Especial de Turismo

un rendimiento menor, pero tiene de la mano un grado menor de exposición al riesgo y cuenta con estructuras jurídi- ca más simples y sólidas-, el dinero por atracción natural va para allá, lo que em- pieza a castigar a los activos en México. Al principio -en los primeros años de esta modalidad de financiamiento en México-, se ofrecía condiciones de certe- za, pero también con atractivos cap-rates para los fondos, con tasas que superaban los dos dígitos. Esta era la circunstancia que hacía a los activos mexicanos más atractivos que los existentes en otras la- titudes. Hoy la brecha entre los cap-rates -mexicanos y los de latitudes más segu- ras-, se ha cerrado, y al encontrar más certeza y menor exposición al riesgo en otros países, esos capitales buscan esas condiciones, pero si los desarrolladores se colocan en una posición en la que ofertaran mejores cap-rates, los fondos in- mediatamente voltearían a ver de nueva cuenta a México. Cabe mencionar que los cap-rates son un mecanismo que sirve para medir fi- nancieramente el rendimiento entre los ingresos producidos por un activo (usual- mente un inmueble) y el costo del capi- tal, o sea el precio original pagado para comprar el activo, o alternativamente su valor actual de mercado. “Todo es una cuestión de certeza”, dijo Javier Kutz, “todo tiene que ver con saber en dónde pierdo menos, en caso de que impacte más, y a su vez en dónde puedo ganar más, con menor riesgo”. El tema hoy es que los cap-rates en Europa se comienzan a mover encima de los cincos, empiezas a ver operaciones de seis o sietes (cifras porcentuales) en ciu- dades que nunca ibas a imaginar como Londres, Munich, Madrid. Ello propicia que México con un cap-rate , o una pre- tensión de cap-rates de un solo dígito, no puede competir. Hay que recordar que antes del ad- venimiento de la crisis, los cap-rates que ofrecía México rayaban entre 7 y 8%. Hoy día el viejo continente ofrece esas mismas tasas a menor riesgo y con ma- yor estabilidad. J ugar a no pErdEr En el caso de Armando Valencia -di- rector general de Euro-Hypo México -un importante fondo de inversión alemán, subsidiario del Commerzbank-, no hay nada de mezquindad en requerir c ap-rates más altos al mercado. Hay fondos que han perdido miles de millones de dólares en este entorno de crisis, dijo. De hecho, ellos podrían ser un ejem- plo notable de pérdidas, ya que la quie- bra del gigante estadounidense de los desarrollos comerciales General Growth Properties -número dos por tamaño en ese país-, golpeó a Euro-Hypo, al ser su principal acreedor con un monto que as- ciende a los 2 mil 700 mdd. La entrada al Capítulo 11 de la firma inmobiliaria estadounidense, se inscribe como una de las peores de la historia, al no poder reestructurar una deuda que oscila en los 27 mil mdd. Valencia dijo que las repercusiones de este tipo de fenómenos económicos son Real Estate Market 47 F i nan c i am i e nto Los cap-rates son un mecanismo que sirve para medir financieramente el rendimiento entre los ingresos producidos por un activo (usualmente un inmueble) y el costo del capital, o sea el precio original pagado para comprar el activo, o alternativamente su valor actual de mercado.