En Real Estate tenemos que ser prudentes porque habrá mercados —comercial y oficinas— con mucha oferta. Estos son momentos de regresar a lo básico, de preguntarse:

¿Dónde está mi mercado? ¿Cuál es la demanda y la oferta? ¿Qué producto me van a comprar?

 

HAY ELEMENTOS PARA QUE 2017 SEA BUEN AÑO PARA VIVIENDA MEDIA.

 

En la Ciudad de México (CDMX) la demanda supera a la oferta de vivienda media, y hay factores que seguirán alimentando esta condición: el Infonavit incrementó los montos de crédito (de 800,000 a 1,500,000 pesos), Fovissste ha estado muy activo originando y dando créditos, y también hay crédito bancario. Hoy, tener tasas de interés de 9.5% u 11% no genera tanto ruido en este segmento de mercado. En bienes raíces comerciales hay que ser más prudentes sin parar inversiones; eso ayudaría a que la economía crezca y podamos tener un año moderadamente bueno.

 

José Shabot
Presidente Ejecutivo de 
Grupo Quiero Casa y Agatha José Shabot Presidente Ejecutivo de Grupo Quiero Casa y Agatha

 

El mercado de vivienda media de la CDMX es el más pujante, grande y diversificado. Tiene más de un millón de acreditados de Infonavit que podrían obtener su crédito, mientras que en otras ciudades del país vas a encontrar de 200,000 a 300,000. Ahora bien, la ciudad se ha encarecido, la plusvalía anual se ubica entre 8 y 10% y creo que es el segmento de vivienda más defensivo.

 

Detectar nichos con potencial

 

En el sector, el reto es encontrar la demanda de tu producto, hacer proyectos con menos apalancamiento, y enfocarse en nichos en los que siga habiendo una demanda importante.

Para nosotros, es una gran oportunidad el mercado de vivienda media en la CDMX y lo estamos atacando de forma frontal. Tenemos ocho años de crecimiento continuo, hemos comprado tierra y consolidamos proyectos. Este año esperamos facturar alrededor de 30% más que en 2016 y van a haber oportunidades para seguir afianzándonos de manera importante.

Todas las inversiones que tenemos en proceso las estamos realizando muy cuidadosamente; estamos enfocándonos casi al 100% en vivienda media, limitando nuestra participación en residencial y residencial plus.

Y aunque estamos explorando salir a algunas ciudades de provincia, nuestro enfoque y el mercado en el que creemos es la CDMX, es nuestro basic, no vamos a pilotear otras cosas.

 

Matisse I, en Iztapalapa. Matisse I, en Iztapalapa.

 

DESARROLLADOR Y MERCADO: ANALIZAR PARA INVERTIR

 

Creemos que las personas se van a refugiar en bienes inmuebles para resguardar su dinero de la inflación. A quiénes busquen comprar un departamento con fines de inversión (renta o reventa) se les recomienda tener la precaución de elegir una empresa seria, sobre todo, si se invierte en preventa. El inversionista debe validar que la desarrolladora tenga trade record, seriedad, solvencia y capacidad para afrontar retos financieros y de ejecución.

Otro punto importante a analizar es el mercado, el tipo de vivienda que está comprando la gente y el precio al que va a rentar o revender. Hay zonas en las que la plusvalía que tuvieron las viviendas no va a ser sostenible en los próximos años.

Además, es importante analizar el mercado actual, valorando los factores cuando se arranca un proyecto y cuando se termina de construir; cuando se arrancan proyectos había 100% ocupación y había demanda insatisfecha, pero cuando concluye la oferta ya supera a la demanda, porque todos los desarrolladores están terminando producto.

En la CDMX se casan 40,000 personas al año y en contraparte, se divorcian 10,000; los dos casos generan una demanda de 50,000 viviendas. Además, se crean 100,000 trabajos y llega mucha gente de provincia, y si la oferta es de 15,000 viviendas, pues hay un gran potencial de crecimiento. Hay terrenos pues hay construir pero son costosos, por eso hay poca oferta y mucha demanda.

 

Azafrán, proyecto de 94 departamentos en Iztacalco. Azafrán, proyecto de 94 departamentos en Iztacalco.

 

Factores de riesgo

 

La inflación (el costo de los materiales) le va a pegar a los márgenes, y el incremento en tasas podría impactar un poco la absorción, pero si hacemos las cosas con prudencia y solo nos apalancamos con créditos puente; si cuidamos nuestros costos y proyectos, y nos enfocamos en el tipo de producto que hacemos, creo que nuestro riesgo es de ejecución; y si la ejecución está bien, no deberíamos tener problemas.

 

ESTE AÑO ESPERAMOS FACTURAR 30% MÁS QUE EN 2016.

 

Un mercado de oportunidades

 

El contexto actual de la relación de México con Estados Unidos es una oportunidad para que nuestro país diversifique su comercio internacional y para hacerse valer como una economía sólida. Si el Gobierno, los empresarios y la ciudadanía trabajamos de manera coordinada, ésto podría convertirse en una oportunidad para abrir, a pesar de los riesgos a corto plazo, oportunidades importantes en el mediano y largo plazo.

 

Vento High Living, complejo de 20 departamentos que van hasta 173.48 metros cuadrados. Vento High Living, complejo de 20 departamentos que van hasta 173.48 metros cuadrados.

 


Texto:José Shabot

Foto: QUIERO CASA