donde primero tienes la posesión de la fracción del inmueble.” Guillermo Occelli Vicepresidente Comercial, Marketing y Comunicación del desarrollo Vista al Viento. GL No hay que confundir la propiedad fraccional con el tiempo compartido. Este último es la venta adelantada de tiempo en un periodo determinado por número de años determinado, al pagar anticipadamente por un número de semanas y disfrutar hasta su consumo. Esto se hace primordialmente con hoteles. En contraste, la propiedad fraccional es adquirir un inmueble vacacional o de descanso con todas las bondades de ello, pero compartida en fracciones con otras personas. “Es una inversión inteligente donde primero tienes la posesión de la fracción del inmueble, que es heredable, hipotecable, transferible y es de por vida, es decir, son las FONATUR Cancún.
Real Estate Market | 67 PO R T A D A bondades de la posesión real de un inmueble”, comentó Guillermo Ocelli, vicepresidente comercial, marketing y comunicación del desarrollo Vista al Viento. Por ejemplo, una propiedad que puede valer un millón de dólares, a través de la propiedad fraccional se puede adquirir por 200 mil dólares promedio, usarla por un número de semanas determinado (entre 5 y 8 aproximadamente) año tras año y no tener que desembolsar ese millón de dólares. Una bondad adicional es que muchos destinos de propiedad fraccional están afiliados a programas de intercambio. En Estados Unidos está muy establecido y uno tiene la ventaja de poder cambiar sus semanas de destino con otros lugares de Estados Unidos, Canadá y Europa. Por ejemplo, si yo compré 5 semanas en un destino como Acapulco, puedo ir 3 de esas semanas y las 2 restantes a esquiar a un destino en Estados Unidos ó Canadá. Si compre una villa de 3 recámaras, me voy a una villa de tres recámaras a un destino de esquiar, porque están equitativamente balanceadas y entonces de esta manera yo optimizo todavía más mi producto que compré como propiedad fraccional. La versatilidad señalada anteriormente no la otorga nunca una propiedad tradicional. “La propiedad fraccional es un producto de la optimización del tiempo vacacional. Tiene la ventaja de que se adquiere una propiedad, no tiene caducidad en el 99 por ciento de los productos fraccionales, aunque hay algunos que todavía se manejan con una simbiosis con el tiempo compartido y aunque disfrutas de él, te lo dan a un tiempo determinado, pero son contados”, afirmó Ocelli. Reseñó que su origen lo tiene en los Estados Unidos, donde los principales destinos de propiedad fraccional que se iniciaron básicamente fueron los centros de recreo de ese país, junto con los destinos de playa y campos de golf. Dijo que, aproximadamente, hace 4 años migró el tiempo fraccional hacia México y los primeros que adoptaron este producto, como destino nacional, fueron Los Cabos. Aquí el norteamericano y canadiense huían del frío y en vez de comprar una propiedad total que le podía costar entre 3 y 6 millones de dólares, comUna bondad adicional es que muchos destinos de propiedad fraccional están afiliados a programas de intercambio. HOMEX Acapulco.
