Querétaro

Real Estate Market 267 F i b ra s CERPIS, OTRA OPCIÓN Los CERPIs fueron concebidos con la intención de tener una mayor autonomía en su operación, por consiguiente, existen peculiaridades y diferencias entre ambos modelos, siendo entre lo más destacado: Los esquemas antes menciona- dos continuarán siendo una de las opciones más interesantes para fi- nanciar proyectos del sector inmobi- liario e infraestructura, no obstante, también deberá considerarse que po- dría experimentarse una potencial concentración que lleve a las Afores a buscar otras alternativas con dife- rentes perfiles de riesgo. I II III IV VI V Normalmente se dele- gan las siguientes fa- cultades a la asamblea de tenedores: (i) apro- bar ampliaciones a las emisiones que pre- tendan realizarse; (ii) remover y sustituir al administrador, y (iii) aprobar incrementos a los esquemas de com- pensación o comisio- nes del administrador. Para nombrar repre- sentantes en el Comité Técnico, se deberá ser tenedor de 25% de los CERPIs en circulación, en lugar de 10% esta- blecido en los CKDs. Se incluyen reglas para emisiones con distintas series de CERPIs: No existirá la obli- gación de revelar al público información de las empresas o pro- yectos promovidos que representen 10% o más del patrimonio del fideicomiso; sin embargo, los tenedo- res tendrán derecho a solicitar tener acceso a la información que se pacte, pero sin que se deba publicar, y Las facultades más relevantes del pro- p i o Com i t é s e - rán las siguientes: (i) vigilar el cumpli- miento de las reglas que establezca el fi- deicomiso; (ii) solicitar al fiduciario la publica- ción de eventos rele- vantes; (iii) verificar el desempeño del admi- nistrador, y (iv) revisar el reporte trimestral que deba presentar el administrador. La emisión podrá realizarse en varias ofertas públicas en un periodo de un año a partir de que se realice la primera. En adición a las opciones antes mencionadas, el mercado de valores también ha desarrollado otras alter- nativas para la obtención de recursos del público inversionista, como es el caso de los Special Purpose Acquisition Company (SPACs, por sus siglas en inglés), pero el impacto en el sector inmobiliario aún es incierto. PROS Y CONTRAS Al evaluar los esquemas antes des- critos, deberán evaluarse los pros y contras respecto a otras opciones más tradicionales de financiamiento. Las ventajas, entre otras, podrían incluir está el acceso a una mayor base de inversionistas institucionales, que identifican la posibilidad de obtener rendimientos superiores a los que otor- gan otros instrumentos disponibles en el mercado, al poder participar desde la fase de desarrollo. Asimismo, al mo- mento de incorporarse al mercado de valores, se tendría la posibilidad de for- talecer el gobierno corporativo de los grupos participantes, y la necesidad de institucionalizar sus procesos y prácticas de negocio. De igual forma, se lograría tener un esquema fiscal eficiente y con absoluta transparencia a través del fidei- comiso emisor, y de las sociedades don- de se inviertan los recursos, respetando en la mayoría de los casos las estructuras donde actualmente residan los activos. Ahora bien, en cuánto a los retos que podrían enfrentarse, se encuen- tran el hecho de que inversionistas distintos a las Siefores, consideren que los costos asociados a dichos instru- mentos pueden ser más elevados que en transacciones de índole privada, pudiendo afectar su competitividad. Ello, en virtud de que deberán cum- plirse con una serie de regulaciones, similares a las de cualquier emisor del Mercado de Valores. Asimismo, y par- ticularmente en el caso de los CKDs, la toma de decisiones podría verse ralenti- zada debido a que requiere en lamayoría de los casos de la aprobación del Comité Técnico designado para tales fines. Afores podrían buscar alternativas con diferentes perfiles de riesgo.