Estrategias para el sector

Real Estate Market 52 P o rtada No hay que asumir riesgos innecesarios, en estos momentos hay que tener especial cuidado en el apa- lancamiento de los proyectos, que finalmente en la gran mayoría de los casos es el factor que hace que fracasen; tenemos que ser más conservadores en los tiempos de absorción, y no ponernos alegres a la hora de proyectar incrementos en el corto plazo. Bajo el marco actual, cada segmento del mercado inmobiliario tiene sus particularidades. Por ejemplo, este contexto contribuirá a moderar el crecimiento en los precios de la vivienda de algunos segmentos; veo un poco de freno en los precios, más no en las ven- tas. No veo a los bancos cerrando la llave del crédito hipotecario como sucedió en la crisis de 1994-1995, además la demanda sigue ahí, lo que garantiza que ese mercado siga su marcha. Oficinas: en manOs sólidas Cuando arrancaron los proyectos que están en construcción o por terminarse, en el mercado inmobiliario de oficinas se pensaba que el país estaría en una mejor condición de la que está ahora. La realidad es que se esperaba una sobredemanda que empujaría los precios de oficinas hacia arriba; sin embar- go, ahora lo que va a pasar, de cara a 2017 - 2018, es que los precios de renta de oficinas se mantendrán sin incrementarse. En cuanto al tema de precios es importante destacar que, en la medida en que traigas costos bajos de construcción u operación, que hayas comprado barato, vas a poder dar pre- cios más baratos y seguirá siendo negocio. Un ejemplo: Torre Diana, aún sin estar sobre Paseo de la Reforma (50 metros detrás de la avenida), antes de su inauguración ya estaba pre- rentado al 87%, siendo esto posible gracias a la capacidad de lograr sinergias y economías de escala, lo que se traduce en un costo de construcción más bajo, y que se traslada al inqui- lino en la forma de rentas más baratas. Pero lo más relevante: si tienes un producto de alta cali- dad, en una buena ubicación, y con rentas más bajas, esos edificios van a ser de los primeros en ocuparse y de los últi- mos en tener desocupación en caso de un ciclo negativo de la economía. Como parte de la filosofía de FUNO en general: “A no- sotros no nos gusta ser de los que renten más caro y de los que se lleven hasta el último dólar”. En épocas como las que se avizoran, ¿a quién van a desocupar primero? Sin duda al más caro, y ¿A quién van a ocupar primero? Al más barato obviamente. Por eso a nosotros nos gusta estar un poco por debajo de los niveles de mercado. Pero algo muy importante, en la Ciudad de México y Monterrey, donde se concentra la oferta de oficinas en particular, los inmuebles están en manos muy sólidas, por lo que no veo a ningún edificio de éstos involucra- dos en un proceso de litigio donde los vayan a rematar. La gran mayoría están hechos con capital propio y el que recurrió a financiamiento lo tiene modestamente apalancado. En estos casos, el desarrollador que esperaba rentar- lo en 24 meses, a lo mejor se lleva 36, pero fuera de eso no va a pasar nada. centrOs cOmerciales, muchO pOr crecer Por lo que respecta al mercado de retail , existe aún mu- cho potencial de crecimiento. Hay un déficit de metros cuadrados per cápita para el nivel de consumo que debe haber. Hay poca penetración de espacio retail en México. Desde el 2008 para acá hemos estado reconstruyen- do la clase media del país y esto ha beneficiado al con- sumo interno, y se traduce en demanda por espacios comerciales y de entretenimiento. Pero bajo estas circunstancias, es muy probable que los desarrollos denominados high-end shopping malls van a ir más lentos. Sin embargo, los power centers , aquellos que están bien anclados con tiendas de autoservicio tipo Walmart, Coppel, Home Depot, entre otros, seguirán creciendo con gran dinámica. Para la construcción de Torre Latino, FUNO destinó 1,400 mdp. FUNO