A pesar de la severa crisis económica global, y contrario a lo que se podría esperar, hay ciudades en el mundo con riesgo de sufrir burbujas inmobiliarias en sus respectivos mercados residenciales. Cada país presenta diversas políticas de vivienda que modifican sus expectativas en los precios y que pueden variar dramáticamente entre uno y otro.

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Una burbuja económica es cuando se produce un incremento desmedido, anormal e irracional en el precio de un bien, llegando a separarse sustancialmente esta cantidad del valor teórico o de equilibrio del mismo. Lo anterior implica una valuación equivocada de los activos, explicada por un optimismo que no es consistente con los fundamentales macroeconómicos de un país y que se asocia a la especulación.

En el caso particular del Real Estate, “una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación”, destaca en su definición el Registro Único de Vivienda (RUV) de México. 

Según el RUV, dentro de este fenómeno, los “especuladores crean una demanda artificial y elevan el precio para los compradores […] que resultan demasiado onerosos para las familias, pero que siguen siendo de utilidad para los inversionistas”.

 

Escenario incierto

El banco suizo UBS, en su análisis ‘Global Real Estate Bubble Index 2020’, realizado por Claudio Saputelli y Matthias Holzhey, considera las condiciones de la vivienda en las 25 mayores ciudades del mundo en un momento donde la economía mundial atraviesa su peor situación económica en 100 años.

En especial, colocó a siete ciudades que atraviesan ese umbral económico y ubica a sus respectivos mercados residenciales en riesgo de experimentar una burbuja de precios: Múnich, Frankfurt, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich

UBS sostiene que el mercado residencial no se ha visto tan afectado por las medidas de apoyo que han puesto en marcha gobiernos, como las moratorias hipotecarias, suspensión de desahucios y bajas en impuestos, así como las nuevas condiciones de financiamiento, que fueron favorables para los hogares y las empresas gracias a los bajos tipos de interés que mantienen los principales bancos centrales del mundo.

En esos mismos países, según el análisis, el número de años que un trabajador calificado necesita laborar para comprar un inmueble de 60 metros cuadrados (m²) cerca del centro de la ciudad varía dramáticamente: Para Hong Kong, se necesitan 20 años; para París, 17; para Ámsterdam y Múnich, nueve; y para Frankfurt, Toronto y Zúrich, siete

En cuanto al número de años que un piso del mismo tamaño necesita ser alquilado para pagarlo, el tiempo se dispara más. Como ejemplo, en Múnich se necesitan 39 años de renta; en Hong Kong, 38; Zúrich, 37; y París, 36 años, que como se verá adelante, conseguir un inmueble es cada día más difícil.

 

Vienen caídas

Sin embargo, UBS anticipa que este aumento en los precios “no será sostenible” y lo preocupante, según la institución, es que “todo apunta a que habrá caídas de precios”; aunque no predice cuándo ni en qué zonas podría producirse este ajuste.

 

1. Munich 

En la última década, los precios reales en Múnich aumentaron más del 8% anual, que es el valor más alto de todos los mercados analizados. Este auge se atribuye a una economía diversificada y en crecimiento, y a condiciones de financiamiento atractivas; pero debido a su fuerte crecimiento demográfico, hay una escasez de oferta.

Por otro lado, la demanda de inversiones especulativas también ha aumentado en los últimos años. La asequibilidad de la vivienda es una cuestión apremiante, y Múnich tiene la relación precio/alquiler más alta de este análisis. Si hay tasas de interés más altas o un endurecimiento de las condiciones de financiamiento, se desencadenaría una corrección en los altos niveles de precios que hay actualmente.

 

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2. Frankfurt

Los precios de las casas de Frankfurt se duplicaron en los últimos diez años, situación que continuó en los cuatro trimestres más recientes, con precios reales aumentando hasta 8 por ciento. Al ser un centro financiero importante de Europa, la ciudad se benefició de un sólido crecimiento económico y de empleo.

Pero también la población aumentó debido a un excedente de nacimientos y la migración. En consecuencia, el costo de las rentas aumentaron, subiendo casi 40% desde 2010 y haciendo de Frankfurt la ciudad con la tercera mayor inflación de alquileres entre todas las ciudades estudiadas. Por su parte, los promotores inmobiliarios se dirigen al segmento superior del mercado impulsando el precio aún más.

La ciudad se ha vuelto más inasequible para sus ciudadanos, haciendo que vivir en los suburbios sea una alternativa. Las condiciones de financiamiento fáciles y sostenidas son una condición necesaria para el costo futuro de la estabilidad en los precios de las casas. Además, la construcción se ha acelerado en los últimos años.

