Las Fibras son instrumentos de reciente creación en México, ya que oficialmente entraron en vigor en marzo de 2011, y se caracterizan por tener un ciclo natural de 10 años, de los cuales, tres años son de adquisición; tres de estabilización; y alrededor de cuatro donde se busca la venta, lo que sería un ciclo normal para este segmento, ya que no era un mercado tan profundo y que contaba con pocos inmuebles, pero actualmente, su ciclo apunta hacia un crecimiento en vivienda residencial de renta.

“El mercado de rentas es la naturaleza de las Fibras. Todas tienen 70% de sus proyectos rentados. El mercado que se viene con un boom importante será el mercado en renta residencial. Ese será en el que la inversión inmobiliaria estará vinculada a movilidad urbana, nuevas tendencias de generación, millennials, no millennials, con las nuevas generaciones y la nueva conformación del mercado propiamente dicho, lo que está haciendo que haya fondos privados muy adelantados en el mercado de rentas comprando proyectos como Mítikah o Vive Rentas, que son también algunos proyectos de Fibra Uno, junto con otros de Prudential; además que hay un fondo privado con expectativas de generar una masa de proyectos en renta para salir al mercado público”, destacó en entrevista exclusiva con Real Estate Market & Lifestyle Jorge Castañeda, director adjunto de Xpertha Capital y Adriana Guillén, directora general.

Sin contracción, pero con ajuste

Castañeda afirmó que mercado nacional de las Fibras creció mucho en su primera etapa y de manera rápida. “No veo contracción; más bien hay un ajuste. Por ejemplo, Fibra Uno es hoy una de las 10 principales fibras en el mundo en un periodo de solo 6 años, contra 40 o 50 años que tienen las demás fibras (Reits en EU). El ritmo de crecimiento que tiene Fibra Uno por ejemplo, la colocará entre las más importantes en el planeta en muy poco tiempo”.

Sobre el gobierno interno que viven las 11 Fibras existentes, el CEO adjunto de Xpertha señaló que se deben dar varios cambios internos: “Hay un conflicto importante en la manera en la que se está haciendo el gobernance de las Fibras. Es decir, tienen que modificar sus convenios de comisiones, y lo están haciendo ya. Por ejemplo Fibra HD y Fibra Monterrey están modificando su convenio de comisiones para hacerlo más transparente al mercado”.

Acorde a ello, consideró se verá un crecimiento natural del mercado: “Las Fibras no son instrumentos de alto rendimiento, pero son de muchísima estabilidad en el tiempo. Estos ajustes que vemos hoy en el movimiento de las Fibras se dan por el mercado internacional; obviamente, al aumentar las tasas de referencia, habrá volatilidad y los ajustes en las Fibras se ven prácticamente de manera inmediata, pero es bueno”.

Lo que no es tan bueno –reflexionó- es que la inversión se concentre en pocos jugadores, ya que si un jugador decide salirse por cuestiones internas, la afectación en el precio será importante.

Por su parte, Adriana Guillén comentó que la época de crisis es la que más ayuda a mantener la economía de un país, por lo que probablemente las Fibras más pequeñas resientan un poco en el precio en el que sale la acción, pero se mantendrán en el tiempo. "Las Fibras tienen mucho capital donde invertir y yo estoy segura que eso será una fuente que aportará muchos negocios al país".

Cuestionados sobre la posibilidad que salgan más Fibras a corto plazo, dijeron que no es el momento: “Lo comentábamos: 90% de los proyectos del Corredor Reforma son de Fibras o están asociados a ellas, pero sí hay espacio para nuevas. Pero para salir al mercado tiene que haber condiciones más estables. Incluso nosotros, con los fondos que administramos, estamos pensando llevarlos a mercado público, sin embargo, no es el momento. Un portafolio puede ser adecuado, el producto ser bueno, pero el momento no”, dijo Castañeda.

Inversión inmobiliaria madura, pese a los gobiernos

El especialista consideró que el mercado mexicano se está ajustando a la nueva dinámica de Estados Unidos, ya que cada vez son menos disruptivos los comentarios de Trump con las decisiones en el sector, por lo que la inversión en inmuebles a largo plazo para aquellas personas que quieran crear su patrimonio y para los inversionistas, será un negocio con madurez en un lapso de 5 a 7 años, y que al término del cual, ya no estará la actual administración de Estados Unidos.

Finalmente vaticinó que el mercado tendrá más jugadores: “El mercado de las Fibras no se va a frenar, pero será más certero en los tiros. No veo un mercado a la baja, ni mucho menos un mercado en riesgo. En los próximos meses veremos nuevamente un mercado activo; si algunas Fibras vivieron en un mercado de incertidumbre, como Fibra Plus, en muy pocos meses veremos uno activo; será un mercado con más fibras, mejores productos, y seguramente ahí estaremos”.