68 | Real Estate Market PO R T A D A praban un producto para el tiempo real que lo usaba, por ello hacían una inversión mucho más inteligente y compraban de 5 a 6 u 8 semanas al año. El directivo del desarrollo Vista al Viento afirmó que los destinos nacionales que hoy empiezan a tener un producto fraccional importantes y que van a ser muy fuertes, básicamente estamos hablando de la parte norte del país, como Los Cabos, Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, pero también lo vemos en Acapulco e Ixtapa Zihuatanejo, e incluso en Valle de Bravo. ¿Por qué siempre hacia el Pacífico? Porque las bondades de clima son mucho más atractivas que las partes del golfo. Agregó que hay que analizar muy bien el destino para hacer el modelo adecuado para los potenciales adquirentes, para ver la frecuencia de viajes que pueden hacer al año. Por ejemplo, en un destino muy lejano solamente se pueden hacer uno o dos viajes al año, mientras que en un destino carretero se puede visitar cada fin de semana, entonces el modelo se debe acomodar al uso. El modelo mínimo tiene sus características, dependiendo de cómo se visita al destino. El entrevistado aseguró que para que un producto empiece a calificar para desarrollos de propiedad fraccional, debe ser visitado al menos 4 semanas por cada persona o familia, menos de 4 estarías en un modelo más adecuado para el tiempo compartido. “Nosotros pensamos que, por la experiencia que llevamos en el mercado, el producto fraccional es de 5 a 8 semanas, es el modelo idóneo para el producto”. Citó que se han elaborado estudios donde se comprueba que si una persona compra una propiedad total, el primer año acude unas 10 ó 12 veces, pero el segundo año va un 30 por ciento menos y para el tercer año está yendo 5 ó 6 veces al año, solamente. “El problema de esa inversión es que fue muy alta, las cuotas de mantenimiento y servicios son fijas y adicionales al costo del inmueble, por lo tanto mantener esa inversión mes a mes sin importar que la uses o no se empieza a volver en una pesadilla al segundo o tercer año”. Por ello, “el tiempo fraccional representa una mucho menor inversión, porque se Hay que analizar muy bien el destino para hacer el modelo adecuado para los potenciales adquirentes. ARCHIVO Cancún.
Real Estate Market | 69 PO R T A D A compra una fracción (por el tiempo de uso) y tiene la gran ventaja que están integrados todos los servicios desde valet parking, spa, gimnasio, room service, tiendas y complementarios. El tener este valor agregado es lo que hace que se convierta en una inversión verdaderamente inteligente”, señaló. Por otro lado, apuntó que “la tendencia del mercado nos marca claramente que los próximos 10 años la balanza de propiedad fraccional con propiedad completa va a cambiar drásticamente, porque la gente empezará a optimizar sus recursos, tendrá una propiedad donde el mantenimiento y el servicio están automáticamente garantizados y pulverizados, entonces eso es ventaja, situación que los condominios tradicionales no tienen”, afirmó el entrevistado. Guillermo Ocelli reconoce que el mercado nacional todavía no conoce lo que es el producto fraccional, pero a través de la campaña de todos los desarrollos que han tomado la decisión de incursionar en el tiempo fraccional, la gente se va dando cuenta que es un excelente producto. Aseguró que “aún la compra no es masiva por la falta de información de lo que significa este nuevo producto como inversión, pero en la gente que lo va entendiendo la aceptación es inmediata, no batallas para colocar un producto fraccional a la gente que le entendió”. Pese a ello, “la tendencia del mercado indica que en los próximos 10 años habrá un cambio radical donde el producto fraccional posiblemente llegue al 60 por ciento de la colocación de mercado y el producto de tiempo completo baje a un 30 a un 40 por ciento. Estamos hablando de una vuelta de página radical cuando ahora el 99 por ciento de los inmuebles de descanso se coloca como un producto de tiempo completo. “Entonces vienen una tendencia del mercado totalmente radical, que permite tener acceso a mejor producto, a gente que en un momento dado desearía no hacer inversiones tan caras, eso posibilita tener acceso a una propiedad mucho más grande o más exclusiva sin tanto desembolso”. Finalmente, comentó esta modalidad de venta puede ser de diferentes número de fracciones. Y puso por ejemplo una unidad chica de su desarrollo, de unos 274 metros cuadrados, que en forma tradicional podría rondar los 800 mil dólares, pero a través de fracciones de 5 semanas la pueden colocar en 150 mil dólares. RE El mercado nacional todavía no conoce lo que es el producto fraccional. CONSEJO DE PROMOCIÓN TURÍSTICA DE MÉXICO (CPTM) Bahía de Acapulco.
