124 | Real Estate Market EN F O Q U E HIPOTECAS EN ESTADOS UNIDOS E IMPUESTOS LOCALES: impactos al sector inmobi l iario nacional Dos factores fundamentales en el negocio inmobiliario son el apalancamiento o crédito y el aspecto fiscal. El primero, como su nombre lo dice, crea un “efecto palanca” sobre el rendimiento. Es decir, aumenta el rendimiento sobre el capital invertido en un proyecto determinado, siempre y cuando los términos del crédito sean adecuados en relación con el proyecto. El segundo, el fiscal, determina al final el dinero a distribuir y el flujo de efectivo libre real que cada proyecto puede generar. Vamos por parte. Para los que no gustan tanto de los números, el efecto del “subprime” o hipotecas de alto riesgo tiene los siguientes efectos en cadena: 1. Incrementa la percepción de riesgo, a nivel global, ampliando los “spreads” o márgenes sobre las tasas de crédito contratadas. Es decir, mayor tasa de interés total, mayor costo, menor rendimiento. Quizá no exista un efecto inmediato en los CAPS o múltiplos de mercado para valuar inmuebles, pero sí en su tasa interna de retorno apalancada. 2. Una desaceleración en los créditos hipotecarios en Estados Unidos disminuye la actividad de la industria de la construcción, principalmente la vinculada con el desarrollo de casa-habitación. Esto trae la siguiente cadena de eventos: a) Esta desaceleración en la construcción hace que se despida gente, principalmente obreros mexicanos que migraron en busca de mejor calidad de vida. b) Al quedarse sin trabajo los migrantes mexicanos envían menos dinero o remesas a sus familias en México (segunda fuente de ingresos en el país después del petróleo). Por lo tanto, la gente tiene menos dinero para gastar. c) Baja el consumo, las cadenas de autoservicio, entre otras, tienen menor nivel de ventas. d) Se genera una espiral de desempleo en el sector, por menores volúmenes de ventas. e) Un efecto así influye en los sectores productivos del país, entre ellos en el inmobiliario, afectando principalmente al consumo. 3. El efecto causado en Estados Unidos genera, dentro de esa percepción de riesgo, mayor resistencia a la inversión inmobiliaria en otros países, pidiendo mayores garantías, mayores rendimientos, etc. Con ello se causa el problema adicional de que en un mercado tan competido como el mexicano los inversionistas tenemos que ser más agresivos, reduciendo márgenes. El efecto en la baja de los ingresos de la población, entre otras cosas, por las consecuencias que acabamos de mencionar, se traduce en aumento en cartera vencida de las tarjetas de crédito, ya sea de bancos o de otro tipo de instituciones que las otorgan, como tiendas departamentales. Haciendo números, si revisamos la EC JorgeGirault Facha* Jorge Girault Facha.
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