Puerto Vallarta / Riviera Nayarit

70 | Real Estate Market I N T E R N A C I O N A L segundo semestre de 2005: los precios de las viviendas alcanzaron niveles máximos, la confianza de las empresas del sector esta- ba en su punto más alto en años, los permi- sos de construcción, los inicios de casas nue- vas y las ventas lograron su mayor ritmo de crecimiento, entre otros indicadores. A partir de 2005, y luego de varios años de crecimiento explosivo, la demanda de préstamos hipotecarios de bajo riesgo o pre- ferenciales (prime en inglés) se fue agotando, en la medida que los hogares norteamerica- nos empezaron a resentir un alza de tasas en sus préstamos personales o a sentirse satisfe- chos con su nivel de activos inmobiliarios. Poco a poco, la caída en la demanda de cré- ditos condujo a una reducción en el volu- men de negocios de las instituciones finan- cieras que, para atraer a nuevos clientes y con tal de mantener sus índices de rentabili- dad, se vieron obligadas a relajar sus políti- cas de otorgamiento de crédito. Esto explica el por qué el origen del problema se puede encontrar en el subsec- tor de hipotecas no preferenciales, llama- das subprime en Estados Unidos. Este ti- po de hipotecas son aquéllas que se otorgan a individuos con un pobre o nulo historial crediticio, que generalmente per- tenecen a los deciles (clasificación de po- blación) de ingreso más bajos, y que en ocasiones se financian hasta en 100 por ciento del valor del inmueble. Otra carac- terística es que, debido al mayor riesgo en que incurre la institución que otorga el préstamo, las tasas de interés que cobran son mayores a las de hipotecas preferen- ciales (prime) y, más importante aún, que en su mayoría son otorgadas a tasas varia- bles. Es decir, los pagos están sujetos a los vaivenes de la economía y los mercados financieros. En los últimos años del boom inmobilia- rio se desarrolló toda una industria dedica- da a este nicho de mercado, donde la ma- yoría de los grandes bancos tradicionales no eran participantes importantes y en cambio estaba dominada por empresas es- pecializadas, como Countrywide Financial, New Century Financial y Accredited Home Lenders, por mencionar las más grandes. El auge de los créditos subprime fue espectacular en años recientes, entre 2003 y 2006 el monto anual otorgado se duplicó para llegar a 640 mil millones de dólares (mdd) el año pasado. E L EFECTO RIQUEZA Durante algún tiempo el razonamiento parecía sencillo, y de hecho funcionó mien- tras la economía y el mercado inmobiliario seguían creciendo a tasas elevadas, impulsa- dos por un prolongado periodo de tasas de interés relativamente bajas y las persistentes condiciones de abundante liquidez en el ám- bito internacional. El riesgo de que cual- quier crédito cayera en incumplimiento pa- recía limitado; la dinámica del mercado inmobiliario permitía que, tan pronto como era adquirido, el precio del inmueble finan- ciado comenzara a aumentar. IMGRES • AH La crisis del mercado de vivienda tuvo su origen después de que un prolongado periodo de prosperidad produjo un exceso de confianza. California.