HORIZONS AT VISTA ALVIENTO, INVERSIÓN INTELIGENTE Horizons at Vista Alviento es un nuevo modelo de negocio inmobiliario basado en la modalidad de venta fraccional. Cada unidad tendrá varios propietarios, mismos que obtienen beneficios iguales sobre esta propiedad fraccional de lujo. La ventaja principal de este novedoso modelo es que se hace uso de una propiedad de muy alto valor por una fracción de su precio, ahorrándose así los problemas inherentes de administración, mantenimiento y uso de la propiedad tradicional. Esta nueva forma de inversión inteligente poco a poco se ira convirtiendo en la mejor opción para las personas que deseen tener una segunda propiedad con fines vacacionales, ya que cada propietario podrá contar con un departamento del mas alto nivel por una fracción de su precio y que tendrá derecho exclusivo de uso por 5 semanas al año. Dando uso a un modelo equitativo donde todos los propietarios tienen los mismos derechos y oportunidades lo que permite a cada uno de ellos maximizar el uso de su activo. Vista Alviento esta ubicado en el puerto de Acapulco sobre la parte más alta de la carretera Escénica, entre Puerto Marques y la bahía de Acapulco. Obteniendo así una vista espectacular del horizonte, del mar abierto, de la bahía de Acapulco, de Punta Diamante y la Bahía de Puerto Marqués; de esta forma es como se crea un nuevo espacio de tranquilidad y privacidad, un lugar que permite encontrar los placeres más exclusivos, en un ambiente de lujo y confort. Vista Alviento esta conformado en su primera etapa por 2 torres en distintos niveles, con 4 unidades por piso, teniendo cada una total privacidad, ya que el proyecto arquitectónico esta diseñado de tal manera, que cada departamento tenga una absoluta privacidad. Los departamentos son de dos tipos; el
P U B L I R R E P O R T A J E de 3 recamaras que tiene 272 m2, y el de 4 recamaras que tiene 311 m2. Todos los departamentos cuentan con el más selecto mobiliario interior, utilizando materiales como la teca, el bambú, fibras naturales, colores neutros combinados con detalles de color vivo, combinaciones ecléctricas. Los materiales utilizados en los acabados de cada unidad serán mármoles en color crudo, placas de granito para las cocinas, chapas en acero inoxidable, canceles de vidrio para tener vistas francas y carpintería de primera. Todos el mobiliario tiene un diseño vanguardista con acabados de excelente calidad que expresan por si mismos la exclusividad en cada detalle. Además, todos los departamentos cuentan con terraza y con alberca privada y todas las recamaras principales de cada unidad cuentan con un jacuzzi. En Vista Alviento cada propietario contara con los servicios adicionales y amenidades comparables con cualquier hotel de gran lujo como son: gimnasio, spa, jardines de meditación, albercas y cascadas, pista de correr, canchas de paddle tenis, centro de negocios, Internet inalámbrico, servicio domestico, servicio personalizado de Concerge las 24 horas, servicio a cuartos, restaurantes, transportación interna y externa entre otros. Y uno de los mayores beneficios de Vista Alviento es la afiliación de The Registry Collection, el programa de intercambio internacional de lujo. Vista Alviento busca ser mas que un destino, Vista Alviento es una experiencia de vida distinta a lo que ya todos conocemos en los bienes raíces tradicionales. Asi Vista Alviento lo invita a conocer su departamento muestra y disfrutar de sus espectaculares vistas. Bienvenidos. CONTACTO La mejor opción para tener una segunda propiedad y disfrutarla al máximo. DF: 56.64.47.21 56.64.47.50 Acapulco: 01 (744) 466 7292 01 (744) 466 7352 www.horizonsluxuryresorts.com.mx
CRÉDITOS PARA “SECONDHOMES” 72 | Real Estate Market PO R T A D A Contar con vivienda de descanso, de preferencia en la playa, ha sido y es el sueño de muchos. Y esto se ha convertido en realidad en los últimos años. Se estima que por su dinamismo será una parte importante de las carteras crediticias de los bancos, debido a las facilidades que están ofreciendo los bancos e incluso el Infonavit y los desarrolladores de vivienda. Víctor Ortiz Niño
Real Estate Market | 73 PO R T A D A LA ISLA / GICSA
