30 años de desarrollo inmobiliario

P O R T A D A 170 || Real Estate Market La primera época dorada del crédito hipotecario en México tuvo lugar durante ‘El Desarrollo Estabilizador’ (1954-1970). En 1972 se funda el Infonavit, con el objetivo de dar cumpli- miento al derecho a la vivienda de los trabajadores, según está consa- grado en la constitución. Ese mis- mo año se funda el Fovissste, con la misma finalidad, pero dirigido a los trabajadores del Estado. Entre 1976 y 1988, el país en- tra en un periodo de alta volati- lidad financiera con tasas de in- flación que llegaron a superar el 100%, la banca es nacionalizada en 1982 y las financieras hipote- carias desaparecen o se integran a los bancos. Sin embargo, lo más relevante es que la inestabilidad económica hace inviable la colo- cación de nuevas hipotecas. UNA DOLOROSA LECCIÓN En 1992 inicia la reprivatización de la banca y con ello surge un nuevo ímpetu por la colocación de crédito, y el hipotecario no fue la excepción. El financiamiento de vivienda de interés social con- tinuaba siendo parte del Encaje Legal, por lo que a los bancos les convenía más colocar hipotecas tipo FOVI que mantener depósitos en efectivo en el Banco de México. Con las perspectivas optimis- tas sobre una economía en recu- peración, surgen los créditos hi- potecarios de ‘doble indexación’ o ‘amortización negativa’, que funcionaban de la siguiente ma- nera: La tasa era variable, por lo general referida a la TIIE o al CPP más ciertos puntos porcentuales, sin embargo, el pago mensual es- taba indexado al salario mínimo. Lo anterior quiere decir que si la tasa bajaba el crédito amor- tizaba, pero si por el contrario la tasa subía se provocaba un ‘refi- nanciamiento de intereses’ con lo cual la deuda aumentaba. La apuesta era que en el tiem- po, por un lado, el pago se vería fortalecido con los incrementos del salario mínimo, y por el otro, la amortización se aceleraría con una eventual disminución en el costo del dinero. Junto con una pujante clase media, surgieron diversas finan- cieras hipotecarias que fueron muy exitosas, colocando hipote- cas a tasas fijas del 11% con plazos de diez y 15 años, fondeándose a través de la emisión de Cédulas Hipotecarias; algunas de estas fi- nancieras se convertirían, más tar- de, en bancos como el Banco de Cédulas Hipotecarias y que cono- cimos más tarde como BCH. En 1963 se constituye el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) como un fideicomiso público dentro del Banco de México, con fondeo, garantías y un producto estandarizado enfocado a vivien- da de interés social. Banco de México. PD