Monterrey, potencia económica en expansión

Real Estate Market 334 ESTAMOS POR VER LA CONSOLIDACIÓN DE TODAS LAS INVERSIONES Y DESARROLLO, LO QUE SE REFLEJARÁ EN LAS FIBRAS EN LOS PRÓXIMOS CINCO A 10 AÑOS. F i b ra s E n los Fideicomisos recientes, el enfo- que es más específico, ya sea por ubi- cación geográfica o por ciertos tipos de activos; en particular, se dedican más al desarrollo de inmuebles que a un portafolio estabilizado. En su momento se dio un fare smauter advantange por parte de Fibra Uno (FUNO), la primera en incur- sionar al mercado y que trajo este concepto de negocio. En número de inmuebles y capitalización de mer- cado representa la mitad de todo el sector de las Fibras. Es un fideicomiso totalmente generalista, prácticamen- te abarca todos los sectores de Real Estate: centros comerciales, oficinas, naves industriales, escuelas y usos mixtos, principalmente. Actualmente hay 12 Fibras que co- tizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Esperamos el surgimiento de nuevas empresas, al menos podríamos ver 10 más, pero con una marcada ten- dencia hacia la especialización por sec- tor y zona geográfica. En esta ola no se descartaría ver —al menos en un par de años—, que las Fibras se fusionen; sería un proceso natural. Otro de los retos importantes serán la especialización y la interna- cionalización del management . Los in- versionistas cada vez van a ser más exigentes respecto al gobierno cor- porativo y piden al mercado una ad- ministración internalizada completa- mente, pero también demanda mayor calidad de los activos. Desde el punto de vista tecnoló- gico, en los próximos años vamos a ver la evolución dramática hacia la digitalización, compras online , de- sarrollo de automóviles autónomos y eso puede afectar los fundamen- tales del Real Estate en México. En el largo plazo pudiera cambiar radicalmente la forma cómo se de- mandan espacios en cada uno de los sectores. Estamos por ver la consolida- ción de todas las inversiones y desa- rrollo, lo que se reflejará en Fibras más grandes y más representativas del sector en el que participan en los próximos cinco a 10 años. Aunque es un rubro que ha ido evolucionando y creciendo, todo lo ganado durante casi siete años no ha sido suficiente para que el mer- cado lo premie. Un poco tiene que ver que como empresas públicas el mercado las ha concebido más como instrumentos de deuda. Esta es una percepción errónea porque al invertir en in- muebles, los dividendos que repar- ten son libres de inflación y además hay una apreciación en el tiempo con los activos, y la gran mayoría de las Fibras utilizan deuda por lo tanto hay también un componente de amortización que eso solo se ve materializado en el largo plazo. Lo que hemos visto en el merca- do mexicano es que en la medida en que las tasas de interés han subido, Como empresas públicas, el mercado ha concebido a las Fibras como instrumentos de deuda. el precio de los títulos de las Fibras ha bajado porque lo que espera el mercado es que los rendimientos se asemejen o inclusive este por en- cima de lo que los Bonos M y los bonos corporativos de largo plazo pudieran darles. Esta percepción está sesgada por- que al invertir en inmuebles, los di- videndos que reparten son libres de inflación y además los activos tien- den a subir de valor con el tiempo.