CRÉDITO: IMAGEN REALIZADA CON IA. realestatemarket.com.mx 83 La inflación controlada y el tipo de cambio ordenado no pueden blindar al M10 de ese factor externo, pero sí evitan que el país pague una prima adicional por riesgo propio. En este entorno, la tasa hipotecaria promedio se ubica en 10.12% (Banxico, agosto 2026), y la de colocación efectiva de la banca cerró junio en 9.99%, apenas 32 puntos base debajo de hace un año. El spread bancario sigue absorbiendo buena parte del beneficio que debería trasladarse al acreditado, sobre todo en créditos con un plazo promedio de 19.2 años, que se fondean con el M10 y no con la tasa de Banxico. La gran mayoría de las hipotecas en México se contratan a tasa fija, y en un entorno donde el Bono M vuelve a subir, esa preferencia se refuerza: quien tomó tasa variable este año probablemente ya sintió el ajuste al alza. LOS ESCENARIOS: Escenario positivo: la Fed se detiene y la inflación mexicana converge a 3%. El M10 cede hacia 8.5%-9% y las hipotecas bajan moderadamente. Escenario neutral: la Fed sube una vez más y hace pausa larga. El M10 se mantiene entre 9.3% y 9.8% y las tasas no se mueven; con la información de hoy, es el más probable. Escenario negativo: repunte inflacionario, peso desordenado y dudas fiscales. El M10 supera 10.5% y el crédito se encarece de forma generalizada.
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