74 | Real Estate Market PO R T A D A “Durante los últimos años se ha visto un incremento en la demanda de créditos hipotecarios para viviendas de descanso, que tienen altas expectativas de desarrollo, considerando la reciente eliminación de topes al valor de vivienda por parte del Infonavit en sus programas de Cofinavit y Apoyo Infonavit”, precisó José Antonio Alonso Mendivil, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander. El especialista consideró que este tipo de vivienda tendrá un importante crecimiento a futuro, toda vez que el índice de confianza del consumidor se encuentra en niveles elevados, la inflación está controlada y la expectativa de tasas es favorable. “Es muy importante mencionar que el crédito hipotecario para vivienda de descanso está en pleno desarrollo, no sólo el que tiene como destino turístico a la playa, también el correspondiente a lugares coloniales, rancherías y otros sitios donde se desea tener una casa de descanso”, indicó Ignacio Flores Piñón, subdirector de Crédito Hipotecario en Banca Hipotecaria Banamex. El ejecutivo detalló que dentro del crédito destinado a este tipo de vivienda el porcentaje de playa representa 70 por ciento del total. Porque no es el único destino, además de que las personas lo ven como una inversión y hay un segmento importante de la población asalariada que está aprovechando esquemas como el Cofinavit y Apoyo Infonavit. “El perfil de las personas que adquieren este tipo de propiedad corresponde a los que ya tienen una vivienda, están bien establecidos y buscan una segunda propiedad como inversión o para diversión de fines de semana. Además de aquellos que por alguna razón no habían ejercido el saldo de su subcuenta de vivienda en el Infonavit”, explicó Domingo Abad Altamirano, director de Crédito Hipotecario Banorte. De acuerdo con la experiencia del directivo, la gente ve la adquisición de una casa en la playa como inversión, porque adquieren una propiedad que con el tiempo va a tener plusvalía, y como descanso, ya que también la usan para ello. “Es importante el número de clientes que toman “La gente ve la adquisición de una casa en la playa como inversión.” Domingo Abad Altamirano Director de Crédito Hipotecario Banorte. GL FONATUR Los Cabos.
Real Estate Market | 75 PO R T A D A el Apoyo Infonavit o Cofinavit para la adquisición de vivienda de descanso, por lo que ahora que se liberaron los límites se abre más el mercado, considerando que ya existían operaciones de monto elevado (3 millones de pesos) que se realizaban al contado porque no podía hacerse con crédito”, comentó Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario en Scotiabank. Para el ejecutivo el destino de descanso de playa representa aproximadamente 20 por ciento del total para Ciudad de México y Guadalajara. IMPORTANCIA RELATIVA La demanda por este tipo de créditos es relativamente nueva y ha provocado que no exista un consenso sobre las cifras de este nicho de mercado. No obstante, existe una coincidencia: en el futuro se presentará un fuerte crecimiento. “Hace dos años era casi nulo el tipo de financiamiento con destino turístico, hoy se tienen crecimientos de 20 por ciento, y no tanto por los bancos, sino porque las empresas desarrolladoras están invirtiendo mucho en este tipo de vivienda. La oferta está allí y es evidente que hay un mercado interesado en este tipo de vivienda”, declaró Ignacio Flores Piñón. Estimó que actualmente 5 o 7 por ciento de los créditos totales corresponden a este tipo de vivienda y no duda de que en tres años representará no menos de 35 por ciento de la cartera total de los bancos. “Aproximadamente, 5 por ciento de las viviendas que financiamos son para viviendas de descanso. Este nicho es dinámico, ha venido creciendo aproximadamente en 15 por ciento, pero es finito, por la estructura social del país y los costos de mantenimiento asociados que no pueden ser afrontados por todos”, observó Ricardo García Conde. “No hemos visto mucho crecimiento de este tipo de créditos, lo hemos ofertado y vemos que lo están tomando para adquirir una segunda vivienda, ya sea porque se tiene capacidad o porque se quiere aprovechar el saldo de su subcuenta del Infonavit”, opinó Domingo Abad Altamirano. “Es importante el número de clientes que toman el Apoyo Infonavit o Cofinavit para la adquisición de vivienda de descanso.” Ricardo García Conde Dir. de Crédito Hipotecario de Scotiabank. EC FONATUR Los Cabos.
