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Real Estate Market 148 industrial y el 20% restante en espacios de oficinas. Sin embargo, las oportunidades de mercado que se han pre- sentado en estos años determinaron que hoy los ingresos de la Fibra se determinen por un 55% de participación comercial, 25% industrial y 20% de oficinas. Gonzalo Robina afirmó que le gustaría crecer o desa- rrollar más la parte industrial, principalmente en el nicho de almacenamiento y logística. Sin embargo, lo más re- levante es que el nivel de ocupación de cada segmento de su portafolio se ubica por encima del promedio de mercado, por lo que afirmó: “Es un portafolio muy sano”. Hasta diciembre de 2017 el Área Bruta Rentable de la Fibra sumó 8.44 millones de m 2 , compuesta por 3.3 mi- llones de m 2 del segmento comercial, el industrial aportó 4.0 millones de m 2 y el de oficinas 1.1 millones de m 2 . Al cierre del año pasado presentó una ocupación de 94.3% de todo su portafolio. En cuanto a las propiedades en desarrollo, destaca el caso de Mítikah, que se convertirá en un nuevo ícono de la ciudad y que representa una inversión de 20,000 mdp. Además, se vislumbran nuevos desarrollos, uno muy im- portante sobre la avenida Insurgentes Sur y otro más en la zona de Santa Fe. f inanzaS SólidaS Quizá el punto más relevante respecto a las finanzas de FUNO es que son una Fibra con grado de inversión. En sus emisiones internacionales Moody´s le asignó una calificación de BAA2, mientras que Fitch Ratings la ubica en BBB; a nivel local las calificaciones son de AAAMx, tanto en el caso de Fitch Ratings como en el de HR Ratings. Al cierre de diciembre pasado, FUNO reportó una ra- zón de apalancamiento de 31.3%, un nivel muy sano por sí solo, el cual cobra relevancia cuando observamos que, por ejemplo, en Estados Unidos la industria de los REITs promedia niveles de apalancamiento del orden del 60%, apuntó Robina. Un ejemplo más de la fortaleza de sus finanzas es la cobertura natural con la que cuentan. Por ejemplo, por cada dólar que tienen que pagar de servicio de deuda, cobran dos. Otro indicador relevante es que la tasa promedio de la deuda de FUNO debe estar ligeramente por abajo del 6% —en su mayoría a tasa fija—, nivel en el que difícil- mente hoy se puede conseguir financiamiento. e volución Los primeros años de vida de FUNO se caracterizaron principalmente por la adquisición de portafolios, pero de- bido a que los inmuebles se fueron encareciendo paulati- namente y había mucha competencia entre las Fibras y los Fondos de Inversión Inmobiliaria por comprar el mismo tipo de propiedades, tuvieron la visión de participar en el desarrollo de nuevos activos. Gonzalo Robina describió que cuando dejó de obser- varse tasas de retorno atractivas para sus inversionistas en las adquisiciones, decidieron destinar recursos para el desarrollo en busca de mejores retornos. En el pasado Investors Day de FUNO reportaron 18,000 mdp invertidos en la construcción de nuevos in- muebles, por lo que solamente les faltaba una inversión de 4,000 mdp para terminarlos; en 2018 empezarán a ver flujos de los proyectos desarrollados que iniciarán opera- Parque Industrial San Martín Obispo, Estado de México