Estrategias para el sector

Real Estate Market 149 E n f o qu E Luis G. Méndez Trillo Presidente de Coldwell Banker Commercial México P or quinto año consecutivo se re- basó la barrera de metros cuadrados (m 2 ) colocados en el mercado de oficinas de la Ciudad de México, llegando a un total de 700,000 m² de oficinas ocupadas el año pasado, en los que 400,000 m² fueron espacios de primera ocupación y 300,000 m² fueron renovacio- nes, superando en 15% la expectativa, lo que marcó un récord histórico en los últimos 20 años. Los corredores con mayor actividad fueron Polanco, con 138,000 m²; Reforma, con 143,000 m²; y Santa Fe, con 94,000 m². El precio promedio de salida cerró en 25 dólares; al ajustarse 5% al final del año, cuando se empezó a presionar el tipo de cambio a partir del triunfo electoral de Donald Trump. Hoy en día, el inventario de espacios de oficinas en la Ciudad de México es de 5.75 millones de m², con una oferta disponible de 784,000 m², que repre- sentan 13.6%, ligeramente por debajo de 2015, cuando estuvimos en 14 por ciento. Es importante destacar que un mercado se considera sano cuando hay una disponibilidad oscilante entre 10 y 15%, lo que indica que hay suficiente oferta para quienes buscan, y no hay una compresión de precios a la baja porque está relati- vamente acotada la oferta. Cuando está en menos de 10%, se habla de una escasez de oferta; en cambio, cuando hay más de 15%, empieza una situación de sobreoferta. . Se prevé que entre 2017 y 2018 se entreguen 1.4 millo- nes de m² y en 2019, otros 380,000. Si hoy estuviéramos en diciembre de 2019, existiría una oferta total agrega- da de 1.8 millones de m², en un mercado que absorbe 300,000 m² anuales: la oferta duplica la demanda. Actualmente, se están construyendo oficinas en Insurgentes, Polanco, Santa Fe, Reforma y Periférico Sur, aunque es el primer corredor el que concentra un mayor porcentaje. ¿Habrá suficiente demanda? Para los próximos meses y años la nueva construcción de oficinas dependerá de si hay suficiente demanda para llenar esos espacios, y no tanto del ajuste de los precios. Además, no se puede ver al mercado como un todo sino por cada corredor. Hoy tenemos una absorción neta de 200,000 a 400,000 m² anuales. Si llegará a haber sobreoferta, probablemente disminuiría o se detendría el ritmo de construcción, o se migraría al sector habitacional. Hay desarrolladores que han preferido esperar, cambiar (por ejemplo a proyectos mixtos, porque baja el riesgo al ata- car diferentes nichos) o detener su actividad hasta ver como camina el primer semestre de 2017. La mayoría esperamos que la incertidumbre se acabe en la primera mitad del año; la realidad siempre va a ser mejor que la incertidumbre. En el tema de oficinas ya hay una cartera impor- tante de edificios en construcción que no se pueden detener. Si la economía se viera seriamente afecta- da por decisiones de Trump, ese es un sector que padecería más porque la oferta ya está en proceso. Por ello, entre los retos del sector, sobresale la visión de seguir colocan- do el producto con el ritmo de ab- sorción que traemos para evitar que la sobreoferta nos afecte. En los últi- mos cinco años se ha manejado un incremento constante de entre 10 y 12% al año en este sector. Hay dos temas que nos tienenmuy entusias- mados para que se cum- pla con la absorción: En los últimos años, se ha manejado un incremento de entre 10 y 12% en el sector.