Primeras señales de mercado

M e rcad o c oM e rc i a l Hay que tener mucho cuidado al leer el mercado. Si vamos a un parámetro general tomando los 10 corre- dores de oficinas en la CDMX, hoy vemos un merca- do con un inventario de 6.77 millones de m 2 , con una oferta disponible de aproximadamente 1.04 millones de m 2 . Esto habla de una disponibilidad o una tasa de desocupación de 15.4%, lo que ya nos determina un indicador de sobreoferta. La teoría dice que un mercado sano debe tener una tasa de vacancia de entre 8 y 12%; si está por debajo de 8%, empezamos a ver escasez de producto; y si el indicador está por encima de 12%, es que se inicia una tendencia de oferta. Si al 15.4% que observamos hoy le quitáramos el Corredor Norte —que es el más nuevo—, que a su vez trae una sobreoferta de 45%, el mercado se ajusta. El Corredor Norte lo consideramos del Toreo de Cuatro Caminos hasta Valle Dorado. Ahí tenemos una disponibilidad de 271,000 m 2 y un precio de salida de 18 dólares; esto afecta de una manera muy importante al resto del mercado. Con el Corredor Norte traemos un precio prome- dio de 24 dólares y una vacancia de 15.4%. Sin éste, traemos una desocupación de 12.5%, estando en el límite alto pero todavía en el límite razonable, y un precio del mercado de 25 dólares. Hay que considerar estos factores. Construcción en proceso Actualmente se están construyendo en la CDMX 1.8 millones de m 2 que se van a entregar en próximos tres años. Esto nos permite predecir que se van a incorporar un promedio de 600,000 m 2 por año de inventario nuevo durante los años 2019, 2020 y 2021. Por lo tanto, el mercado que tendremos para los próximos 36 meses contempla la disponibili- dad del millón de m 2 actuales y 1.8 millones de m2 que se van a entregar. Estos 2.8 millones de m2 que sí o sí vienen en un mercado que absor- be 450,000 m 2 anuales, nos hace prever que se observará un incremento en la disponibilidad de espacios. En un mercado que presuponemos absor- berá —como viene siendo la tendencia de los últimos 10 años— entre 400,000 y 450,000 m 2 netos, lo que determinará una tendencia constante de sobreoferta que pensamos, en los próximos 18 meses, debe estar entre 18 y 20% de vacancia total considerando los 10 mercados. De la mano con ello, prevemos que los precios de salida deben de ajustarse a niveles de entre 24 y 22 dólares en general. Diría que los precios se corregirán entre 10 y 15% a la baja. Fuente: Coldwell Banker Commercial México Real Estate Market 42 SUBMERCADO Bosques Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas Norte Periférico Sur Polanco Reforma Santa Fe TOTAL 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 NÚMERO DE EDIFICIOS 18 63 15 8 67 30 42 46 25 83 397 INVENTARIO 296,688 981,338 145,229 88,480 692,858 615,289 654,829 1,114,027 830,426 1,353,405 6,772,571 OFERTA 14,878 155,487 31,726 20,281 100,611 271,614 29,379 116,079 123,888 177,998 1,041,942 TASA DE DESOCUPACIÓN 5.0% 15.8% 21.8% 22.9% 14.5% 44.1% 4.5% 10.4% 14.9% 13.2% 15.4% RADIOGRAFÍA DEL MERCADO DE OFICINAS DE LA CIUDAD DE MÉXICO PRECIO PODERADO USD/M 2 /MES $26.0 $25.3 $20.3 $22.0 $30.0 $18.3 $26.0 $25.8 $30.3 $22.1 $23.9 TOTAL M 2 CONSTRUCCIÓN 41,100 426,679 34,599 28,794 56,480 51,577 116,335 441,631 439,704 177,089 1,813,988 TOTAL M 2 PROYECTO - 195,407 - - 47,169 12,600 64,449 157,627 260,360 81,840 819,452