76 | Real Estate Market PO R T A D A Asimismo, consideró que del total de la cartera bancaria el destinado a vivienda de descanso representa probablemente de 2 a 4 por ciento. Por su parte, José Antonio Alonso Mendivil dijo que la liberación de topes de valor de vivienda por parte del Infonavit ayudará considerablemente a que en los próximos años este tipo de hipotecas registren un importante aumento. ¿CONDICIONES FINANCIERAS DIFERENTES? Una situación característica de la población es que pensamos que debe existir un producto financiero especializado para cada una de nuestras necesidades, el crédito hipotecario para destinos de playa no es la excepción y los ejecutivos entrevistados nos sacan de nuestro error. “Los créditos para playa son ‘normalitos’ para nosotros, no tenemos una diferenciación en el esquema de créditos, se trata de adquisición de casa-habitación, no importa dónde esté”, detalló el director de Crédito Hipotecario Banorte. Indicó que el crédito promedio para este nicho de mercado en su institución es de 650 mil pesos aproximadamente, a un plazo de 15 años y con tasa de arranque de 11.90 por ciento, con el beneficio de disminución de tasa por cada año cumplido para llegar a 8.90 por ciento, lo que da un CAT “La liberación de topes de valor de vivienda por parte del Infonavit ayudará a que este tipo de hipotecas registren un importante aumento.” José Antonio Alonso Mendivil Dir. Ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander. SANTANDER LA ISLA / GICSA Desarrollo Residencial La Isla, Acapulco.
78 | Real Estate Market PO R T A D A de 12 por ciento, aproximadamente. Agregó que tienen otro esquema que es el pago más bajo del mercado con un plazo de 20 años, con tasa de arranque de 10.30 por ciento y un pago mensual de 10.3 pesos por cada mil de crédito. “Nosotros no diferenciamos la vivienda de descanso de la principal, urbana, cuesta trabajo distinguirlas, aun cuando se ubique en destinos turísticos como Cancún, Acapulco o Cuernavaca”, dijo el director de Crédito Hipotecario en Scotiabank. Agregó que tienen productos que van de 0 a 20 por ciento de enganche, con comisiones de apertura de 0 a 2.5 por ciento, plazo de 10, 15 y 20 años, con Apoyo Infonavit o Cofinavit, tasas que pueden llegar a ser de 11 a 8.88 por ciento con pagos oportunos, lo que significa un CAT en el rango de 12.40 por ciento. “Para el banco no existe gran diferencia entre un crédito hipotecario normal y uno destinado a la compra de un bien inmueble, por parte de mexicanos, en playa, siempre y cuando el solicitante cuente con la capacidad de pago requerida por nuestras políticas. El único distingo significativo es que el aforo (el importe financiado sobre el valor de la vivienda) es un poco menor para segundas viviendas”, explicó el director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander. Detalló que en su banco el aforo por lo general es de 80 por ciento, a plazos de 15 y 20 años, con una tasa de 11.95 por ciento, la cual con los beneficios por pago puntual se convierte en una tasa efectiva de 9.72 por ciento. Consideró que ofrece el Costo Anual Total más bajo, 11.55 por ciento a plazo de 15 años. Además, el banco regala una mensualidad por cada 11 meses de pago puntual, y al acumular las primeras 36 mensualidades en forma puntual regala un fondo de seis mensualidades gratis para utilizarlas durante el resto de la vida del crédito. Por lo que en total se pueden alcanzar hasta 26 mensualidades gratis en un crédito a 20 años. Recordó que recientemente acaba de lanzar un nuevo producto al mercado: Nosotros no diferenciamos la vivienda de descanso de la principal, urbana, cuesta trabajo distinguirlas, aun cuando se ubique en destinos turísticos. BAHLAY Terraza Residencial Bahlay, Acapulco.