 

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3. Toronto

Debido al crecimiento de la población en Toronto y a tasas hipotecarias bajas, los precios se han duplicado en solo 12 años. El frenesí de la vivienda disminuyó en 2018, cuando las hipotecas subieron y posterior a que el gobierno introdujera reglamentos, más controles fiscales y de alquiler para compradores extranjeros.

Apoyado por mejores condiciones de financiamiento, los precios subieron 6% en los últimos cuatro años por la demanda de casas unifamiliares, por lo que los suburbios crecieron considerablemente. Sin embargo, la asequibilidad ha disminuido.

La esperada apreciación del dólar canadiense puede frenar el atractivo de la propiedad en Toronto para los extranjeros compradores, cuando se levanten más las restricciones para los viajes.

 

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4. Hong Kong

Entre 2003 y 2019, los precios de las viviendas se cuadruplicaron por un fuerte crecimiento económico y la demanda de inversiones, pero el debilitamiento de la economía, en 2019, puso fin a ese aumento y, actualmente, los precios están 5 puntos porcentuales por debajo de su máximo registrado también en 2019.

Las perspectivas económicas son difíciles debido a las tensiones políticas y el aumento del desempleo. Es poco probable que el nivel de precios se corrija por varias razones: En primer lugar, Hong Kong es el centro financiero clave dentro de la Gran Área de la Bahía que se beneficia de las empresas chinas que cotizan en Estados Unidos.

En segundo lugar, las personas que viven en China continental buscan la ciudadanía de Hong Kong para evitar impuestos. Tercero, las nuevas construcciones siguen siendo limitadas. Por último, es probable que la tasa de ejecuciones hipotecarias se mantenga en niveles bajos. El mercado de gama alta tendrá mejores resultados, dada la muy limitada oferta nueva.

 

 

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5. París 

En la llamada Ciudad Luz, los precios reales han aumentado 6% en el último año y ahora son casi un 30% más altos que en 2015. El crecimiento de los precios ha sido ligeramente acelerado en comparación con años anteriores. Al caer las tasas de las hipotecas y la demanda extranjera en el segmento de lujo, se ha impulsado el aumento de los precios.

En cuanto a vivienda, la asequibilidad en París es muy difícil, ya que un trabajador bien calificado necesita trabajar 16 años para comprar un piso de 60 metros cuadrados, por ello, la capital francesa presenta el segundo valor más alto de las ciudades analizadas. En consecuencia, más familias están abandonando poco a poco la ciudad.

Mientras que hay un doble efecto, por un lado hay un atractivo internacional, y por otro, hay una falta de nuevas viviendas. Aunado a eso, el actual crecimiento demográfico negativo supone un riesgo para la estabilidad en los precios.

 

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6. Ámsterdam

Las condiciones de financiamiento accesible, la economía sólida y la elevada demanda de compra para vivienda de alquiler, elevó las valoraciones del mercado inmobiliario entre 2013 y 2018. El nivel general de precios aumentó enormemente en más del 10% anual, superando a todas las demás ciudades del estudio.

Desde entonces, los precios de la vivienda han aumentado en un relativamente débil 4 por ciento. A pesar del crecimiento de los ingresos en los hogares locales, la asequibilidad ha disminuido considerablemente con el tiempo.

Además, los bancos han ajustado recientemente diversos criterios de aceptación a su programa de hipotecas, en previsión de mayores riesgos ante la delincuencia, lo que limitaría aún más el aumento de los precios de las casas por el momento.

 

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7.Zúrich

La crisis del nuevo Coronavirus apenas ha dejado rastros en el mercado ocupado por los propietarios. Las viviendas situadas cerca del centro de la ciudad se han beneficiado incluso del aumento de la demanda en los últimos trimestres.

Zúrich ha registrado las tasas de crecimiento de precios más altas de todas las regiones económicas suizas en el último decenio. Los precios reales son más altos en un promedio de 50% a diferencia de 2010.

El auge local ha sido impulsado por un crecimiento del empleo, elevada demanda de compra para alquilar y la caída en los tipos de interés de las hipotecas. En cambio, los alquileres han aumentado solo 15% durante este periodo.

La disposición de los potenciales compradores de vivienda a pagar se estancará en el centro de la ciudad durante los próximos trimestres.

Además, si la economía permanece en crisis durante más tiempo, los altos precios en el mercado suizo de viviendas ocupadas por sus propietarios acabarán siendo insostenibles. 

 

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Texto Mario Vázquez

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