80 | Real Estate Market PO R T A D A “Hipoteca Más Casa”, que ofrece el pago mensual más bajo (8.35 pesos por cada mil) a plazo de 20 años. Este novedoso producto permite incrementar el monto del crédito hasta en 30 por ciento o más, pagando la misma mensualidad. “No hay ninguna diferencia en términos de créditos hipotecarios para mexicanos que quieran adquirir una casa, nueva o usada, en la Ciudad de México o en playas o lugares turísticos. Lo que sí es un hecho es que algunos bancos la consideran como segunda vivienda. El principal canal que está originando este tipo de hipotecas es a través de empresas desarrolladoras vía vivienda nueva, 95 por ciento es prácticamente para adquirir casas en lugares turísticos”, manifestó el subdirector de Crédito Hipotecario en Banca Hipotecaria Banamex. Especificó que las condiciones típicas del crédito son idénticas a las manejadas para adquirir una casa donde se va a vivir, tasa fija de 11.75 por ciento, CAT de 12 por ciento, plazo de 15 y 20 años y esquemas de reducción de tasa por pago puntual. EMPRESAS DESARROLLADORAS, PUNTO CLAVE En los últimos años el paisaje de los destinos de descanso, principalmente playas, ha cambiado drásticamente al surgir conjuntos o inmuebles para el descanso de las familias. Los artífices de esta situación han sido las empresas desarrolladoras y sus principales clientes, es decir, la población asalariada que usa el monto acumulado en su subcuenta de vivienda del Infonavit. “Los desarrolladores Geo, Ara, Urbi y Homex han creado áreas especializadas para la construcción de vivienda vacacional en áreas turísticas, los principales destinos son Acapulco, Puerto Vallarta y Valle de Bravo. De esta forma las zonas turísticas están siendo un punto atractivo, no sólo para extranjeros, sino también para mexicanos”, señaló Ignacio Flores Piñón. Juzgó que el principal reto de los desarrolladores ha sido hacer una vivienda económica, atractiva y que genere patrimonio a las familias, por lo que están marcando esta pauta para desarrollos de verdad sorprendentes y atractivos. Por ejemplo, es el caso de Geo, que tiene viviendas desde 550 a 600 mil pesos, bonitas, accesibles y en destinos como Acapulco. Esto permite a las familias aprovechar un crédito tradicional hipotecario y la plusvalía que genera en corto plazo es muy alta. Reiteró que el perfil de clientes corresponde en su mayoría a personas asalariadas que cotizan en el Infonavit, que tienen saldos importantes en su subcuenta de vivienda y que los utilizan como enganche a través del esquema de Cofinavit o Apoyo infonavit. SUGERENCIAS “Toda inversión inmobiliaria puede llevar algo de capricho, pero debe ser ‘de cabeza fría’, de inversión que tome en cuenta las perspectivas de mediano plazo respecto a la plusvalía del inmueble, porque no ocurre que en todos los casos aumente, esto depende de la oferta y la demanda. Hay que cuidar dónde se compra y cómo será el lugar en 10 años”, juzgó En los últimos años el paisaje de los destinos de descanso, principalmente playas, ha cambiado drásticamente. EC VIllas Mayan Palace, Acapulco.
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